（2017）鲁02民终2885号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-13

案件名称

崔玉清、杨洪勇合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔玉清,杨洪勇,山东宏程置业（青岛）有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终2885号上诉人（原审原告）：崔玉清。委托诉讼代理人：程立华，山东丰通律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨洪勇。委托诉讼代理人：崔玉清。委托诉讼代理人：程立华，山东丰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东宏程置业（青岛）有限公司。法定代表人：陈玉康，董事长。委托诉讼代理人：马锋。委托诉讼代理人：万波，山东德衡律师事务所律师。上诉人崔玉清、杨洪勇因与被上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司（以下简称宏程公司）合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5841号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人崔玉清及其与上诉人杨洪勇共同的委托诉讼代理人程立华，被上诉人宏程公司的委托诉讼代理人马锋、万波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人崔玉清、杨洪勇共同上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持崔玉清、杨洪勇一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由宏程公司负担。事实与理由：1、一审法院认定《房屋改造协议》第一项约定内容无效没有事实依据和法律依据。《房屋改造协议》约定改造内容并非能危及整栋楼房的安全。即使协议第一向约定内容无效，宏程公司也应承担全部赔偿责任。签订《房屋改造协议》是因为宏程公司出售的房屋存在严重瑕疵，不能满足崔玉清、杨洪勇正常的居住和生活需要。宏程公司故意违约不履行协议，导致崔玉清、杨洪勇于2013年5月31日无法接受房屋；2、一审法院对《房屋改造协议》第三项内容“前提”认定是错误的，同样没有事实和法律依据。两份《房屋改造协议》第二份约定内容有所变更，在第二份《房屋改造协议》的第三项内容新增手写添加部分内容和括号内的违约金。一审法院对此没有进行系统解读，导致判决错误。被上诉人宏程公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。崔玉清、杨洪勇向一审法院起诉请求：1.宏程公司赔偿崔玉清、杨洪勇房屋改造费1.2万元，要求宏程公司履行合同约定“阁楼加两窗”（阁楼加一个大窗亦可）；2.宏程公司支付合同约定改造款10万元整。3.宏程公司支付违约金26.58万元（依合同约定违约金为日息3%×10万应计算到本案终结之日，暂至2015年11月6日886天为265.8万元，但如宏程公司想好且请求降低的情况下则同意将违约金降低十倍）。4.宏程公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月1日，崔玉清、杨洪勇（乙方）与宏程公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定崔玉清、杨洪勇购买宏程公司投资建造的位于胶南市连云港路10号《贝多芬公馆》x栋x单元x户房屋，房屋总价款961411元。甲方定于2013年5月31日前将该房屋交付乙方，交付条件为商品房经竣工验收。2013年4月8日，崔玉清、杨洪勇（乙方）与宏程公司（甲方）签订房屋改造协议。内容：乙方于2011年7月1日购买甲方开发的胶南市连云港路x号《贝多芬公馆》x栋x户，并签订《商品房预售合同》。由于该房屋是期房，购买之时并未建成，房屋主体完成后，乙方经现场察看，对该房屋的结构有很多不满意的地方，甲方保证在房屋验收交付前，在保证质量和安全的前提下，对该房屋内部结构进行改造。同时，甲方郑重承诺如下：一、内部结构改造在该楼座竣工验收并交付前完成。（主要包括改客厅横梁、阁楼加两个窗、北门雨板，将楼梯改在次卫位置，改通气管道等小拆小改等等改造）。二、内部结构改造必须保证该房屋的质量和结构安全。三、甲方承诺另付改造款10万元给乙方，乙方按照约定在2013年5月31日前接房的前提下（此款必须在2013年5月31日之前一次付清，逾期不付甲再另需按该款日息3%支付给乙滞纳金）。双方对协议内容对外保密。在甲方遵守和兑现承诺的前提下，乙方承诺以后就上访内容不在政府部门、公共场合、常规媒体及电子媒体（如网络论坛、QQ群等）发布对甲方不利的言论及行动。甲方也郑重保证一定会及时兑现以上所有承诺，绝不会有对乙方不利的言行，积极率先与乙友好相处。2013年5月15日，宏程公司取得涉案房屋所在工程的南建竣备字第13-141号胶南市建设工程竣工验收备案证，2013年5月20日，宏程公司以邮政专递的方式通知崔玉清、杨洪勇办理入住手续；崔玉清、杨洪勇等业主就房屋交付、质量等问题上访，青岛市黄岛区城市建设局于2013年6月6日做出了《关于贝多芬公馆业主反映问题的查处情况说明》，2013年6月27日，崔玉清等业主向宏程公司发出拒绝收房的律师函，2014年1月28日，宏程公司取得验字第37xx07号建设工程竣工规划验收合格证。崔玉清、杨洪勇于2013年10月17日与山东宏程物业管理有限公司青岛分公司签订前期物业服务合同、室内装饰装修协议等。2013年10月17日，崔玉清、杨洪勇自宏程公司领取房屋钥匙。在（2015）青民一终字第948号民事判决书中，青岛市中级人民法院已经认定涉案房屋取得原胶南市建设工程竣工验收备案证，涉案房屋已达到了交付条件。一审法院2015年11月10日的调查笔录，证实崔玉清、杨洪勇要求宏程公司按照房屋改造协议履行义务，并支付违约金，宏程公司认为涉案房屋没有瑕疵，对崔玉清、杨洪勇提交的房屋改造协议不认可。崔玉清、杨洪勇主张，其对房屋改造已花费12900元，仅主张12000元，提交收到条、改造明细各一份予以证明。经质证，宏程公司认为改造费是崔玉清、杨洪勇对其房屋进行改造，与宏程公司无关。一审法院认为，虽然崔玉清、杨洪勇与宏程公司签订了房屋改造协议，但该协议第一项约定由宏程公司对房屋内部结构改造，而该协议签订时，涉案房屋主体结构已完成。同时该协议第一项约定：对房屋的改造内容亦未经过相关部门审批，而双方约定改造的内容危及到整栋楼房的安全，故该协议第一项约定无效。故对崔玉清、杨洪勇主张，宏程公司应支付改造费12000元及按协议约定履行阁楼加窗的要求，于法无据，一审法院不予支持。崔玉清、杨洪勇主张，宏程公司应按照房屋改造协议另行支付改造款10万元以及相应的违约金。一审法院认为，从房屋改造协议约定的第三项内容，甲方另行支付给乙方10万元改造款的前提是乙方按照约定在2013年5月31日前接房，而事实上崔玉清、杨洪勇实际接房是在2013年10月17日，虽然崔玉清、杨洪勇称该前提是指“房屋达到国家法律法规规定的强制性交付标准时为有效前提”，也即房屋必须经过“综合验收合格”后才接房，但青岛市中级人民法院在（2015）青民一终字第948号民事判决书中，已经认定本案涉案房屋在宏程公司取得原胶南市建设工程竣工验收备案证时，涉案房屋已达到了交付条件。故，崔玉清、杨洪勇上述主张，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回崔玉清、杨洪勇的诉讼请求。案件受理费6967元，由崔玉清、杨洪勇负担。二审中，崔玉清、杨洪勇提交青岛市黄岛区城市建设局于2013年7月4日作出的《关于贝多芬公馆项目信访问题的答复》一份，证明涉案楼房工程因未取得综合验收合格证，违反国家强制性法律规定，不具备交房条件，被责令停止销售。导致崔玉清、杨洪勇在2013年5月31日前根本不能依照约定接收房屋。崔玉清、杨洪勇还提交青岛市黄岛区城市建设局于2013年6月6日作出的《关于贝多芬公馆业主反映问题的查处情况说明》一份,证明因宏程公司违约未通过验收而导致崔玉清、杨洪勇在2013年5月31日前无法接受房屋。崔玉清、杨洪勇提交胶南市城市建设工程竣工验收备案证、建设工程竣工验收合格证复印件各一份，证明涉案房屋于2013年5月15日进行备案，并未通过综合验收，涉案房屋与2014年1月28日才通过综合验收。宏程公司对崔玉清、杨洪勇提交的上述证据的真实性性无异议，但认为与本案不具有关联性。双方签订的商品房预售合同纠纷已经一、二审，判决已生效。二审另查明，在本院（2015）青民一终字第948号民事判决书中，本院认为，宏程公司与崔玉清、杨洪勇在合同中并未明确约定房屋交付时应通过综合验收，宏程公司已取得原胶南市建设工程竣工验收备案证，故涉案房屋已具备交房条件。二审查明的其他事实于一审查明事实一致。本案经调解，各方当事人未能达成协议。本院认为，崔玉清、杨洪勇与宏程公司签订的《商品房预售合同》的效力已经生效判决确认，本院对此不再赘述。在本院（2015）青民一终字第948号民事判决书中，本院认为：“宏程公司与崔玉清、杨洪勇在合同中并未明确约定房屋交付时应通过综合验收，宏程公司已取得原胶南市建设工程竣工验收备案证，故涉案房屋已具备交房条件。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十三条第一款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”据此，本院确认宏程公司在取得原胶南市建设工程竣工验收备案证后涉案房屋已具备交房条件。现崔玉清、杨洪勇要求宏程公司支付改造款、违约金等，其主张的主要依据是双方签订的《房屋改造协议》。双方在协议中约定，宏程公司对涉案房屋内部结构进行改造，包括改客厅横梁、阁楼加两个窗等。众所周知，房地产开发建设的图纸、容积率等一经规划审批，在施工过程中不能随意变更。本案审理中，双方当事人并未提交有效证据证明双方约定的涉案房屋改造已经相关行政主管部门审批同意，故双方在上述协议中有关结构改造的约定应属无效，崔玉清、杨洪勇要求宏程公司支付改造费用，于法无据，本院不予支持。双方在协议第三条约定，宏程公司另支付崔玉清、杨洪勇改造款10万元，但崔玉清、杨洪勇需在2013年5月31日前接收房屋。如前所述，本院生效判决已确认宏程公司在取得原胶南市建设工程竣工验收备案证后涉案房屋已具备交房条件，故涉案房屋自竣工验收时间即2013年5月15日已具备交房条件。但直至2013年10月17日，崔玉清、杨洪勇才实际接收涉案房屋，已超过约定交房时间。崔玉清、杨洪勇主张涉案房屋之前未经“综合验收合格”，不具备交房条件，只有综合验收合格后才能交接房屋，无事实及法律依据，本院亦不予支持。崔玉清、杨洪勇要求宏程公司支付违约金，因其未提交有效证据证明宏程公司存在违约事实及其违约损失，本院对其该主张亦不予支持。综上，上诉人崔玉清、杨洪勇上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6967元，由上诉人崔玉清、杨洪勇负担。本判决为终审判决。审判长　　徐镜圆审判员　　孙秀强审判员　　谢雄心二〇一七年十月二十五日书记员　　韩明玉书记员　　吴苗苗 来源：百度“”