（2017）粤18民终2119号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-18
案件名称
何秀洪、清远市广州后花园有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何秀洪,清远市广州后花园有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2119号上诉人（原审原告）：何秀洪，女，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：清远市广州后花园有限公司。法定代表人：宋红成，公司董事。委托代理人：曹金光，公司员工。上诉人何秀洪因与被上诉人清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何秀洪上诉请求：1、撤销原审判决，改判后花园公司自2015年11月16日起向何秀洪按日支付房价款万分之二的逾期交房违约金直至实际完成交付房屋手续之日；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审时由于所委托的律师没有提交房屋不符合收楼条件的证据，导致审理的结果出现偏差。一、后花园公司通知何秀洪收楼时，涉案房屋室内装修未完全竣工，达不到合同约定的条件，存在各种装修问题，包括墙壁漏水，门窗没有安装好，阳台没铺瓷砖等。在施工过程中，何秀洪每次到现场查看后都将需要整修的情况记录在物管处，也多次与开发商协商，但未达成一致意见。二、收楼当天开发商并没有在现场出示竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，后花园公司应当举证证明其已尽到出示上述材料的义务。三、由于后花园公司逾期交付房屋，造成何秀洪一定的经济损失和精神损失。综上，逾期办理房屋交接手续的责任在于后花园公司，请求二审法院查明事实并依法改判。后花园公司辩称：上诉人的上诉理由夸大了事实，其提交的证据也不是新证据，是其一审时有选择性的遗漏提交。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。何秀洪向一审法院起诉请求：1、后花园公司向何秀洪交付符合合同约定交收条件的清远市美林湖国际社区内天汇半岛恒景湾X栋X层X号商品房；2、后花园公司自2015年11月16日起向何秀洪按日支付房价款万分之二的逾期交房违约金直至实际完成交付房屋手续之日；3后花园公司支付案件诉讼费用。X栋X层X号房屋，房屋总价款830709元；出卖人应当在2015年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得工程竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，何秀洪付清了购房款。2015年11月11日，涉案房屋经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案。何秀洪表示，其在收到后花园公司的收楼通知书后有去后花园公司处交涉收楼事项，但后花园公司没有提供竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，且房屋装修不达标，为此其不同意收楼。后花园公司则表示在收楼现场有公示竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并当庭向原审法院补充提交了住宅质量保证书、住宅使用说明书。同时，后花园公司表示可以随时向何秀洪交付房屋。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。何秀洪、后花园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，何秀洪、后花园公司均应恪守履行。涉案房屋在2015年11月11日经建设部门竣工验收备案，后花园公司亦当庭提交了住宅质量保证书、住宅使用说明书，由此表明，何秀洪购买的房屋在交付时已具备合同约定的交付条件。诉讼中，没有证据证明后花园公司持有上述材料但拒不出示给何秀洪，且何秀洪没有向原审法院提交房屋装修不符合约定的证据。故何秀洪主张后花园公司承担逾期交楼违约责任没有事实依据，原审法院不予确认。涉案房屋具备交付条件，后花园公司表示随时可以向何秀洪交付房屋，因此，何秀洪可自行到后花园公司处办理房屋交接手续，本案并不需要通过法院判决的方式强制后花园公司履行交楼义务。基于上述理由，对何秀洪的诉讼请求原审法院不予支持。判决：驳回何秀洪的诉讼请求。案件受理费1188元，由何秀洪负担。本院二审期间，何秀洪提交了以下证据：1、验收房屋存在未竣工处理事项共9张，拟证明涉案房屋没有达到收楼的标准，没有达到居住条件；2、录音光盘及文字翻译版本，拟证明房屋存在质量问题，也多次与后花园公司协商。后花园公司提交了两张照片，拟证明收楼当天已经出示了竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方在《合同补充协议》第五条第四款约定“如该商品房符合《广东省商品房买卖合同》第十四条及附件三约定的交楼标准，只存在属工程保修范围的质量问题或出卖人有义务处理的其他问题，该等问题应视为出卖人的保修责任范围内的问题，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人就该等问题提出异议不产生合同及本补充协议约定的验收异议效力，买受人仍需按照通知时间办理收楼手续，不得籍词拒绝收楼。否则，引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：后花园公司应否承担逾期交房违约责任。涉案的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。根据合同的约定，后花园公司应当在2015年11月15日前，将取得竣工验收备案表且符合合同约定的商品房交付给何秀洪使用。根据本案查明的事实，涉案的商品房于2015年11月11日取得竣工验收备案表，后花园公司也在合同约定的期限届满前书面通知何秀洪收房，双方对该节事实并无异议，故后花园公司已经履行了合同约定的通知收房的义务。何秀洪提出其拒绝收房的主要理由有两个，其一是认为后花园公司未出示竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件；其二是认为涉案商品房存在质量瑕疵。对于何秀洪提出的第一个理由。根据合同第十一条的约定，出卖人应当在办理交接手续时出示竣工验收备案表等文件，该条约定主要是为了保障买受人所购商品房确已达到合同约定的交付条件，取得竣工验收备案表。本案中，涉案商品房已经取得了竣工验收备案表，何秀洪在办理收房手续时完全可以要求后花园公司出示上述文件。加之后花园公司在诉讼中亦表示随时可以向何秀洪出示上述文件，故何秀洪以此为由拒绝收房理由不成立。对于何秀洪提出的第二个理由。根据双方在补充协议第五条第四款的约定，如涉案商品房达到主合同第十四条及附件三约定的交付标准，买受人不得以房屋存在质量问题为由拒绝收房。主合同第十四条是关于基础设施、公共配套的约定，附件三是关于装修标准的约定。此外，如前所述，房屋也应当符合合同第八条关于取得竣工验收备案表的约定。现何秀洪并未提交证据证明涉案商品房存在不符合上述条款约定的情形，其主张房屋存在质量瑕疵，应当按照合同约定的方式维护自身权益，但不得以此为由拒绝收房。综上所述，上诉人提出的拒绝收房理由不成立，其据此要求后花园公司承担逾期交房违约责任本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由何秀洪负担。本判决为终审判决。审判长 李慧玲审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一七年十月二十五日书记员 钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 百度搜索“”