（2017）浙03民终3816号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-15
案件名称
金取捷、刘秀丽与温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金取捷,刘秀丽,温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终3816号上诉人（原审原告）：金取捷，男，1984年1月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：刘秀丽，女，1984年1月12日出生，汉族，住永嘉县。被上诉人（原审被告）：温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社，住所地：温州市龙湾区沙城街道永恩村，组织机构代码：75907489-X。法定代表人：林益文，该合作社主任。委托代理人：郑东慈，浙江光正大律师事务所律师。上诉人金取捷、刘秀丽因与被上诉人温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。金取捷、刘秀丽上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人继续履行合同，交付房屋，并按购房款588486元自2014年1月1日按每日千分之五计算违约金赔偿损失。事实和理由：一审判决认定上诉人向陈光平支付的377869元系购房款，故应以588486元为基数计算违约金。一审判决调整逾期交房违约金计算标准，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，不合理，应按合同约定每日千分之五计算违约金。此外，一审判决认定自2015年6月2日起计算违约金也是错误的，而应当从逾期交房之日即2014年1月1日起计算至实际交房之日止。温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社辩称：涉案房屋系村民安置房建设项目，后因部分村民未按期交款，导致工期延误，现不具备交房条件，可待交房条件具备后，双方另行协商解决。根据现有证据，仅能证明上诉人向被上诉人缴纳了210617元购房款，一审判决按此金额计算违约金是正确的。合同约定的违约金计算标准过高，一审法院予以调整，于法有据，且上述违约金已足以弥补其损失。原判正确，应予维持。金取捷、刘秀丽向一审法院起诉请求：1.继续履行合同，并立即交付房屋；2.支付违约金（以已付购房款588486元为基数，按日千分之五标准，从2014年1月1日起计至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：金取捷、刘秀丽系夫妻。2011年6月8日，金取捷通过其名下尾号3915的银行账户，向案外人陈光平名下尾号5401的银行账户转账377869元。金取捷持有的《龙湾区沙城镇永恩村三产返回安置房认购确认书》回执联载明“认购人：刘秀丽；身份证号码：；认购幢号：15幢203号（原2-6幢）；已缴确认房款377869元；备注：余额按合同条款执行；注：以上认购面积幢号均已经村委会认可，涉及指标转合法有效；2011年6月13日”等，并盖有“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社”公章。金取捷、刘秀丽持有的“永恩村安编号：265”的滨海园区A507地块永恩村《安置房买卖合同》载明“甲方：温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社；乙方：刘秀丽、金取捷；甲方经温州经济技术开发区管委会温开经计[2009]133号文件批准，在三产返回地块上建设安置房；乙方向甲方购买上述项目中的15幢203室房屋，用途为住宅，暂定建筑面积96.15平方米；单价3370元/平方米，总价324025.5元；燃气管道初装费3110元/户，水表780元/户，电表100元/户，有线电视初装费12元/平方米，电讯报装费500元/户，物业维修专项资金78元/平方米（最终以实际支付为准），未包括在前述总价内，上述代缴费用由乙方支付；款项分三期支付，第一期在本项目地下室±0.00完成后15天内付至总房款65%，第二期在本项目结顶后28天内付至总房款99%和全额各项代缴费用，第三期在办理产权证时结清，甲方收取安置房房款后统一出具收款收据；房款缴款时间以甲方书面通知或电话通知十日内缴纳，逾期由乙方承担逾期违约付款责任；甲方在2013年12月30日前，该安置房经验收合格后，交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期（包括：若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期）”等，落款处甲方一栏盖有“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社”公章和“林益文印”章，封面及落款处载明的签订时间为“2011年10月19日”。2013年1月7日，金取捷通过其名下尾号4050的银行账户，向案外人麻彩凤名下尾号8888的银行账户转账210617元。金取捷、刘秀丽持有的一份编号“0238165”的《浙江省农村集体经济组织统一收据》载明“交款单位：刘秀丽，15幢203室；项目及内容摘要：滨海园区A507地块永恩村购房预收款；金额：210617元”，并加盖“温州市龙湾区沙城镇永恩村经济合作社财务章”。就上述原件的形成及取得经过，金取捷、刘秀丽陈述“2011年6月初，看到永恩村安置房出售广告，到老火车站附近的站前商厦十六楼办公室与对方洽谈购房事宜。其并非被告村民，并不认识经济合作社法定代表人或其他人员，但在该办公室看到合作社营业执照，故认为对方即永恩村经济合作社。双方确定认购15幢203室，面积96.15平方米，价格7300元/平方米。6月8日永恩村经济合作社应对方要求将第一期房款377869元转入指定的陈光平个人账户；6月13日对方出具《三产返回安置房认购确认书》回执联给金取捷、刘秀丽。2011年10月19日对方通知金取捷、刘秀丽到上述地点签订了《安置房买卖合同》，并告知合同上3370元/平方米是村里给村民的价格，其余有《三产返回安置房认购确认书》回执联为证。2013年1月7日金取捷、刘秀丽应对方要求将第二期房款210617元转入指定的麻彩凤个人账户；2013年1月8日对方出具编号0238165的《浙江省农村集体经济组织统一收据》给金取捷、刘秀丽”等。永恩村经济合作社陈述“金取捷、刘秀丽并非该村村民，安置房项目经本村村民认购后的剩余房源，由安置房代建单位正康公司对外公开销售。该《三产返回安置房认购确认书》回执联与《安置房买卖合同》是永恩村经济合作社盖章后交给正康公司，至于正康公司以多少价格对外销售，其不知情。经济合作社只根据《安置房买卖合同》上的金额（单价3370元/平方米，总价324025.5元）收取了第一期房款210617元，至于金取捷、刘秀丽转至陈光平个人账户的377869元并非经济合作社收取，《三产返回安置房认购确认书》回执联与《安置房买卖合同》上并没有金取捷、刘秀丽所谓的7300元/平方米，其诉称的站前商厦十六楼的办公室不是经济合作社设立，可能是正康公司设立，现场有无挂经济合作社营业执照及具体情况均不清楚”。另查明，2016年，永恩经济合作社作为原告，以孔祥国等十余户购房户为被告，分别向一审法院提起诉讼，请求支付同一安置房项目中《安置房买卖合同》项下应付未付的房款。其中部分案件购房人付款后和解撤诉，部分案件该院判决支持了永恩经济合作社的诉讼请求，判决均已发生法律效力。一审法院认为：《安置房买卖合同》约定经济合作社应于2013年12月30日前将验收合格的安置房交付使用。经济合作社承认涉案房屋尚未交付，但辩称原告未按合同约定支付第二期房款，故没有交房义务，并保留追究违约责任的权利。根据《安置房买卖合同》约定，第二期房款应于“本项目结顶后28天内付至总房款金额的99%”、“房款缴款时间以甲方书面通知或电话通知十日内缴纳”，被告称已通知原告，但未提供证据，故不予采纳。双方一致陈述涉案安置房目前尚不具备交房条件，故原告要求交房的诉请，在本案中无法予以支持，但并不免除被告交房义务，可待交房条件具备后，双方另行解决。关于原告诉请的逾期交房违约金，根据双方诉辩意见，主要争议在于以下几个方面：首先，关于是否构成逾期交房。从一审法院2016年受理的永恩经济合作社作为原告提起的系列房屋买卖合同纠纷案件来看，部分购房户未按合同约定支付房款的事实确实存在，而村集体经济组织也确实缺乏足够经济实力垫资建设，安置房建设进度确实在一定程度上受到影响；但也应看到，《安置房买卖合同》并未将全部购房户按期支付房款约定为如期交房的条件，被告并未提供证据证明部分购房户未按合同约定支付房款必然造成安置房整体无法施工，且现在距离合同约定的交房时间已三年有余，如被告主张成立，则可无限期交房，对原告也难谓公平，故被告主张不构成逾期交房的抗辩理由，不予采纳。因此，原告要求被告支付违约金，合法有据。其次，关于违约金计算基数。关键在于原告2011年6月8日向陈光平账户支付的377869元款项的认定。原告主张系支付给经济合作社第一期房款，并认为双方约定房屋单价为7300元/平方米；被告辩称未收到该款，双方并未约定房屋单价7300元/平方米。一审判决认为，虽该笔款项系向案外人个人账户支付，但根据原告持有的加盖“永恩村经济合作社”公章的《三产返回安置房认购确认书》回执联记载内容，结合被告陈述的该回执联盖章及交接情况，应认定原告有理由相信该笔付款的目标账户系被告指定；至于被告是否从案外人处收到相应款项，系另一法律关系，与原告无关。需要指出的是，虽然认定该笔款项系原告向被告支付，但因《三产返回安置房认购确认书》回执联记载内容并未涉及房屋单价，原告主张当时双方约定房屋单价7300元/平方米缺乏依据。根据《安置房买卖合同》记载，涉案房屋单价为3370元/平方米，远低于原告所称的7300元/平方米，总价324025.50元，并未包括原告已向被告支付的377869元，按常理分析，原告应对此提出异议或双方存在阴阳合同等其它原因，但原告并未作出合理解释或提供证据证明，故原告在《安置房买卖合同》之前已向被告支付的377869元，无法认定为《安置房买卖合同》项下的款项，不能作为依据《安置房买卖合同》计算违约金的基数。因此，应以《安置房买卖合同》项下的已付款即210617元作为违约金的计算基数。第三，关于违约金计算标准与期限。原告主张按合同约定的每日千分之五的标准（庭审中调低为参照民间借贷月利率1.5%标准），从逾期交房的2014年1月1日起，计算至实际交房之日止；被告认为即使需要支付违约金，合同约定标准明显过高，应按银行基准利率，期限也应考虑部分购房户未按合同约定支付房款的因素。一审判决认为，合同约定违约金每日千分之五明显过高，虽然原告庭审中调低为月利率1.5％标准，但综合考虑本案实际情况，仍然过高，被告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金，基本合理。关于违约金的计算期限，根据前述分析，部分购房户未按合同约定支付房款的事实确实存在，安置房建设进度确实在一定程度上受到影响，虽认定被告构成逾期交房，但在违约金计算期限上，也应考虑上述因素。综合本案实际，酌情从2015年6月2日起，暂计算至本案法庭辩论终结之日，逾期交房违约金计为18352元。至于此后逾期交房的违约金，本应继续计算至交房之日止，但因交房条件目前尚不具备，能否交房存在不确定性，在本案中暂不予处理，可待交房条件具备后，双方办理房屋交接手续时再行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告金取捷、刘秀丽逾期交房违约金18352元；二、驳回原告金取捷、刘秀丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，由金取捷、刘秀丽负担4202元，温州市龙湾区沙城街道永恩村经济合作社负担258元。二审中，双方当事人均没有提供新的证据，本院经审核双方当事人一审提供的证据后，对原判认定的事实予以认定。本院认为，双方于2011年10月19日订立的《安置房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。鉴于涉案房屋尚不具备交房条件，故金取捷、刘秀丽主张立即交房的上诉请求，不予支持。双方可待房屋具备交付条件后，另行解决。根据合同约定，经济合作社构成逾期交房的违约事实，双方均无异议，故金取捷、刘秀丽依法有权主张违约责任。关于违约金计算基数的争议。本院认为，涉案房屋属农村安置房，由经济合作社委托浙江正亮置业投资有限公司代建，主要用于出售安置本村村民，剩余房源由项目代建人以高于本村村民的价格向外村村民出售。本案上诉人金取捷、刘秀丽非本村村民，其通过售房广告预订房屋，并向案外人陈光平支付377869元购房款。虽然其持有的《三产返回安置房认购确认书》记载“已缴房款377869元”，并盖有经济合作社公章，但根据金取捷、刘秀丽自述，其是以单价7300元购买，该价格与《安置房买卖合同》约定的单价3370元明显不符，且付款时间远早于合同订立时间；并且，从“已缴房款377869元”的数额上看，恰好与两者单价差额相吻合。这也印证了经济合作社有关涉案安置房屋本村村民与外村村民售价不一致的陈述，亦符合涉案房屋委托代建的基本特征。从《安置房买卖合同》订立时间来看，双方在合同尚未订立的情况下，金取捷、刘秀丽提前向案外人支付远远超过合同约定义务和总价款的款项，亦明显不符合常理。同时，金取捷、刘秀丽也没有证据证明其向陈光平支付款项系受经济合作社指示，或者证明陈光平将款项转交给经济合作社。至于《三产返回安置房认购确认书》盖有经济合作社公章的行为，根据该《确认书》记述“余额按合同条款执行”、“以上认购面积幢号均已经村委会认可，涉及指标转让合法有效”，应当理解经济合作社对金取捷、刘秀丽购房行为主体以及指标转让行为的确认，但其与经济合作社之间的权利义务关系仍应以双方此后订立的《安置房买卖合同》为约束。此外，经济合作社作为安置房建设委托方，在未实际收取上述争议款项的情况下，认定其支付上述款项的违约金，亦不符合民事权利义务对等原则。因此，一审法院认定以210617元作为违约金计算基数，符合本案购房实际和公平原则。金取捷、刘秀丽主张按588486元为基数计算违约金的上诉理由，本院不予采纳。鉴于涉案房屋属农村安置房委托代建项目，且建设过程中确因部分村民未按期支付房款造成工期延误等不可归责于经济合作社的实际情况，一审法院酌定从2015年6月2日起暂计至一审法庭辩论终结之日止的逾期交房违约金，并无不当。至于此后的逾期交房违约金，可待房屋具备交付条件后，由双方办理房屋交接时另行解决。关于违约金计算标准，一审法院根据对方当事人的请求以及案件实际情况，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，符合合同法第一百一十四条以及相关司法解释之规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金取捷、刘秀丽的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人金取捷、刘秀丽负担。本判决为终审判决。审判长 杨宗波审判员 余 萌审判员 刘宏杰二〇一七年十月二十五日书记员 徐彬妮 来自：