（2017）鲁14民终1807号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-11-01

案件名称

姜立娟、韩庆森房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜立娟,韩庆森,徐圣伟,房志坚,韩庆和,马桂芬

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2017）鲁14民终1807号上诉人（原审原告）：姜立娟，女，1950年10月5日出生，汉族，住山东省平原县城区。委托诉讼代理人：周卫东，平原龙门法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：韩庆森，男，1958年12月29日出生，汉族，住山东省平原县城区。被上诉人（原审被告）：徐圣伟，男，1967年4月28日出生，汉族，住山东省平原县。被上诉人（原审被告）：房志坚，男，1973年3月29日出生，汉族，住山东省平原县。徐圣伟、房志坚共同委托诉讼代理人：谢风虎，山东华求实律师事务所律师。原审第三人：韩庆和，男，1965年2月1日出生，汉族，住山东省武城县。原审第三人：马桂芬，女，1967年9月7日出生，汉族，住山东省武城县。韩庆和、马桂芬共同委托诉讼代理人：纪斌，山东忆兴律师事务所律师。上诉人姜立娟因与被上诉人韩庆森、房志坚、徐圣伟及原审第三人韩庆和、马桂芬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2015）平商初字第1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姜立娟上诉请求：1.请求依法撤销平原县人民法院（2015）平商初字第1238号民事判决书，支持上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担一切诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.本案涉案房产，是上诉人夫妻共同财产，为夫妻双方共同所有。根据（2012）德中民再终字第24号民事判决书，将涉案房屋确认为被上诉人韩庆森所有。确认房屋所有权发生在夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条、《物权法》第一佰零三条之规定，本案被告处分的为夫妻共同财产。2.在夫妻关系存续期间，被上诉人韩庆森未经原告同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分。被上诉人韩庆森的行为属于无权行为。最高院《婚姻法》司法解释一第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活的需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。《物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应当取得全体共有人的同意。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见》第八十九条规定，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。3.上诉人姜立娟对该合同没有追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上诉人没有追认，被上诉人韩庆森签订合同后也没有取得处分权，所以该买卖合同无效。4.被上诉人韩庆森与被上诉人房志坚、徐圣伟所谓的房屋买卖，并未到平原县房管局依法登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以无处分权的原审被告韩庆森将房屋卖给被上诉人房志坚、徐圣伟，违反了物权法的规定，属无效民事行为，买卖合同并未生效。5.被上诉人房志坚、徐圣伟不符合善意取得的条件。不动产善意取得需要具备以下四个条件：（一）财产出让人对让与财产无处分权；（二）受让人受让该财产时是善意的；（三）受让人必须支付合理对价；（四）转让的财产必须经过登记。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，因此不动产的善意取得必须是综合考虑，不能遗漏任何一个条件。二、原审法院适用法律错误。综上所述，原审人民法院应当依法确认被上诉人韩庆森与被上诉人房志坚、徐圣伟之间的房屋买卖合同无效，维护上诉人的合法权益。韩庆森答辩称：根据（2012）德中民再终字第24号民事判决书，这个房屋确认给我，因当时各种原因卖房没有告诉上诉人，因夫妻常期分居夫妻感情不和所以没有告诉她，现在知道这个房不该买卖，卖房当时是错误的。房志坚、徐圣伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。1.答辩人与另一被上诉人韩庆森（即上诉人的丈夫）2003年之间的房屋买卖合同，德州市中级人民法院（2012）德中民再终字第24号民事判决书已明确认定案涉房屋归韩庆森所有且享有对该房屋的占有、使用、处分等权利。韩庆森将房屋出让给答辩人的行为合法有效。2.即使涉案房屋为上诉人与韩庆森的夫妻共同财产，答辩人自购房之日至今已在该房居住14年之久，并且与上诉人前后相邻，交付房款时上诉人和其儿子韩彬均在场，且韩彬还收了一次房款。上诉人主张其丈夫韩庆森把涉案房屋卖给答辩人不知情，完全是虚假之词，也明显不符合常理。根据《中华人民共和国合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，答辩人与韩庆森达成买卖房屋为善意，且有理由相信卖方系上诉人与韩庆森夫妻二人共同意思表示，因此，涉案房屋买卖合同应为有效合同。另外，最高人民法院《中华人民共和国婚姻法》解释（一）第17条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理的，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此规定，上诉人主张合同无效也不应予以支持。3.在答辩人诉韩庆森房屋买卖合同一案中，德州市中级人民法院已作出（2017）鲁14民终818号民事判决书，该判决书也同样确认涉案房屋买卖合同合法有效，上诉人主张不能成立。韩庆和、马桂芬述称：1.涉案房产在2013年2月7日在法律上已被（2012）德中民再终字第24号判决书确认为韩庆森、姜立娟的夫妻共同财产。2.韩庆森无权处分涉案房产。3.被上诉人购买涉案房产不属于善意取得。姜立娟向一审法院起诉请求：1.依法确认第一被告韩庆森与第二被告房志坚、第三被告徐圣伟之间的房屋买卖合同（包括2003年的口头协议和2005年的书面协议）无效；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1980年5月1日，原告姜立娟和第一被告韩庆森在平原县民政局登记结婚。1997年，座落于平原县自来水东邻的涉案房屋建成。2003年3月，韩庆森与房志坚、徐圣伟达成了口头房屋买卖协议，约定了交付房款、房屋交付、房屋过户等内容。2003年5月1日前后，房、徐二人搬入涉案房屋居住并在后来将该房屋、院落进行了较大范围的改造。截止到2005年3月24日，房、徐二人分数次共交付给韩庆森7.5万元购房款。2005年3月25日，韩庆森和房、徐二人达成书面协议，对在此以前的房、徐二人交付购房款数目以及将来房屋过户费用的承担情况进行了确认和约定。现原告以对上述房屋买卖合同不知情、被告韩庆森卖房行为系无权处分为由诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。另查明，就本案涉案房屋，韩庆森弟弟及弟媳韩庆和、马桂芬在2009年曾作为原告提起与被告韩庆森及第三人房志坚、徐圣伟的房屋所有权确认纠纷一案，案件经过一审生效、再审一审后上诉，德州市中级人民法院作出（2012）德中民再终字第24号民事判决书，认为“鉴于韩庆和拥有的鲁房权证平字××号房产证及平共字第××号共有权证已被原审法院撤销，据此，本院对涉案房屋属于韩庆森所有予以确认，故韩庆森对涉案房屋享有所有权人的占有、使用、收益、处分等权利。本案韩庆森将涉案房屋卖与房志坚、徐圣伟二人是有权处分行为，房志坚、徐圣伟二人购买涉案房屋后已经对其进行了添附和改造，并且截止本案一审起诉时二人已经居住长达6年之久，房志坚、徐圣伟二人的权利应依法予以保障”，最后判决撤销平原县人民法院（2009）平民初字第617号民事判决书和（2010）平民再字第6号民事裁定书、驳回上诉人韩庆和、马桂芬的诉讼请求。一审法院认为：根据韩庆森和房志坚、徐圣伟二人在2003年达成的口头协议和2005年就房屋买卖履行内容达成的书面确认协议来看，本案原告所诉的房屋买卖合同实际上是2003年达成的合同，当时该房屋买卖合同已经成立并生效。本案中，考虑到原告和第一被告系夫妻关系、二人不存在不和睦情况，作为原告和第一被告之子且为家庭重要成员的韩彬于2003年4月18日收取房、徐二人部分购房款，原告、第一被告住房和第二被告房志坚、第三被告徐圣伟购买的涉案房屋前后院相邻居住多年，第一被告同第二、第三被告、两第三人就涉案房屋已经进行多年的民事诉讼、行政诉讼程序等事实情况，原告主张的对其丈夫把涉案房屋卖给房、徐二人不知情、其丈夫擅自卖房构成无权处分行为并不符合常理，故本院对原告该事实主张不予以支持。因此，原告不能证明诉争房屋买卖合同存在法律、行政法规规定的合同无效的法定情形，诉争房屋买卖合同依法属于有效合同。并且，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，可知，买卖合同并不因无权处分而无效，故原告的诉讼主张也不应予以支持。本案中原告又主张涉案房屋在买卖过程中因为没有进行过过户登记，故买受人房、徐二人不构成善意取得，应归还该房屋，本院认为，原告的该主张涉及物权是否变动问题，与本案确认合同效力问题并非同一法律关系、同一诉讼请求，本案不做处理。据此，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：驳回原告姜立娟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告姜立娟负担。本院二审期间，被上诉人房志坚、徐圣伟提交了两份证据，证据1是山东省平原县人民法院（2009）平民初字第1029号民事判决书，证据2是山东省德州市中级人民法院（2017）鲁14民终818号民事判决书，用于证明本案涉案房屋买卖合同合法有效。上诉人姜立娟不认可该两份判决的证明目的及判决的效力。被上诉人韩庆森对该两份判决书不认可。原审第三人韩庆和、马桂芬认为该两份判决不具有证据效力。被上诉人韩庆森向本院提交两份证据，证据1是德州市中级人民法院（17）鲁14再立联调第236号受理通知书，用于证明被上诉人房志坚、徐圣伟提交的两份证据是无效的。证据2是在中国法院网上下载的案例，案例名称是《夫妻一方擅自处分共同共有房屋的效力》，用于证明被上诉人房志坚、徐圣伟提交的两份判决书是错误的，是违反法律规定的。上诉人姜立娟对该两份证据没有异议。被上诉人房志坚、徐圣伟对证据1的真实性无异议，但是认为受理通知书仅能说明被上诉人韩庆森提交了申请再审的材料，该份通知书不具有法律拘束力。证据2只是个人见解，不具有拘束力，不是最高院的指导性案例。原审第三人韩庆和、马桂芬对该两份证据无异议，认为能够证实韩庆森私自将房屋卖给被上诉人房志坚、徐圣伟的行为无效。本院认为，被上诉人房志坚、徐圣伟提交的两份裁判文书系人民法院的生效裁判文书，该两份裁判文书确认的事实，依法可以作为认定案件事实的根据。但由于本案的主要争议是涉案房屋买卖合同的效力问题，应结合本案各方当事人提交的证据及相关法律规定综合判断，不宜直接依据上述两份裁判文书认定涉案房屋买卖合同的效力，但是可以作为认定涉案房屋买卖合同效力的参考。被上诉人韩庆森提交的证据1具备真实性，能够证明韩庆森因不服（2017）鲁14民终818号民事判决，向德州市中级人民法院提交民事再审申请书及相关材料，德州中院已立案审查，但是不能证明被上诉人房志坚、徐圣伟提交的两份判决书是无效的。证据2系从网络上获取的案例，仅为作者的个人观点，并不能证明被上诉人房志坚、徐圣伟提交的两份判决书是错误的。经审理，二审查明事实同一审认定事实一致。本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是：涉案房屋买卖合同是否具备无效的情形。根据被上诉人韩庆森和被上诉人房志坚、徐圣伟于2003年3月达成的口头协议和2005年3月就房屋买卖履行内容达成的书面确认协议来看，本案上诉人所诉的房屋买卖合同实际上是2003年达成的合同，是韩庆森与房志坚、徐圣伟的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，上诉人韩庆森与被上诉人房志坚、徐圣伟之间签订的房屋买卖合同，自成立之日起就已生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了合同无效的五种情形，上诉人姜立娟并未提交证据证明涉案房屋买卖合同具备合同无效的情形。虽然《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但并未规定无处分权的人处分他人财产的，订立的合同当然无效。上诉人主张《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款对此作出了特殊规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，买卖合同不因出卖人无权处分而当然无效，上诉人姜立娟主张涉案房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。至于上诉人姜立娟主张的涉案房屋未进行登记以及被上诉人房志坚、徐圣伟不构成善意取得的问题，属于物权变动问题，与涉案房屋买卖合同的效力问题不属于同一法律关系，本院依法不予评判。综上所述，姜立娟的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜立娟负担。本判决为终审判决。审判长　　许本海审判员　　宋冬梅审判员　　郭喜珂二〇一七年十月二十五日书记员　　周晓萌微信公众号“”