（2017）粤01民终17669号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-01
案件名称
广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社、罗湛镔土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社,罗湛镔
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17669号上诉人（原审原告）：广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区横沙沙边街。法定代表人：罗国坚，职务：社长。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗湛镔，男，1967年8月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（顺德）律师事务所律师。上诉广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社（以下简称“横沙二社”）因与被上诉人罗湛镔土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社向本院上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、改判确认《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》于2016年12月20日解除；3、请求改判判令罗湛镔向横沙二社交还租赁的位于广州市黄埔区乌沙岗的土地；4、请求改判判令罗湛镔支付自2016年10月1日起至2016年12月20日止的租金，并支付自2016年12月21日起至交还土地之日止的土地使用费，租金和土地使用费按27527.5元/月计，暂计至2017年1月，为110110元；5、请求改判判令罗湛镔支付逾期交租滞纳金，滞纳金以拖欠租金为基数，按每天1%计，自2016年10月6日起计至2016年12月20日止，为37437.41元。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、罗湛镔不是横沙二社的社员，罗湛镔与横沙二社之间仅有合同关系，没有其他身份关系或特殊关系。一审法院对双方身份关系认定错误，进而以该错误的事实，来认定罗湛镔逾期交租，应有区别于其他法律主体的宽容义务，罗湛镔逾期不交租不构成违约，是错误的。二、《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》明确约定逾期交租一个月构成根本违约，横沙二社有权解除合同。一审已查明罗湛镔至2016年12月20日已经连续逾期两个多月未交租，已经构成根本违约，横沙二社有权行使合同解除权。三、横沙二社从未同意罗湛镔所谓“合并交租”、“延期交租”，双方也没有惯例允许罗湛镔违约交租。相反，横沙二社对罗湛镔以往每次违约交租均提出异议，但罗湛镔并不予理会，故横沙二社才于2016年12月20日提出解除合同。另，横沙二社对罗湛镔以往的违约行为没有行使合同解除权，但不代表我方丧失了合同解除权。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。被上诉人罗湛镔答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回横沙二社的诉请。一、罗湛镔属于横沙二社的社员，具有特殊关系，不同于一般情况下的租赁关系。法律上对于集体经济组织成员并未有明确规定，多数情况下泛指同一村民委员会，因此不能否认罗湛镔的社员身份。二、双方在履行合同过程中，事实上对缴纳租金的时间作出了变更，横沙二社接受且未提出异议，故罗湛镔依惯例几个月累计一次缴纳租金的行为不构成违约。横沙二社主张的罗湛镔拖欠2016年10月1日至2016年12月20日的租金，时间为两个多月，处于双方交租惯例的合理期间。且罗湛镔亦已在2016年10月1日至2017年1月期间的租金转账给横沙二社，虽横沙二社拒收，也不能否认罗湛镔的履行行为。三、罗湛镔在横沙二社拒收租金的情况下，已经将租金通过提存保存，罗湛镔已经积极履行了合同的交租义务。横沙二社向一审法院起诉请求：一、确认横沙二社、罗湛镔于2012年6月30日签订的《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》，已于2016年12月20日解除；二、罗湛镔向横沙二社交还租赁的位于广州市黄埔区乌沙岗的土地；三、罗湛镔支付自2016年10月1日起至2016年12月20日止的租金，以及自2016年12月21起至交还土地之日止的土地使用费（租金和土地使用费按27527.5元/月计，暂计至2016年1月，为110110元）；四、罗湛镔支付逾期交租滞纳金，滞纳金以拖欠租金为基数，按每天1%计，自2016年10月6日起计至2016年12月20日止，为37437.41元；五、诉讼费用由罗湛镔承担。一审法院经审理查明：横沙二社是集体经济组织，罗湛镔是横沙二社的社员。2012年6月30日，横沙二社（甲方）与罗湛镔（乙方）签订《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》，约定：甲方将位于乌沙岗，面积9050平方米（其中包括十一社112.5平方米，另有1442平方米的未使用地未计在内，如规划后可以使用的按现合同条款计租）的山坡地（下称“案涉土地”）续包给乙方升级改造，进行规划建设之用；承包期由2013年1月1日起至2032年12月31日止，共20年；乙方于合同签订之日向甲方交付按金76020元，合同期满乙方无违约行为则由甲方无息退回。合同第四条约定，甲方于每月5日前开具三联收据收取乙方当月的承包款，乙方不得逾期拖欠，否则按每天1%收取滞纳金，如连续拖欠租金一个月，作乙方违约处理，以合同向其追究违约责任。第九条约定，合同期内如无违约行为，单方不得终止合同；若甲方违约，则以乙方所交按金的双倍数额赔偿乙方；若乙方违约，甲方没收乙方所交按金，并依合同所定向乙方追讨拖欠期内所产生的一切费用，合同随即终止。合同签订后，横沙二社将租赁土地移交给罗湛镔使用。横沙二社在诉讼中明确实际出租给罗湛镔使用的土地面积为8937.5平方米，自2013年1月1日起按照2.8元/月·平方米计租，每三年按10%递增一次租金。自2016年1月1日起，按照每月27527.5元的标准收取罗湛镔租金（3.08元/月·平方米×8937.5平方米=27527.5元/月）。罗湛镔对此无异议。横沙二社还明确：一、横沙二社依据合同第四条以及合同第九条的约定行使约定解除权，解除的事由是截至2016年12月20日，罗湛镔逾期交付2016年10至12月三个月的租金，经横沙二社多次催缴，罗湛镔均未补交租金。二、根据合同约定2016年11月5日解除权成立，因为10月份的租金应该在10月5日支付，罗湛镔拖欠一个月横沙二社即有权解除合同，但基于合作关系一直给罗湛镔机会，直至12月罗湛镔仍然未补交，故行使解除权。罗湛镔对此回应称：一、罗湛镔已经通过实际履行变更了租金交付的期限，长期以来租金未严格按照合同约定的期限交付，存在多次3个月或4个月合并交付的情形。二、前述多次合并交租是由于罗湛镔本身是集体经济组织成员，双方之间有良好的信任关系。三、横沙二社从未对罗湛镔逾期及合并交租行为提出过任何异议，也从未向罗湛镔进行任何形式的催租，罗湛镔于2016年12月中旬向横沙二社现场办理交租手续遭拒，在查到横沙二社银行账号后于2016年12月21日通过银行汇款缴纳2016年10月1日至2017年1月期间共计四个月租金110110元。横沙二社表示：对罗湛镔多次合并延迟交租的行为不认可，此前有多次口头向罗湛镔要求罗湛镔按合同交租，但是因为罗湛镔是合作社成员，因此多年来都没有经过法律处程序进行主张，造成其他社员有意见；双方没有约定可以延迟履行交租的义务；罗湛镔2016年12月中旬15-16日向横沙二社现场办理交租手续遭拒是不属实的，罗湛镔没有到现场交租。罗湛镔提交的租金收据显示，横沙二社于2013年3月11日收到罗湛镔交纳的2013年1月至3月租金、于2013年6月3日收到2013年4月至6月租金、于2013年9月24日收到2013年8月至9月租金、于2013年12月9日收到2013年10月至12月租金、于2014年5月29日收到2014年2月至5月四个月租金、于2014年10月11日收到2014年6月至9月租金、于2014年12月19日收到2014年10月至12月租金、于2015年3月30日收到2015年1月至3月租金、于2015年6月5日收到2015年4月至5月租金、于2015年8月21日收到2015年7月至8月租金、于2015年11月27日收到2015年10月至11月租金、于2016年4月26日收到2016年1月至2月租金、于2016年6月24日收到2016年3月至4月租金、于2016年6月30日收到2016年5月至6月租金、于2016年10月27日收到2016年7月至9月租金。另外，罗湛镔于2016年12月21日将2016年10月至2017年1月租金110110元通过银行汇款至横沙二社账号，于2017年1月24日将2017年2月租金通过银行汇款至横沙二社账号，于2017年3月4日将2017年3月租金通过银行汇款至横沙二社账号，横沙二社均以合同已于2016年12月20日解除，不应收取租金而应收取使用费，以及罗湛镔所交金额为租金而非使用费为由将前述租金通过银行退回罗湛镔账户。其后，罗湛镔于2017年4月1日将2017年4月租金通过银行汇款至横沙二社账号，并于2017年4月6日通过向横沙二社发出书面催告函，要求横沙二社收函后3日内收取罗湛镔交纳的2016年10月至2017年4月租金192692.5元，否则将向广州市黄埔区公证处办理2016年10月至2017年4月租金的提存。该函件通过EMS寄出，收件人为横沙二社的社长罗国坚。由于横沙二社未同意将前述款项作为租金收取，罗湛镔于2017年4月18日将前述192692.5元向广东省广州市黄埔公证处办理了提存。2017年5月2日，罗湛镔将2017年5月租金通过银行汇款至横沙二社账户，横沙二社继续退回。2017年5月27日，罗湛镔将2017年6月租金通过银行汇款至横沙二社账户。对此，横沙二社在2017年5月31日一审法院组织的质证中明确表示不会收取罗湛镔以租金为名目交的款项，在查实该笔款项后将继续退回。横沙二社在诉讼中提交的“穗集有（2012）第11000548-2/2号”集体土地所有权证显示所附宗地图红线范围内土地的所有权人为横沙二社农民集体。横沙二社表示：宗地图红线内所有土地已分两个合同出租给罗湛镔，其中一份合同租赁的土地是红线范围土地中间的突起山地，面积是2.163亩（1442平方米），租金是2163元/月，涉及该合同的土地出租问题不在本案中解决；本案所涉租赁土地是除去前述合同所涉面积以外的土地，另外案涉合同第一条中涉及十一社的112.5平方米土地的租金是由罗湛镔向十一社缴纳，十一社已经实际收取；横沙二社收取的租金是8937.5平方米土地的租金。罗湛镔对此无异议。横沙二社与罗湛镔在诉讼中还明确：一、未对两块土地进行测绘，面积为2.163亩（1442平方米）的小山地是红线范围内土地中唯一的一个山包，可以明确区分该范围内的其他土地。二、案涉土地是作为简易停车场使用，没有建筑，只有铁丝网围住部分围墙。由于双方均无法明确案涉土地的用地性质，“穗集有（2012）第11000548-2/2号”集体土地所有权证上亦未明确载明用地性质，为查明该事实，一审法院于2017年4月10日向广州开发区、黄埔区国土资源和规划管理局发函询问案涉土地性质及规划的具体用途。该局于2017年4月28日回函说明：一、该地块的权属性质为集体土地，属于广州市黄埔区大沙街横沙第二、第十一股份经济合作社农民集体共有。二、该地块现行土地利用总体规划控制为城乡建设用地；城市规划主要控制为工业用地和生产防护绿地。双方对此均无异议。关于合同解除的通知，横沙二社称其是在2016年12月20日上午通过电话告知罗湛镔解除合同的决定，要求罗湛镔签收解除合同通知书，由于罗湛镔拒绝来横沙二社办公场所签收，横沙二社便到案涉土地现场由社长与副社长张贴解除通知并且拍照，并且将该情况通过电话与罗湛镔说明，并据此提出2016年12月20日当天完成了解除的通知程序。罗湛镔对此不予确认，提出横沙二社并未于2016年12月20日收到横沙二社的电话通知。罗湛镔在诉讼中表示，如果该合同继续履行，同意按照合同约定每月5日前交付当月租金，而不按照此前的任意交租的方式合并缴纳租金。横沙二社提出社员意见较大，不愿意继续履行合同。此外，双方表示由于合同是续签，故确认横沙二社已按合同第一条收取了罗湛镔的按金76020元。罗湛镔表示合同如果解除，该按金应作为未付租金或者使用费抵扣。横沙二社则表示依据合同第九条有权利没收该笔按金，并明确如果按金与滞纳金性质有冲突则主张没收按金。罗湛镔还提出滞纳金计算标准明显超过了横沙二社实际损失，要求予以调整。双方均确认合同第四条中约定的滞纳金的性质是逾期交租的违约金。上述事实有集体土地所有权证、《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》、收据、解除合同通知书、照片、业务凭证、业务委托书、收据、汇款凭证、银行对账单、黄埔公证处受理通知单、催告函、公证书及广州开发区、黄埔区国土资源和规划管理局复函、当事人陈述等予以证实。一审法院认为，横沙二社、罗湛镔双方签订的合同虽名为承包合同，但其约定的内容并非农村土地承包经营,而是集体经济组织将集体所有的案涉土地出租给经济组织成员，因此该合同实质为土地租赁合同，本案是在履行该合同过程中引发的土地租赁合同纠纷。横沙二社作为集体经济组织，将集体所有的非农用地出租给罗湛镔作为临时停车场使用，并未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，双方签订合同的行为是真实意思表示，应恪守履行合同的约定。本案的争点在于横沙二社依据合同第四条、第九条主张的解除权是否成立。一方面，横沙二社在签订合同后依约将案涉土地交付罗湛镔使用，罗湛镔应按照合同的约定支付租金。合同第四条及第九条约定：“甲方于每月5日前开具三联收据收取乙方当月的承包款，乙方不得逾期拖欠，否则按每天1%收取滞纳金，如连续拖欠租金一个月，作乙方违约处理，以合同向其追究违约责任”，“若乙方违约，甲方没收乙方所交按金，并依合同所定向乙方追讨拖欠期内所产生的一切费用，合同随即终止”。根据该约定，罗湛镔本应于每月5日前向横沙二社支付当月租金，逾期超过一个月的，横沙二社有权解除合同。但另一方面，横沙二社是集体经济组织，罗湛镔是该集体经济组织中的一名成员，二者之间存在特殊的身份关系。从一审法院查明的事实可知，双方在履行合同过程中，罗湛镔从2013年起至本案纠纷产生前的大部分租金均是延后二至四个月不等后一并缴纳，未有证据显示横沙二社在罗湛镔长期存在延期、合并交租的情况下，未曾正式提出异议，故可充分说明横沙二社作为集体经济组织在与作为其成员的罗湛镔履行案涉合同过程中，对罗湛镔交租期限长期以来是持宽容对待的态度，并未要求罗湛镔严格按照合同规定的交租期限履行。虽然横沙二社在此后要求罗湛镔按照合同规定的交租期限严格履行亦无可厚非，但在原罗湛镔之间存在特定身份关系的及此前逾期合并交租情形存在多年的事实前提下，横沙二社应当提前给予罗湛镔合理提示，明确要求其严格按照合同规定的期限缴纳租金。由于横沙二社未能举证证实其在2016年12月20日前曾向罗湛镔作出提示及存在催缴租金的行为，因此横沙二社于2016年12月20日突然援引合同约定主张罗湛镔此前迟延交租的行为违约并要求解除合同，超出了罗湛镔的合理预期，其要求罗湛镔承担违约责任有违常理。此外，罗湛镔在2016年12月21日将2016年10月至2017年1月租金110110元通过银行汇款至横沙二社账号的行为，说明其在本案纠纷产生前仍是按照此前的交租习惯履行合同；同时，罗湛镔在诉讼中亦明确表示如果该合同继续履行，同意按照合同约定每月5日前交付当月租金，而不按照此前任意交租的方式合并缴纳租金，而其此后在每月5日前通过银行向横沙二社汇缴2017年3月、4月、5月、6月租金的行为亦与其承诺相符。据此，综合考虑双方之间的特殊关系、合同履行中罗湛镔合并交租及横沙二社未提出异议的历史事实、以及横沙二社在没有提前提示罗湛镔严格按照合同规定期限交租情形下即主张解除合同等情况，一审法院确认罗湛镔于2017年12月21日缴纳2016年10月至2017年1月租金的行为不构成违约，横沙二社的解除权不成立。横沙二社要求确认案涉合同于2016年12月20日解除、要求罗湛镔返还土地并支付滞纳金的主张理据不足，一审法院不予支持。双方应继续履行案涉合同。同时考虑到横沙二社提起本案诉讼说明其要求罗湛镔严格按照合同规定的期限履行交租义务的意愿，符合双方在合同中的意愿，罗湛镔在剩余租赁期限内应当严格按照合同规定的期限缴纳租金。由于合同尚未解除，罗湛镔自应继续履行缴纳租金的义务。虽然罗湛镔于2017年12月21日向横沙二社缴纳2016年10月至2017年1月租金，但横沙二社因认为合同已解除而将该笔租金退回罗湛镔，但不代表在合同继续履行情况下横沙二社免除罗湛镔缴纳该期间租金的义务，因此横沙二社要求罗湛镔支付2016年10月至2017年1月的租金110110元依法有据，一审法院予以支持。同时由于合同仍在继续履行，双方之间的土地租赁关系继续存续，因此横沙二社要求罗湛镔支付此后至土地返还之日止的土地使用费有违双方之间的合同约定，一审法院不予支持。关于诉讼费的承担，虽然一审法院确认罗湛镔应向横沙二社支付2016年10月至2017年1月的租金110110元，但至今未完成该租金的缴纳是由于横沙二社认为合同已解除而将该笔租金退回罗湛镔的行为造成，因此产生的相应诉讼费应由横沙二社自行承担。此外，横沙二社的其他诉讼请求均未得到一审法院支持，因此本案全部诉讼费用应由横沙二社承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、罗湛镔于本判决生效之日起十日内向广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社支付2016年10月至2017年1月租金110110元；二、驳回广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社其他诉讼请求。案件受理费3251元，由广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社负担。除下列事实外，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。横沙二社是集体经济组织，罗湛镔是广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社社员。二审另查明，横沙二社在二审期间提交以下证据：1、租金收据5张，拟证明罗湛镔有按月交租的情况，故不存在合并交租的惯例；2、10份共20张银行转账凭条，拟证明罗湛镔在合同解除后所汇款的所谓租金我方已经依法退回给罗湛镔。罗湛镔对此认为，交租方式确实是发生了变化，但不是全部变更为合并交租的方式。罗湛镔在二审提交以下证据：户名为罗湛镔的广州农村商业银行账户向广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社转账缴纳乌沙岗6、7、8、9月租金的业务凭证5份，拟证明诉讼过程中到现在，罗湛镔是按月履行交租义务。横沙二社对此发表意见：横沙二社在2016年12月21日已经主张解除合同，已经没有义务和权利收取租金，罗湛镔自行转账的租金横沙二社是不能收取的，也没有收取。本院认为，本案双方争议的焦点为横沙二社是否可以单方解除合同。横沙二社与罗湛镔签订的《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》第四条及第九条约定：“甲方于每月5日前开具三联收据收取乙方当月的承包款，乙方不得逾期拖欠，否则按每天1%收取滞纳金，如连续拖欠租金一个月，作乙方违约处理，以合同向其追究违约责任”，“若乙方违约，甲方没收乙方所交按金，并依合同所定向乙方追讨拖欠期内所产生的一切费用，合同随即终止”。根据该约定，罗湛镔本应于每月5日前向横沙二社支付当月租金，逾期超过一个月的，横沙二社有权解除合同。但事实上，自合同开始履行起至2016年期间，双方并未严格按照合同约定的缴纳租金的时间履行，可视为双方在实际履行过程中，变更了缴纳租金的时间。罗湛镔按照变更后的租金缴纳时间缴纳租金，不存在逾期缴纳租金的违约行为。故一审法院不予支持横沙二社提出的解除合同的请求正确，本院予以维持。横沙二社提出解除合同的请求，依据不足，本院不予支持。因案涉合同尚未解除，横沙二社提出要求罗湛镔返还土地的请求，本院亦不予支持。至于横沙二社提出的逾期缴纳租金的滞纳金以及土地使用费的请求，一审法院对此已有详细的论述，本院对此予以确认，对此不再进行赘述。综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费736元，由上诉人广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 茹艳飞审判员 丁阳开审判员 谢国雄二〇一七年十月二十五日书记员 李苇镟 来自：