（2017）苏0706民初3057号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-05-31
案件名称
3057连云港市公安消防支队与连云港市欣生建筑工程有限公司、彭中皊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港市公安消防支队,连云港市欣生建筑工程有限公司,彭中皊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初3057号原告（反诉被告）：连云港市公安消防支队，住所地连云港市海州区花果山大道与青峰路交界处消防应急中心。法定代表人：ＸＸ，该支队政委。委托诉讼代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：马勇，该支队后勤处军需装备科副科长。被告（反诉被告）：连云港市欣生建筑工程有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路新农宿舍楼4单元201室。法定代表人：倪国霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚勇，江苏新浦律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭中皊，男，1965年1月4日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：庄海雁，中国石化连云港碱厂律师事务部律师。原告连云港市公安消防支队（以下简称消防支队）与被告连云港市欣生建筑工程有限公司（以下简称欣生公司）、彭中皊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，被告彭中皊提起反诉，本院依法进行了合并审理，先后于2017年5月22日、7月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年7月18日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）消防支队的委托诉讼代理人金菊、马勇、被告欣生公司的委托诉讼代理人尚勇、被告彭中皊及其委托诉讼代理人庄海雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告消防支队向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《武警部队房地产租赁合同》已经解除；2.判令被告立即搬离原告所有的、位于连云港市××××号房屋并结清水电费；3.被告支付原告2016年1月至6月期间的租金166375元；自2016年7月1日起至实际搬离之日止，按照911.64元/日支付原告房屋占有使用费；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月17日，原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》，约定由被告欣生公司承租原告位于连云港市××××号房屋。租赁期限自2012年4月18日至2017年7月17日，前两年年租金为25万元，第三年起逐年在原租金的基础上递增10%，租金不包含水、电、煤气等费用。合同第九条第（四）款特别约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，原、被告均不承担责任。2016年3月25日，公安部下发《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求原告停止所有对外有偿租赁活动。原告根据该通知的要求，于2016年5月17日向被告送达《终止租赁合同通知》，告知其双方的租赁关系自通知之日起终止，并且要求被告于2016年6月30日前将承租的房屋返还给原告。但被告收到通知后，一直拒绝搬离。被告欣生公司辩称，1.对于解除合同无异议，合同的解除应自解除通知到达对方之日起生效，本案中的合同自2016年5月17日即告解除，同意退还租赁房屋；2.欣生公司不是本案的适格被告，不应承担相应责任。首先，欣生公司自2014年12月22日经消防支队同意，已将涉案房屋整体转让给被告彭中皊、陈媛夫妻二人经营。并且在转让时，欣生公司向消防支队提交了书面材料，并经消防支队备案；其次，2016年租金是由彭中皊、陈媛夫妻二人向消防支队交纳；再次，消防支队终止租赁合同的通知也是陈媛签收的。因此，彭中皊、陈媛才是涉案房屋的实际经营者和使用人，应当由二人承担相应的责任；第三，房租应当自2014年12月22日起由彭中皊、陈媛二人交纳，至于有无交纳，欣生公司不清楚；第四，2016年5月17日以后实际是侵权责任，应由侵权人即被告彭中皊承担责任，而不应由欣生公司承担责任。被告彭中皊抗辩并反诉称，2014年12月22日，彭中皊从欣生公司手中转租涉案房屋，并且支付了转让费、设备费、租金等费用，经营至今并添置了设备。该转让系原告消防支队明知和同意，未收到欣生公司所谓解除合同通知。即使收到，消防支队在合同有效期内单方面提出解除合同，也要承担相应的赔偿、补偿责任。欣生公司与彭中皊签订的转让合同也明确了期限和责任，现提出解除合同要求我方退出，消防支队和欣生公司都应赔偿、补偿我方的设备投入损失，故要求反诉被告消防支队、欣生公司赔偿彭中皊投入的各类费用78434元。反诉被告消防支队辩称，1.消防支队与欣生公司签订的《武警部队房地产租赁合同》第八条明确约定，欣生公司不得将涉案房屋分租、转借、转租给他人使用，确实需要转租的，应当经武警部队基建营房部门审核同意。本案中，欣生公司和彭中皊的转租行为并未征得消防支队的同意，也未经过相关部门审核，该转租行为属于违法转租，并且消防支队是按照武警部队的政策解除合同，符合合同第九条的约定。按照该约定，即使彭中皊存在装修损失也无权要求消防支队承担赔偿责任。反诉被告欣生公司辩称，1.欣生公司与彭中皊签订的转让协议明确约定按照原合同即消防支队与我方签订的协议来履行，并且合同没有对补偿部分作出约定。因此，我方不应当承担相应的补偿责任；2.欣生公司将涉案房屋转租给彭中皊是经过消防支队默认的。彭中皊直接向消防支队交纳房租，消防支队发出的终止租赁合同通知也是向涉案房屋的实际经营者彭中皊发出，并由彭中皊签收的，这两者可以说明，消防支队同意欣生公司转租。因此，相应的责任不应当由欣生公司来承担。本院经审理认定事实如下：2012年4月17日，原告消防支队（甲方、出租方）与被告欣生公司（乙方、承租方）签订《武警部队房地产租赁合同》1份，双方约定：一、甲方自愿将坐落在江苏省连云港市××××号的房屋，场地面积1200平方米，出租给乙方使用；二、租赁用途为快餐、宾馆；三、租赁期限自2012年4月18日起至2017年7月17日止；四、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为25万元。租金按半年(每年5月1日前交前6个月租金，11月1日前交后6个月租金)。付款方式：转账。五、租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其费用按正常结算。六、自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金5000元。……八、租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；……（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经武警部队基建营房部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；……（八）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理相关报批手续；九、合同的解除与终止：……（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同终止；……十一、乙方违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同，并收回甲方的全部财产。第十七条、……3.本合同租期为五年，甲方给乙方精装时间三个月，到期前六个月乙方打报告给甲方签订续租合同。如乙方没有违反合同条款、没有主动放弃、国家没有政策、拆迁等原因，同等条件下，乙方有权优先承租。租赁合同到期后，甲方应当给乙方两个月搬迁设备、材料时间。4.房租租期5年，前两年租金为25万元，第三年起租金逐年在原租金的基础上递增10%。合同还就双方其他权利、义务作了约定。合同订立后，原告消防支队将涉案房屋交付被告欣生公司使用。2014年12月22日，被告欣生公司（甲方、转让方）与被告彭中皊（乙方、受让方）签订1份《快餐店转让协议》，约定：甲方同意将位于连云港市××××号悠悠客快餐店及通程快捷酒店转让给乙方经营，一至二楼悠悠客快餐店、四楼至五楼通程快捷酒店，建筑面积为1296平方米（阳光房不在其中）；甲方保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，并保证自2017年7月17日之后，乙方房屋涨幅每年不高于5%-10%。二、转让合同签订后，酒店、快餐店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方全部转让金后所有权归乙方，有设备、材料清单。三、乙方一次性向甲方支付转让费共计九十五万元，上述费用已包括装修装饰费用、设备费、转让费及租金等费用。甲方不再以任何理由向乙方提出其他费用。……六、如果合同签订之后政府行为拆迁店铺，或者市政建设（如扩路、建天桥、立交桥、修地铁等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，如2017年7月17日之后，消防部队不再与乙方续签合同，则甲方退还乙方剩余部分转让费。七、本合同在甲方合同期内房租根据消防部队调整租金随之增、减，甲方合同期满后，乙方可以和消防部队签订合同，也可以和甲方继续签订合同，哪种方式租金低按哪种方式执行。协议签订后，被告彭中皊使用涉案房屋。2015年8月26日，通程宾馆向原告消防支队交纳租金137500元。2016年3月25日，因公安部下发了《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》（公政治【2016】113号），原告消防支队于2016年5月17日向通程宾馆送达了《终止租赁合同通知》，解除2012年4月17日签订的《武警部队房地产租赁合同》，该《终止租赁合同通知》由被告彭中皊的妻子陈媛签收。另查明，被告彭中皊认为，其向原告消防支队及被告欣生公司主张赔偿的各类费用78434元为2015年1月至2016年11月期间接手通程宾馆和悠悠客快餐店后的投入，主要为一楼广告牌重新制作费用、二楼厕所、淋浴间改造费用、购买高低床及床上用品、三楼和四楼客房部卫生间地面、厕所改造费用、房间地板更换费用、墙面及走廊粉刷费用、添置的热供水系统费用，此费用不包括2015年8月26日代欣生公司（张玉林）向消防支队付的房租137500元以及一楼80平方米电信营业厅装修费用），也不涉及《快餐店转让协议》中的转让费问题。在2017年10月18日的第三次庭审中，原告消防支队和被告彭中皊认可通程宾馆仍在营业。原告消防支队认为被告自2016年1月起欠付房租；被告欣生公司认为其转租以后的租金应由彭中皊交纳，但不清楚彭中皊有无交纳租金；被告彭中皊认为其交纳的137500元租金是代欣生公司交纳，应为2015年7月17日以后半年期间的租金。还查明，根据《武警部队房地产租赁合同》约定的租金标准及起算时间计算：2012年7月18日至2013年7月17日期间的租金为25万元；2013年7月18日至2014年7月17日期间的租金为25万元；2014年7月18日至2015年7月17日期间的租金为27.5万元；2015年7月18日至2016年7月17日期间的租金为302500元；2016年7月18日至2017年7月17日期间的租金为332750元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《武警部队房地产租赁合同》、《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》、《终止租赁合同通知》、原、被告共同举证的《快餐店转让协议》、房屋房租结算清单、被告彭中皊举证的装饰装修票据等证据在案予以证实。本院认为，原告消防支队与被告欣生公司双方签订的《武警部队房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告消防支队基于公安部的文件要求，提出解除双方合同关系，要求确认双方的合同关系已经解除，符合合同约定，本院予以支持。被告欣生公司认可合同解除日期为原告消防支队《终止租赁合同通知》送达之日即2016年5月17日，故《武警部队房地产租赁合同》自2016年5月17日解除。被告欣生公司在合同解除后，应及时返还租赁房屋并支付拖欠的租金，原告消防支队要求被告欣生公司搬离租赁房屋并支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告欣生公司在庭审中自认其在转租后未交纳租金，被告彭中皊在转租后，于2015年8月26日交纳了137500元租金。根据《武警部队房地产租赁合同》约定的年租金标准，以及原、被告的当庭陈述，本院推定该137500元为2014年7月18日至2015年7月17日期间半年的租金。原告消防支队自认被告欠付2016年1月以后的租金，是其对自我权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告欣生公司应向原告消防支队支付2016年1月1日至2016年5月17日的租金114370元（302500元÷365天×138天）。原告消防支队要求被告彭中皊共同支付合同解除前的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告消防支队在2016年5月17日送达通程宾馆《终止租赁合同通知》是被告彭中皊的妻子陈媛签收，其应当知道涉案房屋已被欣生公司转租给被告彭中皊，但其在六个月内未提出异议，视为其同意被告欣生公司的转租行为。被告欣生公司未经原告消防支队同意，将涉案房屋转租给被告彭中皊，双方签订的《快餐店转让协议》是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，该转让协议合法有效。根据该协议，被告彭中皊享有欣生公司在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，故该转让协议也应于2016年5月17日解除。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，原告消防支队与被告欣生公司的租赁合同解除后，被告欣生公司至今未将承租房屋返还消防支队，也未支付逾期腾房占有使用费，其应当承担返还承租房屋、支付逾期腾房占有使用费的责任。被告彭中皊也自认交过1次租金，其应与被告欣生公司连带向原告消防支队承担返还承租房屋并支付自2016年5月18日起至实际搬离之日止产生的逾期腾房占有使用费的责任。二被告应支付原告消防支队的逾期腾房占有使用费分为3部分：（1）2016年5月18日至2016年7月17日期间的逾期腾房占有使用费50555元（302500元÷365天×61天）；（2）2016年7月18日至2017年7月17日期间的逾期腾房占有使用费332750元；前2项合计383305元。（3）自2017年7月18日起至实际搬离之日止，按照每日911.64元/日（332750元÷365天）的标准支付逾期腾房占有使用费。原告消防支队还主张二被告结清水电费，因其未能举证证明，故该部分诉讼请求本院不予支持。反诉原告彭中皊认为在合同有效期内，反诉被告消防支队单方面解除合同，应赔偿其投入的各类费用，经查，《快餐店转让协议》约定彭中皊享有欣生公司在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，彭中皊亦应当遵守《武警部队房地产租赁合同》的约定。反诉被告消防支队提出解除合同关系、交还租赁房屋，符合合同约定和法律规定。《武警部队房地产租赁合同》第八条第三款约定，租赁期内，承租人的改造、装修、增扩设备必须征得出租人的书面同意，费用自理，权属归出租人所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给出租人。故二反诉被告不应向反诉原告彭中皊承担赔偿责任。对反诉原告彭中皊提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告连云港市公安消防支队与被告连云港市欣生建筑工程有限公司签订的《武警部队房地产租赁合同》于2016年5月17日解除；二、被告连云港市欣生建筑工程有限公司、彭中皊于本判决生效之日起六十日内搬离租赁的连云港市海州区幸福南路188号的房屋；三、被告连云港市欣生建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市公安消防支队租金114370元；四、被告连云港市欣生建筑工程有限公司、彭中皊于本判决生效之日起十日内连带给付原告连云港市公安消防支队逾期腾房占有使用费383305元，并自2017年7月18日起至实际搬离之日止，按照每日911.64元/日的标准支付逾期腾房占有使用费；五、驳回原告连云港市公安消防支队的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告彭中皊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用8765元（原告均已预交），由被告连云港市欣生建筑工程有限公司单独负担2587元，被告连云港市欣生建筑工程有限公司、彭中皊连带负担6178元，均于给付上述款项时一并给付原告。反诉案件受理费880元（反诉原告已预交），由反诉原告彭中皊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长 郭 敏人民陪审员 韩继军人民陪审员 杨永成二〇一七年十月二十五日书 记 员 谭锦亭法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 来源：