（2017）黑0691民初1666号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-22
案件名称
吕晓凡诉大庆市盛联物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大庆高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕晓凡,大庆市盛联物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第六条
全文
黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0691民初1666号原告：吕晓凡（反诉被告，以下简称原告），女，汉族，中国农业发展银行大庆市分行职工，现住大庆市学府区。被告：大庆市盛联物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告），原住所地大庆市高新区博学大街学府花园3号车库64#门。法定代表人李国成，该公司总经理。被告委托诉讼代理人张凤霞，黑龙江美亚律师事务所律师。原告吕晓凡与被告大庆市盛联物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告吕晓凡、被告委托代理人张凤霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其2009年12月30日至2016年12月30日入住被告提供物业服务的学府花园小区，被告一直按照一级物业服务收取费用，原告对被告在公共区域清洁服务每月每平上浮0.02元；南门秩序维护，没有设立固定岗，收取上浮费用0.1元；没有周界报警、住户报警，多收业主每月每平0.032元等不认可，主张其退还，故诉至法院，要求退回多收的费用及利息1988元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称及反诉称，被告承认有部分服务未有提供，就未提供部分的相应物业服务费同意退还给原告，退还标准为：平层每月每平0.152元，高层每月每平0.197元，根据此标准，应退还原告多收物业费1988元；现双方的物业服务关系已于2017年7月19日中止，但原先尚欠被告2017年1月至2017年6月30日期间的物业费847.45元没有给付，故提出反诉，要求原告给付物业费847.45元及违约金280元。原告对于被告的反诉称，不认可每年1月30日之前交物业费，按照本地习惯及行业惯例应该是下半年交物业费，且违约金标准过高，属于霸王条款，业主后期想交纳物业费，但被告没有人负责此事。庭审中，原告就其主张举证如下：1.房产证及物业费收据各一份（复印件），欲证明原告作为小区业主以及房屋的面积。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但不同意双倍退还，同意退一倍和利息。因被告对该份证据的真实性无异议，故本院对该证据予以确认；2.照片九张（复印件）。欲证明被告长期物业服务不到位，包括公共区域清洁服务、南门秩序维护及弱电系统，没有提供相应服务，但多收取了每月0.152元每平米的上浮费用。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议，但对利息不认可。被告同意以平层每月每平方0.152元、高层每月每平方米0.197元的标准向原告退还。因被告对该份证据的真实性无异议，故本院对该证据予以确认；3.照片一组（复印件），欲证明2017上半年，盛联物业服务极其不到位。经质证，被告对该组证据真实性和证明问题均有异议，被告认为盛联物业在物业管理过程中尽力提高服务水平，不能因为瑕疵拒缴物业费。因被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，故本院对该证据依法不予确认；被告就其主张举证如下：1.前期物业管理服务协议一份（出示原件，提交复印件），欲证明原告和被告签订了该协议，双方在协议中约定为1月30日前预交当年物业费，如逾期不交，按每日3%交纳违约金，因原被告双方已经终止服务协议，原告应交拖欠的物业费及违约金。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议。原告认为该协议属于霸王条款，不认可协议中1月30日前预交当年物业费和每日3%交纳违约金的约定，协议书是原告签署，但原告没有认可过协议内容。因该证据向法庭出示原件，故本院对该证据予以确认；2.协议书和补充协议各一份，该协议由盛联物业、府民物业公司及华艺房地产开发公司共同签订，欲证明2017年7月19日被告已将学府花园小区物业移交府民物业管理，至2017年6月30日前的物业费由盛联物业收取，被告与原告的服务合同终止，被告要求原告支付拖欠物业费符合事实和法律规定。经质证，原告对该证据的真实性和证明的问题均无异议，故本院对该证据予以确认；3.学府花园51户业主陈欠明细表，欲证明原告欠被告物业费847.45元。经质证，原告对该证据的真实性和证明的问题均无异议，故本院对该证据予以确认。本院经审理查明，原告自2009年12月30日入住学府花园小区，期间小区的物业服务一直由被告提供，被告一直按照一级物业服务收取费用，因有部分服务被告没有提供，故原告要求被告退回被告多收的费用1988元。另查明，原被告的物业服务关系已于2017年7月19日中止，现该小区物业服务单位系大庆府民物业，2017年7月15日，被告与府民物业协议约定，2017年1月至6月的物业费，由本案被告收取，截止起诉之日，原先尚欠被告2017年1月至2017年6月30日期间的物业费847.45元。本院认为，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，故原告要求被告退回超标收取的物业费，符合法律规定，且被告对该事实无异议，被告应返还原告多收的部分物业费，故本院支持被告返还原告物业服务费及利息1988元；物业服务企业在合理期限内请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，故本案中被告提出要求原告支付2017年1-6月的物业费847.45元的反诉请求，本院依法予以支持，对于被告主张的违约金280元，本院依法不予支持；综上，根据最高人民法院关于审理《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下:一、被告大庆市盛联物业管理有限公司给付原告吕晓凡物业服务费及利息1988元；二、原告吕晓凡给付被告大庆市盛联物业管理有限公司物业费847.45元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用经相互冲减，被告应给付原告1140.55元。此款于本判决书生效后十日内付清。案件受理费25元由被告负担，反诉费25元由原告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。（本判决书所涉币种均为人民币）审判员 刘震二〇一七年十月二十五日书记员 王锐附法律条文:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。