（2017）鄂01民终5579号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-12
案件名称
武汉天能物流有限公司、武汉首甲实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉天能物流有限公司,武汉首甲实业发展有限公司,武汉灰狗物流有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民事判��书（2017）鄂01民终5579号上诉人（原审被告）:武汉天能物流有限公司，住所地武汉市蔡甸区常福工业园。法定代表人：李志平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王凌翔，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:武汉首甲实业发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区常福工业园常升路以南。法定代表人:杨首甲，该公司董事长。委托诉讼代理人:章敏，湖北平渊律师事务所律师。原审第三人：武汉灰狗物流有限公司，住所地武汉市蔡甸区常福工业园常喜路以南。法定代表人：陈军生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张成，湖北高韬律师事务所律师。上诉人武汉天能物流有限公司(以下简称天能物流公司)因与被上诉人武汉首甲实业发展有限公司(以下简称首甲实业公司)、原审第三人武汉灰狗物流有限公司(以下简称灰狗物流公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天能物流公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回首甲实业公司的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由首甲实业公司承担。事实和理由：由于首甲实业公司的违约导致天能物流公司损失达4744314元，该项损失理应由首甲实业公司承担，充抵欠租。首甲实业公司辩称，天能物流公司的上诉理由没有事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。灰狗物流公司述称，天能物流公司的上诉与其没有关系，不发表意见，请求维持原判。2016年10月，首甲实业公司向一审法院起诉，请求：一、确认首甲实业公司与天能物流公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》自2016年9月8日起解除；二、判令天能物流公司腾退租赁物；三、判令天能物流公司支付拖欠的租金、水电费5309561.54元（其中尚欠租金4665957.8元，截止2016年9月8日），2016年9月9日后的房屋占用费按原租金标准支付至腾退完毕之日；四、判令天能物流公司支付违约金2718000元(100万元押金+3个月租金)；五、判令灰狗物流公司对天能物流公司拖欠的租金、水电费承担连带责任；六、本案诉讼费用由天能物流公司承担。诉讼中,首甲实业公司提出天能物流公司已经于2016年9月8日腾退了租赁物。因此,首甲实业公司申请撤回第二项诉讼请求，以及撤回第三项诉请中对2016年9月9日之后的占用费的诉请。一审法院认定事实：2014年3月22日，首���实业公司（甲方）与天能物流公司(乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方负责提供建筑面积不少于36000平方米的厂房给乙方使用。厂房交付乙方时应符合以下标准:厂房竣工后,需经有关职能部门验收合格,方可租赁给乙方使用。厂房的消防标准按丙二类建设。厂房、办公楼必须水通、电通，保证能正常使用。租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止。经双方协商同意，甲方提供二个月免租期给乙方，厂房实际计费日期为双方验收合格，实际交付后推二个月开始计费。厂房租金采取季度预付方式，乙方应提前15日交清季度租金。违约责任：发生以下情形之一的,本合同自动解除。……10.3任何一方出现违约行为,经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的,对方均有权解除本合同,且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失。……10.9……10.10在租赁期间，如因一方单方面提前终止合同或因一方过错原因导致本合同提前终止，一方应赔偿另一方3个月租金作为违约金。合同还对甲乙双方的其它权利义务进行了约定。天能物流公司于2014年4月29日向首甲实业公司转帐支付押金100万元。首甲实业公司、天能物流公司于2014年11月1日签订了《补充协议》，约定租赁时间从2014年11月1日启动，前期乙方向甲方交纳15万元作为补充租金。据此，实际收取租金计费时间从2015年1月1日起算，另加15万元补充租金。《补充协议》还约定甲方负责厂房标准消防设施到位等。合同履行过程中，天能物流公司将租赁物转租给灰狗物流公司经营使用。2015年3月23日，天能物流公司在首甲实业公司落款时间为2014年10月5日的《关于厂房验收通知》上特别注明：“现首甲公司只有临时用电，正式电未接进来”。2016年1月4日，首甲实业公司向天能物流公司出具《承诺书》，承诺：1、于2016年3月份完成1#、2#、3#仓库的规划手续办理；配合“天能”公司1#、2#、3#仓库的消防验收；于2016年3月份保证“天能”公司的正常用电。但首甲实业公司未按约履行承诺。2016年9月5日，首甲实业公司以天能物流公司拖延支付租金为由，向其送达《解除厂房租赁合同通知书》，通知如下：1、解除与天能物流公司之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》等。2、《厂房租赁合同》解除后腾空厂房并办理交接手续。3、请求天能物流公司缴清欠付的租金、水电费及违约金。为此，天能物流公司于2016年9月8日进行撤场，向首甲实业公司腾退了租赁物。诉讼中，首甲实业公司、天能物流公司对涉诉租赁物每季度3个月租金1718299元标准予以确认。截止2016年9月8日应交租金是11609973.6元（2015年1月1日至2016年9月8日计20.27个月），另加补充租金150000元，共计11759973.6元。诉讼中，首甲实业公司提交收取房租的凭据,自认已收取合同租金7778640元，故天能物流公司尚欠租金3981333.6元。一审法院经审理认为，首甲实业公司与天能物流公司签订的《仓库租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格履行。合同履行过程中,因首甲实业公司提出解除合同，天能物流公司于2016年9月8日实际向首甲实业公司腾退了租赁物，首甲实业公司、天能物流公司间在事实上也已经解除了租赁合同。诉讼中，首甲实业公司请求确认首甲实业公司、天能物流公司签订的涉诉《厂房租赁合同》及《补充协议》自2016年9月8日起解除。对此，天能物流公司及灰狗物流公司均当庭予以认同��予以确认。在涉诉合同解除的情况下，天能物流公司应据实支付合同履行期间所欠首甲实业公司的租金3981333.6元（截止2016年9月8日）。关于天能物流公司延付租金是否构成违约的问题。合同对首甲实业公司交付的租赁物预设了条件，即厂房经有关职能部门验收合格方可租赁使用，厂房的消防标准按丙二类建设，厂房、办公楼必须水通、电通，保证能正常使用等。《补充协议》进一步明确了首甲实业公司负责厂房标准消防设施到位。对此，天能物流公司在《关于厂房验收通知》上特别注明：“现首甲公司只有临时用电，正式电未接进来”。2016年1月4日，首甲实业公司向天能物流公司出具《承诺书》，承诺：1、于2016年3月份完成1#、2#、3#仓库的规划手续办理；配合“天能”公司1#、2#、3#仓库的消防验收；于2016年3月份保证“天能”公司的正常用电。首甲实业��司现有证据尚不足以证实所提供的租赁物达到了合同预设条件，以及履行了承诺。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从本案租赁事实综合分析，首甲实业公司虽将涉诉房屋向承租人予以交付，但从始至终都不符合正常用电约定标准及落实消防设施到位等。首甲实业公司未能严格履行合同,所提供的租赁物未能达到合同约定适合正常使用的特定状态。根据合同约定的租赁物标准及承诺要求，首甲实业公司所提供的标的物不符合合同预定条件，且在合理时间内仍未得到解决。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应履行要求”。合同履行期间，首甲实业公司的履行一直未达到合同预设条件，也未在承诺期限内兑现承诺。天能物流公司在对方履行债务不符合约定时，据此享有同时履行抗辩权，其行使抗辩权而延迟支付租金，符合上述法律规定，该行为并不构成违约，不应由此承担违约金。且首甲实业公司提供的证据尚不能证明其所称天能物流公司拖欠水电费的事实主张及欠款具体数额，故对首甲实业公司要求由天能物流公司支付水电费643603.66元的诉请不予支持。首甲实业公司、天能物流公司之间的合同约定不能约束第三人灰狗物流公司。根据合同相对性，首甲实业公司与天能物流公司签订的租赁合同及补充协议，仅能约束合同相对方，而不能约束合同外的第三方即本案灰狗物流公司。且连带责任属于严格责任，承担连带责任只能依约定或从法定。因此，��甲实业公司无权向灰狗物流公司主张承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认武汉首甲实业发展有限公司与武汉天能物流有限公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》自2016年9月8日起解除；二、武汉天能物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉首甲实业发展有限公司租金3981333.6元；三、驳回武汉首甲实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67993元，由武汉首甲实业发展有限公司承担34246元、武汉天能物流有限公司承担33747元（首甲实业公司已垫付，执行时由天能物流公司一并给付）。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首甲实业公司与天能物流公司签订的《仓库租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，是有效的，双方当事人均应严格履行。合同履行期间，由于首甲实业公司未完全按合同约定履行，也未在承诺期限内兑现承诺，因此，一审法院认定首甲实业公司违约，首甲实业公司也未提出上诉。首甲实业公司虽违约，但天能物流公司一审中未提出反诉，请求首甲实业公司承担违约责任，其要求二审法院予以审理和支持的理由无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判���二审案件受理费67993元，由武汉天能物流有限公司负担。审判长 余小乔审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一七年十月二十五日书记员 黄 浩 百度搜索“”