（2017）豫0302民初927号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-18
案件名称
高丽与洛阳住总宇泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市老城区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高丽,洛阳住总宇泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十条，第一百一十四条
全文
洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0302民初927号���告：高丽，女，1975年6月1日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：白德营，河南蓝锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹梦清，河南蓝锐律师事务所实习律师。被告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道**号。法定代表人：方向前，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛恒超，该公司法律顾问。原告高丽与被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高丽委托诉讼代理人白德营、曹梦清，被告住总宇泰房地产公司委托诉讼代理人牛恒超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告住总宇泰房地产公司向原告高丽支付延期交房的逾期违约金51552元；2.本案诉讼费由被告住总宇泰房地产公司承担。事实与理由：2016年1月8日，原告高丽与被告住总宇泰房地产公司签订《商品房预售合同》，约定原告高丽购买被告住总宇泰房地产公司开发的鼎城南地块一期第Y6幢4单元101号房，总价款1440000元；原告高丽于2015年11月30日前交清总房款，被告住总宇泰房地产公司在2016年12月31日前交付房屋；同时约定原告高丽逾期支付房款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告住总宇泰房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金。被告住总宇泰房地产公司逾期交房，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告高丽支付已交付房价款万分之二的违约金，违约金总额不超过房屋价款的百分之一等内容。合同签订后���原告高丽按约定一次性付清1440000元房款，但被告住总宇泰房地产公司却未如约交房，直至2017年6月29日才向原告高丽交付房屋，延期交房天数达179天。按已交付房款的日万分之二计算，违约金共计51522元。被告住总宇泰房地产公司承认原告高丽在本案中所主张的事实。但认为，双方在购房合同中约定的逾期交房违约金，是按已付房款日万分之二计算，但同时约定违约金总额不能超过总房款的百分之一。原告高丽起诉的违约金超出了合同约定的标准，对超出部分被告住总宇泰房地产公司不能支付。本院认为，被告住总宇泰房地产公司承认原告高丽在本案中主张的事实，故对原告高丽主张的事实予以确认。关于本案中违约金如何计算问题，双方签订的《商品房预售合同》为被告住总宇泰房地产公司提供的制式合同，其中关于出卖方违约责任“违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”的条款，为被告住总宇泰房地产公司预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，被告住总宇泰房地产公司在限制其违约责任时，应采用合理的方式提请原告高丽注意该条款，但双方签订的《商品房预售合同》文本中，并不显示被告住总宇泰房地产公司采用足以引起原告高丽注意的文字、符号、字体等特别标识提请原告高丽注意该条款，因此被告住总宇泰房地产公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定。根据《最高人民法院关于���用若干问题的解释（二）》第九条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”的规定，原告高丽如果认为被告住总宇泰房地产公司对双方签订的《商品房预售合同》中“违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”的条款未尽到提示和说明义务，则依法享有撤销权。原告高丽委托诉讼代理人提出的应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定“违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”的条款无效的辩论意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，在违反合同法第三十九条第一款时，只有同时具有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形之一或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，才能认定该条款无效。本案中，《商品房预售合同》中约定的逾期付款和逾期交房违约责任，都是按应交或者已交房款的日万分之二计算，且原告高丽在《商品房预售合同》中的主要权利应是支付对价后获取房屋的所有权，并不是追偿违约金。“违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”条款，显然是限制被告住总宇泰房地产公司的责任，并不是免��其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利。因此原告高丽委托诉讼代理人的上述辩论意见本院不予采信。“违约金总额不超过房屋总价款的百分之一”条款，属可撤销条款，不属无效条款。因此，本案中被告住总宇泰房地产公司应支付的违约金应按原告高丽已付房价款的日万分之二计算，但违约金的总额不能超过房屋总价款的百分之一。双方签订的《商品房预售合同》约定的最迟交房日期为2016年12月31日，实际交房日期为2017年6月29日，逾期交房180天，按已付房款1440000元的日万分之二计算为51840元（1440000元×0.2‰×180天），已超过已付房款1440000元的百分之一，故被告住总宇泰房地产公司应按原告高丽已付房款1440000元的百分之一即14400元支付违约金。原告高丽诉讼请求符合法律规定和合同约定的部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。依照《中���人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告高丽支付逾期交房违约金14400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1089元，减半收取计545元，由原告高丽负担393元，被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 顾亦农二〇一七年十月二十五日书记员 于梦瑶 来自：