（2017）苏民终1341号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
扬州新宇房地产有限公司与胡林、林胜盛二审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
扬州新宇房地产有限公司,胡林,林胜盛
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终1341号上诉人（原审原告、案外人）：扬州新宇房地产有限公司，住所地江苏省扬州市文汇东路51号106室。法定代表人：蔡德华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周福伟，江苏证融律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：胡林，男，1962年10月30日出生，汉族，住所地江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：王龙，江苏盛望律师事务所律师。委托诉讼代理人：严志强，江苏盛望律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：林胜盛，男，汉族，1974年4月23日出生，住所地江苏省扬州市邗江区。上诉人扬州新宇房地产有限公司（以下简称新宇公司）因与被上诉人胡林、被上诉人林胜盛案外人执行异议之诉一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）(2017)苏10民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人新宇公司的委托诉讼代理人周福伟，被上诉人胡林的委托诉讼代理人王龙、严志强到庭参加诉讼，被上诉人林胜盛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。2017年1月10日原告新宇公司以胡林、林胜盛为被告向扬州中院提出诉讼请求：一、停止对扬州市“香山墅园”1幢1号、2号、3号、4号房屋的执行并解除对上述房屋的预查封。二、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：胡林与扬州市亚力混凝土有限公司、江苏源纳置业有限公司、林胜盛、胡玲华、扬州源盛置业有限公司、林忠兴民间借贷纠纷一案，扬州中院作出（2014）扬民初字第00108号民事判决，后胡林向扬州中院申请强制执行。2015年10月27日，扬州中院作出（2015）扬执字第00376号民事裁定及协助执行通知书，对上述4幢房屋进行了预查封。2016年10月30日，原告新宇公司向扬州中院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。2016年12月19日，扬州中院作出（2016）苏10执异40号执行裁定，驳回原告的异议。上述房屋的所有权人为原告，尽管被执行人林胜盛曾于2008年5月8日与原告签订商品房买卖合同，但双方并无房屋买卖的合意，只是通过此方式取得银行的按揭贷款。被执行人林胜盛未向原告支付购房款，所取得的按揭贷款200万元也是由原告按月偿还至2015年2月，原告也未向其交付房屋。2016年10月12日，扬州仲裁委员会作出（2016）扬仲裁字第192号裁决(以下简称192号裁决)，确认原告与被执行人林胜盛签订的商品房买卖合同无效。综上，既然被执行人林胜盛并非上述房产的所有权人，且其与原告签订的商品房买卖合同也被确认为无效，则扬州中院即无权对上述房屋予以执行，该院所作出的预查封措施应当解除，故请求法院支持原告的诉讼请求。胡林辩称：一、林胜盛对涉案房产享有权利，扬州中院对涉案房产预查封符合法律规定。2008年5月8日林胜盛与原告签订商品房买卖合同后通过支付首付款和银行按揭付款的方式向原告支付了全部对价。该预售合同于2008年5月19日进行了网上备案，现扬州房地产信息网上该房产的登记信息为已备案已销售。林胜盛在签订了合同，并支付了对价且预售合同已备案的情况下，对涉案房产依法享有权利。扬州中院依法查封符合法律规定。二、扬州中院应依法查明案件事实，不能仅凭生效的仲裁文书作出裁判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，原告对执行标的提出异议的应当通过执行异议或执行异议之诉程序，在查明案件事实的基础之上进行权利救济，而原告却在查封之后另行提起仲裁，予以确权。根据相关法律规定，对于原告的异议应当予以排除。生效的仲裁文书对本案没有约束力。被告既非仲裁文书的当事人也无法撤销仲裁文书，故请求法院在查明事实的基础之上予以裁判。生效仲裁文书虽然认可林胜盛的依法享有的权利，但却在林胜盛缺席的情形下，仅凭还息凭证及蔡德林等人的证人证言单方认定林胜盛与原告通过虚假的按揭骗取银行贷款而推定合同无效，属于认定事实不清，故请求法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。被告林胜盛未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，扬州中院组织当事人进行了证据交换及质证。对扬州仲裁委员会192号裁决书、林胜盛与中国工商银行股份有限公司扬州琼花支行（以下简称扬州工行琼花支行）个人购房借款/担保合同、新宇公司与林胜盛商品房买卖合同、扬州中院（2015）扬执字第00376号民事裁定书及协助执行通知书、扬州中院（2016）苏10执异40号裁定书等证据的真实性，到庭当事人均无异议，扬州中院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，扬州中院认定如下：1、林胜盛是否向新宇公司交付购房首付款200万元。新宇公司与林胜盛签订400万元的商品房买卖合同，约定先支付首付款200万元，其余的款项从银行贷款并按揭逐月还款。因新宇公司未能提供充分证据证明林胜盛未向新宇公司交付购房首付款200万元，故对新宇公司未收到林胜盛购房首付款200万元的该项主张，扬州中院不予采信。2、新宇公司是否将涉案房屋向林胜盛完成交付。新宇公司陈述从未向林胜盛交付房屋，因其未能提交其他证据予以印证，故扬州中院对新宇公司的该项主张不予采信。3、新宇公司是否持续向林胜盛的工商银行存折汇款以便银行及时划扣每月按揭贷款。新宇公司虽然陈述向银行每月还款是由其所还，也申请了证人出庭作证，但由于证人系其单位领导及员某，证明力相对较弱，也未能提供其它证据予以印证，故对新宇公司的该项主张，不予采信。扬州中院认为：本案的争议焦点是新宇公司主张排除胡林申请强制执行涉案房屋的诉讼请求，是否具有事实与法律依据。本案中，新宇公司与林胜盛于2008年签订商品房买卖合同，新宇公司未能提供充分证据证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所列合同无效的情形，应当认定合同有效。林胜盛与扬州工行琼花支行签订了个人购房借款/担保合同，林胜盛也将涉案房产向扬州工行琼花支行进行了抵押，并以林胜盛、胡玲平名义签字。新宇公司既未能提供充分证据证明林胜盛未交付200万元首付款，也未能提供充分证据证明其未向林胜盛交付房屋，更未能提供充分证据证明向工商银行后续还款是新宇公司替林胜盛偿还。因此，对新宇公司与林胜盛签订购房买卖合同的目的在于从银行获得款项，而非买卖双方真实意思表示的主张，新宇公司应当承担举证不能的后果。另外，当案外人对执行标的存有异议时，民事诉讼法明确规定，应当通过执行异议及执行异议之诉程序进行救济，也排除了其它法律程序的适用。综上所述，对新宇公司认为涉案房产的所有权属于新宇公司的主张，扬州中院不予支持。被告林胜盛经合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了其举证质证的权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，该院于2017年6月8日作出(2017)苏10民初8号民事判决：驳回扬州新宇房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费38995元，由扬州新宇房地产有限公司负担。新宇公司不服该判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求：一、撤销原审判决，依法改判停止对扬州市“香山墅园”l幢1号、2号、3号、4号房屋的执行并解除对上述房屋的预查封；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审判决认定事实错误，所作出的相关认定无事实及法律依据。1、一审法院认定“综上所述，对新宇公司认为涉案房产的所有权属于新宇公司的主张，本院不予支持”错误。案涉房屋的所有权人为新宇公司，此为基本事实，有新宇公司一审中提交的证据三为证（4份《扬州市邗江区增量房确权证明书》）。依据该证据，案涉房屋的所有权并未转移登记。2、关于林胜盛有无向新宇公司支付200万元的问题。一审法院认为，新宇公司没有充分举证证明林胜盛未支付首付款200万元显然错误。（1）192号裁决书为生效法律文书，其已对该事实作出认定，一审法院应予采信，而不应加以否定。（2）被上诉人有无支付首付款200万元，该待证事实于新宇公司而言，为法律上的消极事实，新宇公司提交基本证据加以证明即可，主要的证明责任应由被上诉人承担。另外关于该待证事实，若被上诉人支付了200万元，那么其“近距离于该付款证据”，举证责任当然应由被上诉人承担。（3）一审法院将上述待证事实的举证责任分配于新宇公司，且以新宇公司举证不充分为由认定被上诉人己支付200万元，显然错误。3、关于按揭贷款200万元的利息偿还问题。一审法院认为“新宇公司虽然陈述向银行每月还款是由其所还，也申请了证人出庭作证，但由于证人系其单位领导及员某，证明力相对较弱，也未能提供其他证据予以印证，故对新宇公司的该项主张，本院不予采信”，该认定显然错误。除证人新宇公司会计洪某的证言外，新宇公司还提交了每月由银行扣款的户名为被上诉人林胜盛的活期一本通（原件），以此证明每月还款金额由新宇公司安排人员存入以供银行扣款。若是被上诉人林胜盛在还款，为何工行活期一本通的原件一直由上诉人保管？没有该活期一本通原件，被上诉人林胜盛根本无法将按揭利息款项汇入该扣款账户。一审法院对于该重要证据，在判决中没有提及，未说明采信或不采信的理由。4、关于案涉房屋的交付问题。自双方签订商品房买卖合同以来，房屋一直未向被上诉人林胜盛交付。对此问题，一审法院认为“新宇公司未能提供充分证据证明未向林胜盛交付房屋”；同理，房屋是否交付于新宇公司而言为消极事实，既然被上诉人主张房屋已交付，则应由被上诉人对此承担举证责任。事实上，房屋是否交付的问题，到现场查看、了解，则一目了然，一审法院若认为房屋是否交付对本案而言关系重大，应当至现场实地调查。二、新宇公司与林胜盛签订的商品房买卖合同为无效合同。1、扬州仲裁委员会作出的192号裁决书为生效法律文书，已对本案所涉商品房买卖合同的效力进行认定。一审法院一方面对192号裁决书“予以确认并在卷佐证”，另一方面又不采信192号裁决书对案涉购房合同效力的认定，显然矛盾。而且，一审法院没有对不采信192号裁决书的理由进行任何论证或说明，显然不当。2、合同双方并无房屋买卖的真实意愿，只是以此方式取得银行贷款以供新宇公司使用而已，因此192号裁决认定案涉商品房买卖合同无效符合事实及法律。合同签订于2008年5月，适逢金融危机期间，房地产市场低迷，新宇公司开发的案涉房屋所在地的香山墅园项目销售情况极其不理想，新宇公司为解决资金周转问题，不得已采取该方式进行融资，其后按揭贷款的利息均由新宇公司按月偿还。3、若双方为真实的商品房买卖关系，怎可能每月按揭贷款的利息却由新宇公司偿还，且自2008年5月签订合同以来，案涉房屋一直未向被上诉人林胜盛交付。三、新宇公司有权向扬州仲裁委员会申请仲裁，请求对案涉商品房买卖合同的效力进行认定。l、一审法院认为“案外人对执行标的存有异议时，民事诉讼法明确规定，应当通过执行异议及执行异议之诉程序进行救济，排除了其他法律程序的适用”，这样的观点显然错误。2、一审法院于2015年10月27日对案涉房屋进行预查封，并未依法通知新宇公司。在新宇公司不知房屋被一审法院预查封的情况下，其依据商品房买卖合同的约定向扬州仲裁委申请仲裁，既正当亦合法。退一步讲，假定新宇公司知道房屋被预查封，新宇公司也有权向仲裁委申请仲裁，此为依法行使权利，不违反法律的禁止性规定。四、本案中，2008年5月新宇公司与林胜盛所签订的商品房买卖合同属无效合同，被上诉人林胜盛既未支付首付款也未偿还银行按揭贷款，案涉房屋也未实际向被上诉人林胜盛交付。因此，一审法院继续对案涉房屋进行预查封显然没有依据。被上诉人胡林答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回新宇公司的上诉请求。理由是：一、林胜盛对涉案房产享有权利，法院对涉案房产预查封具有事实依据。1、林胜盛与新宇公司签订了商品房买卖合同，支付了全部价款，且新宇公司将涉案房产交付给林胜盛，林胜盛对涉案房产享有权利。2008年5月8日，林胜盛与新宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：涉案房产总价值400万元，林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元，余款办理按揭贷款支付。后林胜盛按照约定支付了首付款200万元，且新宇公司向林胜盛出具收据（一审中证人洪某证实）。2008年5月19日，双方对上述《商品房买卖合同》办理了网上合同备案手续。2008年5月13日，林胜盛与工行扬州琼花支行签订《个人购房借款担保合同》，约定：工行扬州琼花支行向林胜盛发放贷款200万元用于购买涉案房产。2008年5月30日，工行扬州琼花支行将贷款汇入新宇公司账户。林胜盛与新宇公司签订商品房合同，支付了全部价款且按照《商品房买卖合同》第十一条约定，新宇公司在房产验收合格且取得交付使用文件后将房产交付林胜盛使用，林胜盛实际成为涉案房产所有权人。退一步讲，即使林胜盛没有占有使用该房产，其也对涉案房产享有权利，法院预查封具有事实依据。2、(2016)扬仲裁字第192号裁决书对本案当事人不具有约束力，林胜盛与新宇公司之间《商品房买卖合同》合法、有效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割确权给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。《江苏省高级人民法院发布》第八条第二款规定，案外人有权向有管辖权的人民法院单独提起确认之诉的，不能产生阻却执行的法律效果。如果案外人既要单独提起确认之诉，又要对执行产生影响的，就应当向执行法院提起确认之诉。2015年10月27日，一审法院查封了涉案房产。2016年6月25日，新宇公司向扬州仲裁委提起仲裁，确认涉案房产买卖合同无效。虽扬州仲裁委作出192号裁决，确认涉案商品房合同无效，但并不能阻却执行，更不能成作为本案事实认定的依据，况且裁决是在林胜盛未出庭的情况下作出。一审中，证人洪某证实新宇公司向林胜盛出具200万元首付款收条，且林胜盛偿还了按揭银行贷款（未偿还款项，扬州工行琼花支行已经提起诉讼），足以证明商品房买卖合同的有效，林胜盛对涉案房产享有权利。二、涉案房产查封具有法律依据，新宇公司认为合同无效理由不能阻碍法院执行。1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）、被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，林胜盛与新宇公司已经签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案手续，一审法院对涉案房产的查封符合法律规定。2、《江苏省高级人民法院发布》第十九条规定，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件审判实践中，要求对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。无论是否存在新宇公司假借林胜盛名义购买涉案房产、虚假按揭骗取银行贷款的行为，其主张均不能阻碍法院对涉案房产的执行。退一步讲，即使借名买房事实存在，也不能阻碍法院对涉案房产的执行。新宇公司主张的假借林胜盛名义购买涉案房产、骗取银行贷款的行为，不仅扰乱了房地产市场管理秩序，妨碍了房产行政管理部门对市场的行政监管，更是扰乱了银行金融管理秩序给银行带来严重的损失且行为严重违法，这严重损害了国家和社会公众利益。三、立法及司法目的之一在于对个体行为的指引。对于新宇公司以借名买房、虚假按揭、套取银行贷款为由主张法院停止执行的主张，法院应当从严审查，排除一切合理怀疑，而不能仅凭所谓的证人证言、还息存折（开户名为林胜盛）而盖然地作出事实认定，更何况林胜盛与新宇公司之间存在经济往来，有串通逃避债务、规避执行嫌疑。否则，有可能助长假借合同无效为由规避执行，以及虚假按揭套取银行贷款的行为，损害国家和社会公众利益。对原审法院审理所查明的各方无异议的事实，本院予以确认。本院另查明：1、2008年5月8日出卖人新宇公司与买受人林胜盛签订的《商品房买卖合同》中明确约定：林胜盛购买新宇公司开发的位于扬州市××区杨庙镇东××路北侧××香山××西××房，用途为商铺，建筑面积560.78㎡，总价款4024427.3元，林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元整，（首付款不低于总房款的50%），余款办理按揭贷款支付。出卖人应当在2008年3月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同所列第1种条件（房产验收合格且取得交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交扬州仲裁委员会仲裁。经出卖人新宇公司向房管局申请，2008年5月19日对该合同进行了网上备案登记，合同备案号12435BADA7AD。2008年5月13日，扬州工行琼花支行与林胜盛、胡玲华夫妇签订个人购房借款合同/担保合同，约定借款人林胜盛、胡玲华夫妇向贷款人即扬州工行琼花支行借款200万元，保证人新宇公司自愿提供阶段性连带责任保证等。上述借款合同签订后，扬州工行琼花支行按约于2008年5月30日发放了200万元贷款，新宇公司也收到了上述购房款。2、胡林与扬州市亚力混凝土有限公司、江苏源纳置业有限公司、林胜盛、胡玲华、扬州源盛置业有限公司、林忠兴民间借贷纠纷一案，扬州中院作出（2014）扬民初字第00108号民事判决：一、被告扬州市亚力混凝土有限公司于判决生效之日起十日内向原告胡林支付借款本金950万元及利息（分别以450万元本金为基数从2014年6月20日起、以500万元本金为基数从2014年10月7日起，按中国人民银行同期六个月以下贷款基准利率的四倍计算至实际支付之日止）并计算迟延履行期间的债务利息；二、被告林胜盛、胡玲华、江苏源纳置业有限公司、扬州源盛置业有限公司、林忠兴对上述还本付息义务承担连带清偿责任，在承担还款责任后，有权向被告扬州市亚力混凝土有限公司追偿。后因各被告未履行上述判决确定的义务，胡林向扬州中院申请强制执行，2015年10月27日，扬州中院作出（2015）扬执字第00376号民事裁定及协助执行通知书，对林胜盛所购买的上述建筑面积560.78㎡的4幢房屋进行了查封。该协助执行通知书中明确载明：查封林胜盛名下位于扬州市××区杨庙镇香山墅园房产（土地证号：扬地合（2016）第**号；证号合166622，建筑面积560.78㎡）。查封期限三年：自2015年10月27日至2018年10月26日止。3、2016年5月23日，扬州仲裁委员会受理了新宇公司仲裁申请。新宇公司申请称，该公司与林胜盛签订虚假商品房买卖合同，并以林胜盛名义办理按揭贷款，套取银行贷款全部供新宇公司支配使用，严重损害了扬州工行琼花支行的利益，依法应确认无效，故请求：一、确认该公司与林胜盛签订商品房买卖合同（合同备案号12435BADA7AD）无效，林胜盛协助新宇公司办理上述备案合同的撤销手续；二、仲裁费用由林胜盛承担。2016年10月12日，在林胜盛未到庭情况下，扬州仲裁委员会依法缺席裁决，并作出（2016）扬仲裁字第192号裁决书。该裁决书中查明：被申请人林胜盛并未支付购房首付款，其所欠的扬州工行琼花支行贷款本息均由申请人新宇公司按月偿还，但2015年2月后新宇公司未再偿还该项贷款本息。扬州仲裁委员会裁决：一、新宇公司与林胜盛于2008年5月8日签订的商品房买卖合同（合同编号：香山墅园1－01－01－03－04，合同备案号12435BADA7AD）无效。二、在新宇公司返还涉案房屋项下尚欠工行琼花支行的按揭贷款本息后十日内，林胜盛协助新宇公司办理上述合同的备案撤销手续。2016年10月13日，扬州仲裁委员会作出（2015）扬仲调字第384号调解书。该调解书载明：2015年10月14日该仲裁委受理了扬州工行琼花支行与新宇公司以及林胜盛、胡玲华金融借款担保合同纠纷一案，仲裁过程中，申请人扬州工行琼花支行向该会申请撤回对林胜盛、胡玲华的仲裁申请。该会作出（2015）扬仲字384号决定书予以准许。仲裁过程中，双方当事人在仲裁庭主持下，自愿达成如下调解协议：一、新宇公司承认对林胜盛、胡玲华所欠扬州工行琼花支行的购房按揭借款本金830402.91元及利息承担连带保证责任，并于2017年3月15日前向扬州工行琼花支行清偿830402.91元及利息（实际利息以还款当日扬州工行琼花支行机打明细中的利息为准）。二、新宇公司履行第一项给付义务后五日内，扬州工行琼花支行向新宇公司出具林胜盛、胡玲华按揭贷款已还清的证明文件。三、双方无其他争议。四、本案仲裁费用共15515元，由新宇公司负担，新宇公司于履行第一项给付义务时一并给付扬州工行琼花支行。上述仲裁裁决书及调解书生效后，新宇公司至今未履行连带保证责任，向扬州工行琼花支行清偿林胜盛、胡玲华按揭贷款余欠的贷款本金830402.91元及相应利息，亦未就192号裁决的第二项向有管辖权的扬州中院申请执行。4、2016年11月14日，扬州中院立案受理了案外人新宇公司的执行异议申请，并于2016年12月19日作出（2016）苏10执异40号执行裁定：驳回新宇公司的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼。5、对于新宇公司出售的案涉房屋，首付款200万元林胜盛是否已支付及如何支付问题，2017年4月24日本案一审庭审中，胡林询问新宇公司总帐会计洪某：“当时林胜盛办理按揭贷款时根据银行的要求应提供已支付首付款的证明包括新宇公司出具的发票以及转帐和刷卡的支付凭证，你们公司当时有没有向林胜盛提供这类材料？”新宇公司总帐会计洪某答：“以前操作的时候银行不要求发票，收据就可以了吧？收据也是假的。当时办这个事情的时候我还没到公司，我来的时候已经是还贷了。”二审庭审中，经本院释明和要求，新宇公司不能提供由该公司开具，并应当由该公司持有的首付款收据的存根联。一审庭审中新宇公司还确认，之所以不顾后果，与林胜盛订立虚假商品房买卖合同，是因为新宇公司老板和林胜盛是朋友关系基于互相信任，林胜盛自己开发的楼盘也有该公司配合他做贷款。6、本院二审庭审中，新宇公司称，在案涉房产香山墅园已备案登记在林胜盛名下情况下，该公司就案涉房产中的一号房屋，于2010年11月12日又与案外人陈启琴签订买卖合同并向陈启琴开具了金额为1204679元、7084.45元的两张购房款收款收据；就案涉房产中的二号、三号房屋，由案外人朱宇承租。案涉房产中的四号房屋，由案外人高清承担。2015年案外人朱宇、高清有买受意愿，双方达成一致意见。庭审中，经本院要求，新宇公司不能提供上述案涉房产中的一号房屋的所谓买受人陈启琴已向该公司支付购房款1204679元、7084.45元的银行支付凭证或进帐单等直接付款凭证。本院二审庭审后，新宇公司又补充提供相关材料称，就案涉房产中的一号房屋，陈启琴购房款120多万元系从该公司欠陈启琴的400多万元中冲抵。该房自2013年8月开始即由徐彪承租至今。对于案涉房产中的二号、三号房屋，由案外人朱宇2015年8月承租后购买并实际占有，并已付购房款20万元；案涉房产中的四号房屋，由案外人高清2015年7月承租后购买并实际占有，并已付购房款10万元。对新宇公司庭后补充提供的上述材料，胡林认为，一、新宇公司在一审中就已提出案涉房产被案外人实际占有、使用的主张，其应在一审举证期限届满前提供证据予以证明，但新宇公司在二审庭审审理后才提供，且提交的部分材料新宇公司也掌握，其逾期提交证据明显存在故意或重大过失，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳”的规定，法院依法应不予采纳。二、如果法院采纳新宇公司庭审后提交的证据材料，对于新宇公司提供的上述补充材料的证据的证明力也均不予认可。本案争议焦点是：扬州中院对被执行人林胜盛购买的案涉房屋查封后，新宇公司以其系案涉房产的所有权人、其与被执行人林胜盛间的买卖商品房合同已经仲裁裁决确认无效为由，请求停止对案涉房产的执行并解除预查封是否有事实和法律依据。本院认为：扬州中院对被执行人林胜盛购买的案涉房屋查封后，新宇公司以其系案涉房产的所有权人、其与被执行人林胜盛间的买卖商品房合同已经仲裁裁决确认无效为由，请求停止对案涉房产的执行并解除预查封的主张无事实和法律依据，其上诉请求应依法予以驳回。换言之，扬州中院对涉案房产的查封具有法律依据，新宇公司在法院2015年10月27日查封后以其2016年5月23日申请仲裁，仲裁裁决确认2008年5月8日该公司与被执行人林胜盛所签订的商品房买卖合同无效为由，请求停止执行解除查封，不应予以支持。理由是：一、扬州中院对涉案房产的查封具有法律依据，查封后即具有排除之后物权变动的效力。1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条之规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）、被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。该通知第十八条并规定“预查封的效力等同于正式查封”。本案中，被上诉人即被执行人林胜盛与新宇公司已经于2008年5月8日签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案手续，扬州中院于2015年10月27日对涉案房产予以查封，符合法律规定。2、该通知第二十二条还规定“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”，上述规定，明确了对不动产预查封登记的效力，即在法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有排除之后物权变动的效力。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。依该规定，如果被执行人已经支付了全部购房款并实际占有该房屋，则其取得了类似于物权的权利，与被执行人已经办理登记的情形相似，人民法院对上述需要办理过户登记的财产可以查封、扣押和冻结。扬州中院执行中，根据被执行人林胜盛与新宇公司之间于2008年5月8日签订的商品房买卖合同约定，“林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元整，（首付款不低于总房款的50%），余款办理按揭贷款支付。出卖人应当在2008年3月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同所列第1种条件（房产验收合格且取得交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，在新宇公司已收到林胜盛向银行按揭贷款的剩余200万元购房款情况下，执行法院认定被执行人林胜盛已支付全部400余万元购房款并实际占有，并据此于2015年10月27日对被执行人林胜盛全额出资所购买的涉案房产进行直接查封亦符合上述司法解释的规定。三、胡林认为林胜盛已向新宇公司全额支付了400余万元（含200万元购房首付款）购房款有事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第（六）项以及第二款的规定，已为仲裁机构生效裁决所确认的事实，当事人无须举证，但有相反证据足以推翻的除外。本案中，在被申请人林胜盛缺席仲裁情况下，根据申请人新宇公司的陈述，虽然192号裁决查明，被申请人林胜盛并未支付200万元购房首付款，但根据新宇公司与林胜盛之间于2008年5月8日签订的商品房买卖合同约定，“林胜盛在签订合同当日支付首付款200万元整，（首付款不低于总房款的50%），余款办理按揭贷款支付”，在剩余200万元购房款已如期办理了按揭贷款并支付新宇公司情况下，应认为林胜盛在签订合同当日已如约支付了首付款200万元。新宇公司总帐会计洪某一审庭审中证言称，新宇公司向林胜盛出具了收到其200万元的首付款收据，但收据是假的。新宇公司作为收据的出具者、收据存根联的持有者，经本院释明和要求，新宇公司不能提供收据存根联，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，可以推定新宇公司已向林胜盛出具了收到其200万元购房首付款的收据。2、新宇公司作为林胜盛向扬州工行琼花支行200万元按揭贷款的连带责任保证人和上述银行贷款的直接获益人，亦未向扬州工行琼花支行提出其未收到林胜盛200万元购房首付款的异议，第三人扬州工行琼花支行或其他债权人根据新宇公司向林胜盛出具的收到其200万元购房首付款的收据，亦有理由相信林胜盛已向新宇公司支付了200万元购房首付款。至于新宇公司总帐会计洪某所称，该公司出具收据实为虚假的问题，本院认为，即使新宇公司与林胜盛之间确实存在通谋虚假行为，在没有证据证明第三人明知或应当知道情况下，不得对抗善意第三人。四、新宇公司以法院查封后另行作出的仲裁裁决，请求排除扬州中院的执行无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割确权给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款还规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，据此，在有充分证据证明被执行人林胜盛已支付全款并实际占有房屋，人民法院对案涉房产亦已依法予以查封情况下，出卖人新宇公司又以2008年5月8日其与林胜盛间系签订虚假商品房买卖合同，套取银行贷款供其使用损害银行利益为由于8年后的2016年5月23日申请仲裁，并以仲裁裁决确认商品房买卖合同无效为由，请求排除扬州中院的执行无法律依据，本院不予支持。综上所述，扬州中院对涉案房产的查封具有法律依据，新宇公司在法院2015年10月27日查封后以其2016年5月23日申请仲裁，仲裁裁决确认2008年5月8日该公司与被执行人林胜盛所签订的商品房买卖合同无效为由，请求阻碍法院执行解除查封无法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38995元，由上诉人新宇公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈燕审判员 李晶审判员 苏峰二〇一七年十月二十五日书记员 杨浩 来自