（2017）黔06民终1192号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-07-18

案件名称

刘俊、廖满妹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省铜仁市中级人民法院

所属地区

贵州省铜仁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘俊,廖满妹,姚腊发,朱贤林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终1192号上诉人（原审被告）：刘俊，男，1981年12月14日出生，汉族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：方世良，江口县司法局法律房服务所法律服务工作者被上诉人（原审原告）：廖满妹，女，1968年3月19日出生，汉族，住贵州省江口县。被上诉人（原审原告）：姚腊发，男，1958年12月2日出生，侗族，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：秦伟，贵州泽贵律师事务所律师。一审被告：朱贤林，男，1987年10月20日出生，汉族，住贵州省江口县。上诉人刘俊因与被上诉人廖满妹、姚腊发及一审被告朱贤林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2016）黔0621民初490号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月30日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。现已审理终结。刘俊上诉请求：1、请求二审撤销（2016）黔0621民初490号民事判决，发回重审或查清事实后直接改判无责任；2、本案诉讼费由廖满妹、姚腊发负担。事实及理由：1、我们在签定租房协议时，交纳了20000元定金，在一审时，原审法院并未采纳也未将该情况记录在案，该事实未查清，应予以撤销；2、我们在经营期间与廖满妹发生纠纷，后双方到派出所处理，当时，我们就将房屋及年租金移交给廖满妹，派出所叫廖满妹立即到法院起诉，这样我们就此停止经营，就将该房交给廖满妹经营，廖满妹已实际进行了经营，廖满妹拖着不起诉，其损失不应由我们承担。3、本案于2016年7月4日适用简易程序审理，2017年5月24日才开通审理，程序上严重违法，应予以撤销；4、一审判决我们从2015年6月13日起至返还房屋时止，按照每年40188元给付租金属认定错误，因我们刚满两年时，双方已非常明确的在派出所交涉清楚，我们之间的租房即为终止，拖到今日还要我们从2015年6月13日继续支付租金至房屋返回之日止，属认定错误，廖满妹的目的就是想侵吞我们的20000元定金；5、判决我们承担1820元网费不当，应予撤销，因双方终止关系时在派出所已经谈清楚，廖满妹拖这么久才起诉，还要我们承担各自费用，于法无据。廖满妹、姚腊发答辩称：1、原判认定事实清楚、证据充分，刘俊提起上诉毫无事实依据，根据合同法第二百七十条之规定，我们双方签订的协议合法有效，刘俊及朱贤林应当按照约定全面履行自己的义务，本案中正是由于刘俊、朱贤林承担违约责任才判决其支付租金。2、刘俊要求发回重审或者查清事实后直接改判无责任的理由不能成立，原审法院适用法律完全正确，廖满妹因纠纷与刘俊去派出所处理，派出所只是建议廖满妹通过诉讼方式解决，派出所根本无权解决民事纠纷，在法律规定的期限内，廖满妹有权自己决定何时起诉；关于20000元定金，根据协议的第四条及第五条规定，该定金应用于违约责任的承担，本案中由于刘俊、朱贤林未支付租金的行为导致合同不能继续履行，给廖满妹利益造成损害，故原审法院适用法律正确。3、原审判决程序合法，请求依法驳回诉讼请求，原审经审查后认为事实清楚适用简易程序进行审理，后又因鉴定不计入案件审理期限，虽于2017年6月26日作出判决，但因中途有鉴定期间，故原审判程序合法。4、请求二审法院支持廖满妹代为交纳的水、电费及电视网络费共计7759元，因刘俊至今仍未履行返回房屋义务，该宾馆的电费及电视网络费等一直由廖满妹交纳，该持续产生的费用应由刘俊、朱贤林负担。综上，请求二审驳回上诉，维持一审判决。廖满妹、姚腊发向一审法院起诉请求：1、解除双方房屋租赁合同关系；2、判令朱贤林、刘俊退还房屋，并支付从房屋租金逾期之日至退还房屋之日止的租金；3、判令朱贤林、刘俊赔偿财产损失15800元；4、判令朱贤林、刘俊支付廖满妹、姚腊发代其垫付的水、电、网等费用共计10473.21元；5、诉讼费由朱贤林、刘俊承担。一审法院认定的事实：廖满妹与姚腊发系夫妻关系。2014年6月30日，廖满妹经姚腊发同意，将其共同所有的位于江口县××镇××区××街××号房屋一幢，租赁给刘俊、朱贤林经营宾馆，并签订了《腾龙宾馆出租协议》。该协议约定：1、承租人租用廖满妹腾龙宾馆二至六层及门面停车场和下面停车场。2、租赁期限为五年，自2014年6月28日至2019年6月27日止。3、年租金40188元，第一年租金一次性付清，第二年租金必须在第一年差半月期满时一次性付清。5、承租人必须爱惜房屋及财物，如有毁损，承租人承担维修和赔偿责任。6、承租期间，水电费及设备维修由承租人自理。该协议签订后，刘俊、朱贤林向廖满妹缴纳了第一年租金，但次年及以后的租金，廖满妹向刘俊进行催缴，刘俊、朱贤林至今未向廖满妹支付。2016年6月29日、30日，廖满妹代刘俊、朱贤林分别缴纳了电费540元及电视网络费1280元。2016年8月1日，廖满妹向该院提出申请要求对财产进行评估。2017年2月20日，江口县价格认证中心因廖满妹未能提供全面鉴定评估的材料作出终止通知书，终止对廖满妹财产损失的评估工作。一审法院认为：廖满妹将房屋交付朱贤林、刘俊使用和收益，朱贤林、刘俊支付租金，属租赁合同。双方签订的《腾龙宾馆出租协议》系当事人之间真实意思表示，没有违反法律规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《合同法》第二百零二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，朱贤林、刘俊应当按协议约定履行支付租金的义务。但却无正当理由至今未予以支付。廖满妹要求解除合同，依法予以支持。《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿，”本案因朱贤林、刘俊的原因，导致合同解除，朱贤林、刘俊应当恢复原状，故廖满妹、姚腊发要求朱贤林、刘俊返还房屋及代为缴纳的电费及电视网络费1820元的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，廖满妹、姚腊发要求朱贤林、刘俊赔偿财产损失15800元及支付廖满妹、姚腊发代其垫付的除电费、电视网络费以外的费用，没有提交证据证实其主张，依法不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百零二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除廖满妹与朱贤林、刘俊签订的《腾龙宾馆出租协议》；二、朱贤林、刘俊于本判决生效后十日内返还廖满妹、姚腊发位于江口县××镇××区××街××号的房屋，并从逾期之日（2015年6月13日）起至返还房屋之日止，按每年40188元的租金支付给廖满妹、姚腊发；三、朱贤林、刘俊于本判决生效后十日内支付廖满妹、姚腊发代为缴纳的电费及电视网络费共计1820元；四、驳回廖满妹、姚腊发要求朱贤林、刘俊赔偿财产损失15800元及其它诉讼请求。案件受理费886元，减半收取443元，朱贤林、刘俊共同负担。二审查明，2014年6月30日，廖满妹将其所有的腾龙宾馆二至六层及门面停车场和下面停车场出租给朱贤林、刘俊二人经营，出租协议签订后，廖满妹收取了二人第一年租金40188元及押金20000元；2015年6月，廖满妹再次收取朱贤林、刘俊2015年6月至2016年6月租金40188元；2016年6月，廖满妹向朱贤林、刘俊收取租金时，发现二人已将腾龙宾馆转租他人，且二人拒绝向廖满妹支付2016年6月至2017年6月的租金。2017年9月，廖满妹收回腾龙宾馆。另，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、一审判决刘俊、朱贤林从2015年6月13日起至返还房屋之日止按年租金40188元支付租金是否正确；2、刘俊、朱贤林支付廖满妹、姚腊发电费及电视网络费1820元是否恰当；3、一审程序是否严重违法。关于焦点一，2014年6月30日，廖满妹与朱贤林、刘俊签订“腾龙宾馆出租协议”，双方对该宾馆的租金、出租期间的起止时间等事项均进行了约定，该协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，朱贤林、刘俊理应按约给付租金。出租协议签订后，朱贤林、刘俊随即支付了第一年租金40188元，2015年6月，朱贤林、刘俊再次支付了下一年租金。2016年6月，因朱贤林、刘俊未能按约支付廖满妹2016年6月至2017年6月房屋租金，为此，双方发生纠纷，即朱贤林、刘俊尚未支付廖满妹2016年6月以后的房屋租金，故朱贤林、刘俊根据合同约定应当支付2016年6月以后房屋租金，一审判决朱贤林、刘俊给付廖满妹租金从2015年6月13日至房屋交付时止不当，应予以纠正。虽2016年6月以后，朱贤林、刘俊未再实际经营该宾馆，但鉴于廖满妹未能及时收回并再次出租该宾馆的后果系朱贤林、刘俊所致，另，考虑廖满妹目前已实际收回该宾馆，故朱贤林、刘俊对廖满妹租金损失赔偿计算至2017年9月为宜，即朱贤林、刘俊应再支付廖满妹腾龙宾馆租金50235元（40188元÷12个月×15个月，2016年6月至2017年9月）。朱贤林、刘俊合伙承租廖满妹腾龙宾馆，后因二人原因未能按约支付廖满妹2016年6月至2017年6月租金，并导致廖满妹又未能将腾龙宾馆出租他人，故朱贤林、刘俊对廖满妹的损失理应共同承担责任，即二人各自承担廖满妹25117.5元租金，并对50235元租金承担连带支付责任。关于焦点二，廖满妹代为交纳的1820元电费及电视网络费均发生在2016年6月30日之前，即该费用系朱贤林、刘俊经营期间实际产生的费用，本应由朱贤林、刘俊交纳，故一审判决朱贤林、刘俊支付廖满妹、姚腊发代为交纳的1820元电费及电视网络费并无不当。关于焦点三，2016年7月4日，一审对廖满妹诉朱贤林、刘俊房屋租赁合同纠纷一案进行立案审查。2016年8月12日，该案承办人将案件移至该院对外委托办，根据相关规定，对当事人申请鉴定并依法进入鉴定程序的期间不应计入审限，2017年6月28日，本案一审程序审结。综上，就本案而言，依法扣除了鉴定程序期间后，一审程序并未存在严重违法情形，故此上诉理由不能成立，不应支持。综上所述，刘俊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省江口县人民法院（2016）黔0621民初490号民事判决主文第一项、第三项，即“一、解除廖满妹与朱贤林、刘俊签订的《腾龙宾馆出租协议》；三、朱贤林、刘俊于判决生效后十日内支付廖满妹、姚腊发代为缴纳的电费及电视网络费共计1820元”；二、撤销贵州省江口县人民法院（2016）黔0621民初490号民事判决主文第二项、第四项，即“朱贤林、刘俊于判决生效后十日内返还廖满妹、姚腊发位于江口县××镇××区××街××号的房屋，并从逾期之日（2015年6月13日）起至返还房屋之日止，按每年40188元的租金支付给廖满妹、姚腊发；驳回廖满妹、姚腊发要求朱贤林、刘俊赔偿财产损失15800元及其它诉讼请求”；三、朱贤林支付廖满妹、姚腊发租金25117.5元，刘俊支付廖满妹、姚腊发租金25117.5元，朱贤林、刘俊对50235元租金承担连带支付责任。（于本判决生效后十日内付清）四、驳回廖满妹、姚腊发的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取443元，由朱贤林、刘俊负担；二审案件受理费886元，朱贤林负担350元，刘俊负担350元，廖满妹、姚腊发共同负担186元。本判决为终审判决。审判长　　谢稼祥审判员　　刘贵波审判员　　罗宇睿二〇一七年十月二十五日书记员　　杨　露