（2017）陕01民终10711号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-15
案件名称
赵文卓与陕西丰浩置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西丰浩置业有限公司,赵文卓
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10711号上诉人（原审被告）陕西丰浩置业有限公司，住所地：西安市雁塔区等驾坡街道办事处长鸣路西侧曲江紫金城1-1008室。法定代表人曾本东，该公司总经理。委托代理人张晓飞，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托代理人齐文虎，上海市锦天城（西安）律��事务所实习律师。被上诉人（原审原告）赵文卓，女，1984年6月14日出生，汉族，西安市高新管委会办公室主任，住西安市新城区。委托代理人迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人王璐，陕西维谨律师事务所律师。上诉人陕西丰浩置业有限公司（以下简称丰浩置业公司）因与被上诉人赵文卓商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7560号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人陕西丰浩置业公司之委托代理人张晓飞、齐文虎，被上诉人赵文卓之委托代理人迟波、王璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年10月9日，丰浩置业公司与赵文卓签订商品房买卖合同一份，约定赵文卓购买丰浩置业公司开发的位于西安市××新区××���以西，黄渠头路以南，26号路以东的曲江紫金城（一期）6幢1单元20层12001号房屋一套，建筑面积为139.95平方米，单价为每平方米5830.65元，总价款为816000元。付款方式为，公积金贷款，赵文卓应于2015年10月23日前支付首期房价款316000元，余款500000元向银行申请贷款支付。合同还约定，商品房屋交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告。同时该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同还对逾期交付责任进行了约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。该商品房买卖合同签订后，赵文卓于2015年10月9日向丰浩置业公司支付首付款316000元。于2015年11月26日通过公积金贷款向丰浩置业公司支付剩余购房款500000元。另查明，该项目至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到合同约定的交房条件，至今未向赵文卓交付房屋。以上事实，有商品房买卖合同、首付款收据，公积金借款、付款凭证等及当事人陈述等在卷佐证。赵文卓于2017年6月1日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2015年10月，其与丰浩置业公司签订商品房买卖合同，约定其以每平方米5830.65元的价格购买由丰浩置业公司开发的位于西安市××新区××路以西，黄渠头路以南，26号路以东的曲江紫禁城（一期）6幢1单元20层12001号房，房屋建筑面积139.95平方米，套内面积112.72平方米，总价816000元。合同约定其应于2015年10月23日向丰浩置业公司支付首付款31.6万元，余款50万元由贷款机构支付。丰浩置业公司应于2016年5月31日前向买受人交付已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的该商品房屋。合同签订后，其于2015年10月9日向丰浩置业公司支付了首付款31.6万元，2015年11月26日通过中信银行贷款向丰浩置业公司支付购房款50万元。但自其完成全额购房款的付款义务后，丰浩置业公司却未依约向其交付房屋。2016年8月18日，在逾期交付房屋近三个月后，丰浩置业公司通过通知的形式再次告知其，因涉案项目被曲江管委会要求需加强整改，收房日期另行通知。经其多次与丰浩置业公司协商要求及时按照合同约定交付涉案房屋，但丰浩置业公司均以各种理由推脱，现丰浩置业公司的行为已构成违约，严重侵害了其的合法权益，现诉至法院请求依法���令丰浩置业公司支付逾期交付房屋违约金至实际交付之日（暂计算至2017年3月10日为23011.2元）。本案诉讼费用由丰浩置业公司承担。陕西丰浩置业公司辩称，其无法确认赵文卓所述事实内容，因其当时的置业顾问已离职，无法核实赵文卓所述事实。双方确实签订了商品房买卖合同，如果存在逾期情况，其愿意承担违约金。因竣工备案手续不完备，竣工验收备案表无法取得，导致无法按期交房。加之因为政府的原因，消防通道无法打通，也无法按期交房。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案赵文卓与丰浩置业公司双方签订的商品房买卖合同，其主体合格，内��合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，丰浩置业公司应当在2016年5月31日前向赵文卓交付经验收合格的商品房。如若逾期，丰浩置业公司须支付相应的违约金。现丰浩置业公司至今未取得合同约定交房条件的证明文件，至今未向赵文卓交付房屋，赵文卓以此要求丰浩置业公司承担逾期交房违约金的请求符合法律规定，本院依法予以支持。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告陕西丰浩置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵文卓自2016年6月1日起至实际交房之日逾期交房违约金（以购房款816000元为基数，按日万分之一计算，截止2017年3月10日的违约金为23011.2元）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费375元，减半后由陕西丰浩置业有限公司承担，因赵文卓已预交，陕西丰浩置业有限公司将其承担部分于本判决生效后十日内支付给赵文卓。宣判后，丰浩置业公司不服，向本院提起上诉称，一、原判决仅认定其公司存在逾期交房的违约行为属于认定事实不清。其公司向赵文卓逾期交房是事实，但市政规划道路工程及地铁线路建设状况是其公司无法控制的不可抗力情形，导致其公司无法满足交房条件。原判决仅认定其公司有逾期交房的违约行为，却对其公司所面临的不可抗力情形视而不见，属于认定事实不清。二、原判决适用法律错误。本案中，其公司虽有逾期交房的违约行为，但是存在政府市政工程建设影响之不可抗力的因素，所以应当适用《合同法》关于不可抗力的规定进��裁判。三、原审法院在认定事实不清的基础上作出的判决显失公平，应当依法予以撤销。1、根据不可抗力情形，应当依法部分或者全部免除其公司的违约责任；2、原判决违反了公平原则。故上诉请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7560号民事判决；2、请求依法改判驳回赵文卓的诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由赵文卓承担。赵文卓辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回丰浩置业公司的上诉请求，维持原判。一、丰浩置业公司逾期交房的违约事实，侵害其的合法权益，丰浩置业公司逾期交房的原因不是其逃避承担违约责任的合法理由。二、原审法院适用法律正确，本案不应适用《合同法》117条。丰浩置业公司不能取得备案登记的原因不属于法律规定的不可抗力，应当就违约行为依据合同约定向��承担赔偿责任。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，赵文卓与丰浩置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定属有效合同，双方当事人均应按合同约定的内容履行各自的义务，该商品房买卖合同签订后，赵文卓于2015年10月9日向丰浩置业公司支付首付款316000元，于2015年11月26日通过公积金贷款向丰浩置业公司支付剩余购房款500000元，履行了合同义务。根据合同约定，丰浩置业公司应当在2016年5月31日前向赵文卓交付已取得建设工程竣工验收备案文件证明文件。如若逾期，丰浩置业公司须支付相应的违约金。但涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到合同约定的交房条件，至今未向赵文卓交付房屋，违反合同约定，已构成违约，应承担违约责任。赵文卓起诉要求支付逾���交房的违约金，依法应予支持。丰浩置业公司上诉称涉案房屋未交付，属政规划道路工程及地铁线路建设状况是其无公司法控制的不可抗力情形，但其公司并未提供证据证明，丰浩置业公司上诉理由及请求无事实法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费375元由陕西丰浩置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 静审 判 员 高 玮代理审判员 侯新省二〇一七年十月二十五日书 记 员 王晓平 来源：