（2017）浙0523民初6179号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-15

案件名称

赵秀梅与唐四清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵秀梅,唐四清

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0523民初6179号原告：赵秀梅，女，1977年10月15日出生，汉族，住安吉县，委托代理人：孙实青，浙江振源律师事务所律师。委托代理人：裘迷，浙江振源律师事务所实习律师。被告：唐四清，男，1966年11月9日出生，汉族，住安吉县，委托代理人：何杰，浙江昌硕律师事务所律师。原告赵秀梅与被告唐四清房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年9月7日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陶世文独任审判，于2017年9月30日公开开庭进行了审理。原告赵秀梅及其委托代理人孙实青和裘迷、被告唐四清及其委托代理人何杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秀梅起诉称：2015年6月20日，原告向被告租赁位于的厂房，约定：租赁期限自2015年6月20日起至2017年6月20日，年租金10万元，押金5000元，厂房若遇拆迁或政府规划调整，被告需要收回厂房的，被告应当退还原告保证金，按照已交租金的剩余部分退还原告，并将政府补助搬迁费的50%支付给原告。现该厂房在租期内被政府征收，被告领取了88400元搬迁费后，原告多次催讨未收回的押金、剩余租金及合同约定的补偿费用，此外，租期内被告占用了部分租赁房屋，应当支付违约损害赔偿，故诉请判令：1、被告立即补偿原告拆迁费、租赁押金、装饰补偿、返租租金等共计117570元（搬迁补偿费97850元，厂房押金5000元，装修及搬迁成本费用车棚2500元、坐便器500元、监控器600元、楼梯隔间320元、拆除费用300元共计4220元，返租租金10500元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告唐四清答辩称：双方签订的厂房租赁合同属实，但原告未能按合同约定的方式支付租金，起诉后被告依据银行入帐记录，核对原告的已付租金发现为13.5万元，剩余租金6.5万元需原告提供凭证核实。原告在2017年6月20日合同期满后继续使用涉案厂房，直至7月31日腾空，合计使用41天，理应向被告支付该期间的占有使用费，按每天274元/天计算应为11234元。原告主张搬迁费与事实不符，装修成本、返还租金无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。原告为证明其主张，向本院提供下列证据：证据一、厂房租赁合同1份，证明原、被告存在租赁关系，其中第2条约定了租金期限、租金，第4条约定了收回厂房的条件，第5条约定了权利义务，第6条约定的违约责任等内容。证据二、押金收条1份，证明原告已向被告交付押金5000元的事实。证据三、承租人搬迁清单1份，证明原告搬迁中所涉机器搬迁费用为88400元。证据四、照片2份，证明被告在资金产评估期间，将其自己设备搬入厂房内，事后搬出，被告实际占用了原告租赁的厂房。证据五、电费收据1份，证明至2017年7月止，原告一直占有、使用租赁厂房的事实。证据六、农村宅基地退出补偿安置协议书及附件1份，证明整个厂房的机器设备搬迁费为195700元及装饰补偿费用。证据七、被告发给原告的微信截图1份，证明被告自认了一部分费用，承认机器设备搬迁费，涉及原告部分为88400元，尚欠押金5000元未支付，钢棚款为2500元。被告对原告上述证据质证的意见是：对证据一的三性及双方的租赁关系无异议。对证据二的三性及证明目的无异议，被告出具收条后注明2015年6月19日止，以前双方所签合同收条收据一切作废。对证据三的三性及证明目的，评估价值无异议，88400元属承租方机器设备搬迁费也无异议。对证据四的三性均有异议，拍摄人、地点、环境无法核实。2017年2、3月，被告因自身生产需要，确实向原告租赁厂房中用了五六十平米的一部分厂房，作为交换条件被告另外做了板房给原告堆放货品使用。对证据五无异议，恰恰证明原告使用租赁厂房直到7月底事实，8月计的是7月的电费。对证据六的三性无异议，对搬迁费无异议，但该搬迁费包含被告的机器设备部分。附表中的搬迁评估费等项被告认可监控和空调，确为原告在承租期间安装，其余不予认可。对证据七的真实性无异议，是双方为解决搬迁费的处理问题，被告做了记帐对比，用照片形式发给原告，搬迁费88400元无异议。双方在协商中的被告单方意见，协商中予以认可的部分不能作为诉讼中的依据。虽然该份证据真实，但与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的。被告为证明其辩称，向本院提供下列证据：证据八、搬迁评估明细表1份2页（2017年3月16日），证明原告机器设备搬迁费评估价值为88400元，被告的机器设备搬迁费评估价值107300元，合计195700元。原告主张的195700元中其中有107300元属被告所有。证据九、房屋腾空交付确认单1份，证明涉案厂房实际腾空时间为2017年7月31日。证据十、银行明细1份，证明自2015年6月至2017年7月期间，原告以安吉华城塑料制品厂（音）向被告支付租金13.5万元，剩余租金需要原告提供凭证。2016年1月6日35000元、7月4日50000元、11月4日20000元，2017年3月27日15000元、5月19日15000元。该五笔付款可以显示原告未按合同约定方式的金额、期限来支付租金。原告对被告证据质证的意见是：对证据八的真实性、合法性及来源无异议，关联性有异议，原告仅认可机器设备搬迁费评估的总额195700元，与租赁合同有关联性。对证据九的三性无异议，但恰恰证明根据合同约定，被告应于2017年6月30日通知原告对厂房设备进行搬迁。2017年6月30日至2017年7月31日是原告搬离设备的合理期限。对证据十，2016年7月4日5万元，11月4日2万元，事后分别支付了15000元，总计10万元，自2016年7月4日至2017年5月19日原告已支付10万元租金，按常理租金应在租赁年度支付，租金应已付清。被告在协商清单中并未列举65000元的租金，恰恰证明被告已全额收到租金的事实。结合交易习惯，总额为20万元的租金，现被告主张6.5万元没有收到不符合常理。经审查，本院对本案证据认定如下对证据一、二、三、九，被告无异议，本院予以认定。对证据九，原告无异议，本院予以认定。对证据四，被告陈述2017年2月至3月间因自身生产需要确实使用了原告租赁厂房中的一部分厂房，并另做了板房给原告堆放货品使用作为交换的，因此，原告当时让出一部分租赁厂房给被告堆放机器，应当视为原告已同意被告堆放机器，故对该证据，本院不予认定。对证据五，被告无异议，本院予以认定，据此，本院认定原告在2017年6月20日承租期满后，仍继续占用被告厂房至2017年7月份。对证据七，是双方在协商处理租赁合同纠纷过程中被告方提出的处理方案，虽然双方最终未达成一致意见，但被告所列欠原告款项合计51800元应是被告当时真实意思表示，其中钢棚拆迁补偿费为2500元，属于被告自认的范畴，故对该部分本院予以认定。至于该证据中被告要求原告支付原厂房租赁合同到期后至2017年7月底的40天租金，对此，本院认为，根据证据一中第六条第4项约定：厂房若遇政府拆迁被告应提前30天通知原告，原告应当在被告通知后一个月后搬出等。从该条款约定中可以看出被告是给原告1个月的搬迁宽限期，同时，被告还要享受原告搬迁费的50%的利益作为对价。现被告未举证证明其是何时通知原告因拆迁需要收回厂房的，因此，本院认定原告1个月的搬迁宽限期是从原租赁合同期满之日即2017年6月21日起计算，原告搬迁宽限期满之日是2017年7月20日。但是，原告实际使用被告房屋一直到2017年7月底，超出11天，由于证据九中被告租房补贴是在房屋腾空之后才开始计算的，现原告没有在一个月搬迁宽限期内腾空，致使被告享受的租房补贴推迟到2017年8月1日起开始计算，被告利益受到损失，因此，原告应当参照原厂房租赁合同约定的租金标准支付被告租金损失3013.6元（100000/365*11天）。对证据六，被告无异议，本院予以认定，其中附表中一台挂式空调的迁移费为200元和一台油烟机的迁移费为100元，因该二件财产应当系由原告可拆除移走的财产，故该300元的迁移费按照证据一的约定，原告应当享有150元。此外，对附表中的车棚、坐便器、监控器、三夹板隔间等原告添置的财产，因拆除后原价值已毁损，评估部门是按重置价格进行评估的，由于该四件财产拆迁赔偿款的处理在证据一中未作约定，参照证据七中被告对同类财产中车棚拆迁赔偿款的处理方式，故，本院认为被告从浙江安吉天子湖城镇建设开发有限公司获取了该四件财产拆迁赔偿款3920元后应当返还给原告。对证据八，原告对其真实性无异议，本院予以认定，至于原告认为可搬迁机器设备拆迁评估总额195700元应当双方各享有50%，对此，本院认为双方厂房租赁合同中约定的处理事项仅仅是原告承租范围内原告财产如何处理等问题，并不涉及到被告任何财产。因此，被告机器设备搬迁评估费用为107300元与原告无关。对证据十，因证据七中被告所列租房人（即原告）欠唐四清款项中没有租赁合同期内的租金，只有合同到期后至7月30日40天的租金，因此，本院认定原告已付清了租赁合同期内的租金。故对该证据的关联性，本院不予认定。经审理，本院认定本案事实如下：2015年6月20日，原告向被告租赁位于的厂房，约定：租赁期限自2015年6月20日起至2017年6月20日，年租金10万元，押金5000元，厂房若遇拆迁或政府规划调整，被告需要收回厂房的，被告应提前30天通知原告，原告应当在被告通知后一个月后搬出，被告应当退还原告保证金，按照已交租金的剩余部分退还原告，搬迁费双方各享受政府补助的50%等内容。签约后，被告于2015年6月20日收取了原告租房押金5000元。2017年5月4日，被告与浙江安吉天子湖城镇建设开发有限公司签订了农村宅基地退出补偿安置协议，该厂房遂被征收，期间，被告领取了原告机器设备搬迁费88400元、挂式空调、油烟机的迁移费300元，以及原告添置的车棚、坐便器、监控器、三夹板隔间等财产拆迁赔偿款3920元。同时在租赁合同期满后，原告未在一个月内搬迁腾空厂房，一直占用上述厂房至2017年7月底，超期11天腾空。后原告因向被告催讨未收回的押金、搬迁补偿等费用未果，故诉请判令上述诉讼请求。本院认为：原告与被告间的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。现被告厂房被拆迁，被告未按约支付原告机器设备搬迁费的50%和返还原告押金及其他财产的拆迁赔偿款，其行为已构成违约，应当承担继续履行等违约责任，因此，被告应当给付原告50%机器设备搬迁费44200元、50%空调、油烟机迁移费150元和押金5000元，以及其他财产拆迁赔偿款3920元，合计53270元。同时，原告没有在一个月搬迁宽限期内腾空被告厂房，致使被告利益受到损失，故原告还应支付被告超期腾空期间的租金损失3013.6元，该租金损失应当在被告支付原告款项中扣除，因此，被告还须支付原告款项为50256.4元。综上，对原告合理的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告唐四清给付原告赵秀梅机器设备搬迁费款、租房押金、其他财产拆迁赔偿款等款项计50256.4元，限于本判决生效后十日内清偿。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元（已减半，原告已预缴945元），由原告赵秀梅负担760元，由被告唐四清负担565，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　陶世文二〇一七年十月二十五日书记员　　王科惠 关注微信公众号“”