（2017）赣01民终1521号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
南昌赣通大酒店有限公司、江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南昌赣通大酒店有限公司,江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1521号上诉人（原审被告）：南昌赣通大酒店有限公司，住所地江西省南昌市东湖区省政府大院北一路。法定代表人：刘锦章，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡宇明，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：方昆，江西豫章律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心，住所地江西省南昌市省政府大院北二路。法定代表人：许劲，该中心主任。委托诉讼代理人：张海宝，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人南昌赣通大酒店有限公司因与被上诉人江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初3806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南昌赣通大酒店有限公司的上诉请求为：1、撤销原判第二项并改判减少租金26万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、2016年3月14日，上诉人向被上诉人出具报告，因此，上诉人并没有恶意违约之嫌，倒是被上诉人在明知上诉人已经长期亏损的情况下，仍不及时制止损失的扩大，终止租赁合同，缩减租赁面积，减轻上诉人酒店的经营成本，才导致损失扩大的情形。2、原审法院认为“因被告（上诉人）未举证证明双方已于2016年3月14日协商解除双方合同，也未证明被告（上诉人）具备单方解除合同的条件”，故不支持上诉人2016年3月14日单方解除租赁合同的主张，属认定事实不清，因为上诉人已经出现资不抵债，资金链断裂，客观上已无法经营或对外支付租赁费用，构成法律上情势变更的情形，上诉人有权单方解除合同，防止损失的继续扩大，法院应认定2016年3月14日已解除租赁合同。3、双方在2016年3月14日之后就一直协商关于被上诉人回购酒店内相关空调、桌椅等设备，以此来抵掉部分租金，上诉人才没有及时撤回相关设备，并且租赁合同是否终止与相关设备是否撤走并无法律上的因果关系，若上诉人坚决不撤走，被上诉人完全可以主动要求撤出或清除并向上诉人主张相关费用，但被上诉人并未采取任何措施。江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心辩称：被上诉人无任何过错，上诉人以2016年3月14日提出解除合同没有依据，上诉人长期拖欠租金，构成根本违约，被上诉人有权根据合同第12条的约定解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.依法判令被告立即向原告清偿欠付的租金及水电费（租金应自2015年4月1日起按约定每季度13万元计算至被告清场搬离之日止，水电费应自2015年8月起按实际发生的数额计算至被告清场搬离之日止，现为起诉之便利，暂计算至2016年6月30日，欠付租金数额为65万元，欠付的水电费为45889元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于南昌市省府大院北一路16号办公楼第一层西面及二楼共1245平方米出租给被告,作为餐饮经营使用;租赁期自2014年3月1日起至2016年12月31日止，其中，2015年1月1日起至2016年12月31日期间年租金为52万元，租金按季度支付，被告需于每季度的第一个月的10日前向原告支付13万元的租金;被告并应于每月20号左右将按南昌市供水、供电部门时价收费标准交纳租赁房屋上个月实际使用费用；若被告拖欠租金累计达3个月，原告可终止合同并收回房屋。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。自2015年4月1日起，被告未再支付租金。自2015年8月起，被告也未再缴纳水、电费，截至2016年6月30日，被告尚欠水、电费45889元。原告于2015年3月、2016年1月、2016年3月对被告进行了多次催缴。2016年3月14日，被告向原告出具报告，称其经营的酒店于2016年3月14日关门停业，要求把整个酒店交由原告处置。原告未予同意。此后，被告未在租赁房屋中经营，但其物品仍放在租赁房屋内，并未与原告办理房屋交接手续，直至2016年10月，被告才将租赁房屋钥匙交还给原告，并经被告同意，原告将被告所有物品搬至其中一间仓库。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同的约定享有权利并履行相应义务。原告将涉案房屋交付被告使用后，被告迟延支付租金的行为属于违约行为，被告应依约、依法承担违约责任。根据合同约定，原告可以行使解除权，故对原告要求判令解除双方所签房屋租赁合同的诉请，一审法院予以支持。对被告辩称其已于2016年3月14日解除双方合同的抗辩意见，因被告未举证证明双方已于2016年3月14日协商解除双方合同，也未证明被告具备单方解除合同的条件，故对被告该抗辩意见，不予采纳。被告虽自2016年3月14日起未在租赁房屋中经营，但其物品仍放在租赁房屋内，并未与原告办理房屋交接手续，直至2016年10月，才将租赁房屋钥匙交还给原告，且其物品尚占用原告一间仓库，故对原告要求被告支付的租金，一审法院认定应算至2016年9月份。因原告自身也有防止损失扩大的义务，对原告要求被告支付2016年9月份之后的租金部分的诉请，不予支持。对原告要求被告支付水电费的诉请，对于已实际发生且被告认可的水电费45889元，予以支持。综上所述，原、被告签订的合同应予解除，被告应支付原告水电费45889元，应支付原告租金78万元（13万元×6）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百四十八条、第二百四十八条规定，判决：一、原告江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心与被告南昌赣通大酒店有限公司于2014年11月13日签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告南昌赣通大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心房屋租金78万元；三、被告南昌赣通大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心水电费45889元；四、驳回原告江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心其他诉讼请求。本案由原告江西省住房与城乡建设厅机关后勤服务中心预交的案件受理费13360元，由被告南昌赣通大酒店有限公司负担（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的权利义务。上诉人主张双方解除租赁合同的时间为2016年3月14日，依据是上诉人于2016年3月14日向被上诉人出具的《报告》。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条“租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”的约定，解除合同应提前2个月提出，经双方协商后签订终止合同书。本案中，上诉人于2016年3月14日向被上诉人出具《报告》提出“要求缩减租赁面积，减轻酒店经营成本压力…由于酒店无法经营下去，我公司只有把整个酒店交由贵厅处置”，被上诉人于2016年3月16日向上诉人出具《催交房屋租赁费及电费的通知》答复“根据《房屋租赁合同》第十三条之约定，任何一方提前解除合同，需提前2个月书面通知对方。我厅不接收你公司任何资产。你公司在酒店的所有资产应自行妥善保管处置，限于2016年3月底前，清空所有物品。”可见，双方对于提前解除合同并未协商达成一致，亦未签订终止合同书，故上诉人主张解除租赁合同的时间为2016年3月14日不符合《房屋租赁合同》的约定，本院不予支持。上诉人认为本案存在法律上的情势变更的情形，要求认定提前解除合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，法律上的情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而本案中上诉人提出的“出现资不抵债，资金链断裂”等情形均是属于从事商业活动所固有的风险，而非合同成立的基础环境发生的异常变动，故本案不存在情势变更的情形，对上诉人该上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人南昌赣通大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人南昌赣通大酒店有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 汪西菲审判员 刘卫平审判员 陈大奎二〇一七年十月二十五日书记员 王 倩 微信公众号“”