（2017）鲁0103民初6056号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-08-03
案件名称
张某甲与张某乙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某甲,张某乙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十四条第一款，第二百三十六条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初6056号原告：张某甲，男，1947年11月2日出生，汉族，住辽宁省本溪市委托诉讼代理人：逯献旭，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈照晖，山东京鲁律师事务所律师。被告：张某乙，女，1960年9月24日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：陈艳红，山东高信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云生，山东高信律师事务所律师。原告张某甲与被告张某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某甲及其委托诉讼代理人逯献旭、被告张某乙的委托诉讼代理人陈艳红、李云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某甲向本院提出诉讼请求：判令被告立即腾出所租赁房屋。事实和理由：2011年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于济南市市中区望平街经二纬四路12号的房屋租赁给被告，期限自2011年8月31日至2016年8月30日，年租金五万元。合同到期后，双方没有协商一致续租合同，原告多次通知被告搬离该房屋，但至今被告仍未搬离，非法占用至今。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告张某乙辩称，原告起诉中所称2011年9月2日双方签订的房屋租赁合同已经履行完毕，双方于2017年4月11日又另行签订了房屋租赁合同，租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日，现该租赁合同尚未到期，且我也不欠租金，原告起诉要求我腾房，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年9月2日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定，被告租赁原告位于本市市中区望平街经二纬四路12号的房屋，租赁期限自2011年8月31日至2016年8月31日，共计5年；全年租金为5万元，被告以现金汇款方式支付给原告，汇款开户行为工行，户名为张某甲，帐号为某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，租金按六个月为一期支付，第一期租金于2011年9月2日付清，第二期付租金的时间是2012年3月1日，以后每期被告提前五日支付租金；保证金为4000元，被告签订本合同时支付给原告，该保证金不可视为被告预付的租金；原告如需出卖或抵押该出租房屋，须提前一个月通知被告，原告需退还被告剩余租金和保证金；租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还，被告如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向原告提出书面意向，经原告同意后，重新签订租赁合同。该租赁合同签订后，原、被告双方即开始履行，期间被告不欠原告的房租。上述房屋租赁合同到期后，原、被告双方在协商续租期间，被告先按照原房屋租赁合同约定的租金于2016年9月2日以转帐的方式支付给原告自2016年9月1日到2017年2月28日的半年房租25000元，之后双方继续对房屋租赁事宜进行协商。2017年4月11日，原告以邮寄的方式向被告寄出了新的房屋租赁合同，对原房屋租赁合同的条款作了部分变更，房租从每月4000元涨到5000元，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日。被告在该房屋租赁合同上签名，该合同第六条载明：“1、在租赁期内房屋及附件设备损坏，由乙方维修或照价赔偿。乙方在租赁期限内，允许将承租的房屋全部转租给承租人妹子（本院注：此处部分内容有涂改）”……。被告于2017年6月8日以转账的方式支付给原告31000元，该款项中包含2017年3月份至2017年8月份的半年房租30000元及补交的保证金1000元。2017年8月28日，被告又以转账的方式支付给原告30000元，该费用是2017年9月份至2018年2月份的房租。原告主张，被告转帐的款项收到了。2016年8月30日原房屋租赁合同到期后，被告就口头和原告协商续租事宜，当时被告是想把房子进行转租，原告没有同意，后来双方商量了几次，原告同意可以转租给被告的妹妹，于是原告在2017年4月11日将续租合同邮寄给被告，这是原告向被告发出续租合同的要约，转租方面说的是只能转租给承租人的妹妹，被告在收到该合同以后对只能转租给承租人妹妹的条款进行了修改，修改成承租人可以对外转租，把条款内容进行了扩大，属于对转租的一种实质性变更，其于2017年4月11日将修改后的对要约作了实质性变更的有被告签名的合同邮寄给原告，原告对于被告邮寄的新要约没有签字同意，也就是原告于2017年4月11日发出的要约失效，双方没有续签合同。退一步讲，既使该份合同是在原要约没有失效时做出的承诺，也因为被告的承诺没有在合理期限内到达原告而没有成立，被告是在2017年4月16日收到原告的要约，但是被告迟迟没有向原告送达过材料，直至开庭都没有向原告送达过，被告违反了合同法第二十三条第二款之规定，该合同不成立。本院认为，原、被告于2011年9月2日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。上述合同到期后，被告并未收回房屋，而是与原告继续就续租事宜进行协商，期间被告于2016年9月2日向原告支付了自2016年9月1日到2017年2月28日的半年房租25000元，这说明原告同意在原房屋租赁合同到期后仍由被告按照原合同约定继续租赁使用原房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。之后双方继续对房屋续租事宜进行协商，被告在此期间仍未收回出租的房屋。被告于2017年6月8日以转账的方式支付给原告31000元，原告并未提出异议，该款项中包含2017年3月份至2017年8月份的半年房租30000元及补交的保证金1000元，这与原、被告于2017年4月11日签订的房屋租赁合同关于月租金为5000元、保证金为5000元的约定是相符的。2017年8月28日，被告又以转账的方式支付给原告自2017年9月份至2018年2月份的房租30000元，原告亦未提出异议，该部分房租与原、被告于2017年4月11日签订的房屋租赁合同关于月租金为5000元的约定也是相符的。原告的上述行为证明其对被告履行双方于2017年4月11日签订的房屋租赁合同并没有异议，因此该份房屋租赁合同应是原、被告的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。因该份房屋租赁合同约定的租赁期限至2022年2月28日，故原告要求被告立即腾出所租赁房屋的条件尚不成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十六条规定，判决如下：驳回原告张某甲的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张某甲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 门洪科二〇一七年十月二十五日书记员 赵燕燕 微信公众号“”