（2017）青0223民初1819号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-17
案件名称
青海省大通公路段与赵红英、那丁元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
互助土族自治县人民法院
所属地区
互助土族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海省大通公路段,赵红英,那丁元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
青海省互助土族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）青0223民初1819号原告：青海省大通公路段，住所地：青海省大通县桥头镇解放南路***号。法定代表人：华旦扎西，公路段段长。委托诉讼代理人：秦涛，徐晓同律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：赵红英，女，汉族，1967年7月3日出生，住西宁市城北区，自由职业。委托诉讼代理人：马海军，青海马海军律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：那丁元，男，土族，1985年6月9日出生，住互助县，系互助县某宾馆经营人。原告青海省大通公路段诉被告赵红英、被告那丁元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海省大通公路段委托代理人秦涛，被告赵红英及其委托代理人马海军、被告那丁元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青海省大通公路段向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告赵红英之间的租赁关系；2、二被告腾退原互助县交通征费稽查所地块上的房屋及附着物给原告（主楼面积949.8㎡，土地面积3641.14㎡）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年8月22日，原告受青海省海东公路总段的委托管理原海东互助交通征费稽查所办公楼（面积949.8㎡）及所属土地（办公楼所属土地面积3641.14㎡）。2010年10月1日，原告与被告赵红英签署《租赁合同》一份，约定原告将该地块上的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物整体出租给被告赵红英，租赁期限自2010年10月1日至2020年12月31日止，年租金8万元，被告赵红英应当于每年10月1日前交纳完毕。合同签署后，原告遂依约交付被告赵红英涉本案项下的房屋，被告赵红英亦按约交纳租金。2017年7月，原告发现被告赵红英在未经原告同意的情形下将涉案房屋擅自转租给被告那丁元，原告遂通知被告赵红英解除合同并腾退房屋未果。被告赵红英辩称，1、原告要求解除与被告赵红英签订的《租赁合同》的诉讼请求无事实根据和法律依据，应依法予以驳回。从事实方面来看，原告在诉状中所述2017年7月发现被告赵红英在未经其同意的情形下将涉案房屋擅自转租给那丁元，与实际事实严重不符。第一，被告赵红英准备将涉案房屋转租时，曾征求过原告的意见，在征得原告同意的情况下才将涉案房屋予以转租；第二，那丁元作为次承租人将涉案房屋承租后，因办理宾馆营业执照等相关手续需要，原告曾向那丁元提出提供涉案房屋的房产证、土地使用权证，那丁元向相关部门提供了涉案房屋的土地使用权证复印件；第三，那丁元在使用涉案房屋时，原告曾欲将涉案房屋内原有锅炉运至其他单位使用，那丁元予以制止，后在赵红英的协调下才将锅炉运走；第四，2015年和2016年期间，原告按上级主管部门要求要收回涉案房屋，其曾多次与那丁元协商补偿事宜。依据上述事实，充分说明原告对于涉案房屋的转租事实是完全知悉的，其所谓不知情及2017年7月才知道转租的诉称理由是不能成立的。从法律角度来说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从2014年4月15日被告赵红英转租到2017年8月25日原告起诉，原告从未就转租事宜提出异议，其现以该理由提出解除合同与上述法律规定不符，应当予以驳回。2、原告无权要求被告赵红英腾退涉案房屋。如前所述赵红英与原告签订的《租赁合同》合法有效，那么在租赁期内赵红英有权使用租赁物，其行为并不违反法律规定，因此，原告无权要求腾退房屋。综上所述，赵红英认为其与原告签订的《租赁合同》合法有效，理应受到法律保护，原告的诉讼请求既无法律依据又无事实根据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护赵红英的合法权益。被告那丁元辩称，原告所述不属实，原告知道转租的事实，2016年8月，原告的主管领导来我的宾馆协商过，欲将房屋收回并对此作出价格协商，来过三回，2014年4月15日与第一被告签订转租合同，办理宾馆手续时需要原告的房产证等手续，我找过赵红英和原告领导，原告给消防上出具了一份证明，但这证明现在无法出示。因原告无法收回租赁物，原告就用不正当手段给我施加压力欲收回租赁房屋。原告知道将房屋转租给我的事实。原告起诉要求解除合同，我同意解除，但要求原告补偿我，补偿后才考虑搬迁的事宜。法庭归纳本案调查的重点是：1、原告诉讼请求的依据；2、被告抗辩理由是否成立。（一）原告青海省大通公路段为支持自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：1、2010年8月20日青海省交通厅专题会议纪要复印件1份，青海省公路总段的委托书复印件1份。证明原告依据相关会议精神及上级部门的委托，依法管理涉案房屋及附属物。2、原、被告之间签订的《租赁合同》复印件1份，证明原告与被告赵红英之间权利义务及合同内容。3、企业信用信息公示报告复印件1份，证明被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租给第二被告的事实，报告形成的时间是2017年8月9日。4、手机照片复印件1份，解约函原件1份，证明2017年8月14日彩信通知被告赵红英与其解除合同关系。5、2014年2月4日的介绍信1份，证明1份，证明被告赵红英将承租的地块不仅转租给第二被告，还转租他人（尹得莲、互助县顺民停车管理服务有限公司）的事实。（二）被告赵红英为支持自己的抗辩意见向法庭提供如下证据材料。1、《租赁合同》复印件1份，第一，证明合同第一条约定原告将位于互助县的原互助养路费征稽所的土地使用权和地上建筑物、构筑物、附着物整体出租给被告赵红英使用，租赁期限为10年，从2010年10月1日至2020年12月31日。第二，证明合同第二条约定经原告和被告赵红英商定年租金为8万元，租金的交纳采取年支付的方式，由被告赵红英每年10月1日前交纳给原告。如逾期超过10日，原告有权解除合同。2010年10月1日原告与被告赵红英签订《租赁合同》，合同中约定涉案房屋的租赁期限为十年，解除合同的条件是赵红英在约定期限内未按时交纳租金，故原告要求解除合同的诉讼请求没有合同依据，应不予支持。2、第一份是《情况说明》原件1份，证明2014年3月期间，赵红英征求兰文学的意见，准备将承租的涉案房屋转租给他人使用，兰文学表示在不损害我单位任何利益和不违反原合同的情况下，租赁期间的一切具体事宜由赵红英负责。第二份是《租赁合同》复印件1份。证明2014年4月15日赵红英与那丁元签订租赁合同，租赁期限从2014年4月15日至2020年12月15日。转租给那丁元后，那丁元需要产权证等，第三份是大通公路段出具的《国有土地使用证》复印件1份，证明涉案房屋的土地使用权人青海省互助交通征费稽查所，座落于互助县威远镇南郊6号，使用权面积3614.14平方米。证明2014年赵红英在征得原大通公路段段长兰文学同意的情况下才将涉案房屋转租给那丁元。次承租人那丁元办理营业执照期间原告为其提供了涉案房屋的土地使用权证，故此原告以涉案房屋系未在其同意的情形下擅自转租而要求解除租赁合同的诉讼请求无事实依据应予以驳回。（三）被告那丁元为支持自己的抗辩意见向法庭提交证人陶秀琴证言，证明原告明知涉案房屋等由被告赵红英转租给那丁元。经质证，被告赵红英对原告提交的证据1无异议，对证据2的真实性持异议，被告那丁元对证据1、2无异议。对证据3，被告赵红英、被告那丁元对真实性及证明方向均持异议。对证据4，被告赵红英持异议，辩称未接收到该通知。被告那丁元不持异议。证据5，被告赵红英、那丁元对证明方向及关联性持异议；原告对被告赵红英提交的证据1的真实性无异议，被告那丁元也不持异议。原告对被告赵红英提交的证据2中兰文学出具的《情况说明》认为证据形式不合法，对真实性持异议。对国有使用权证，称该土地用途是机关用地，被告赵红英擅自将其转租，合同效力有问题，对证明方向持异议；原告对被告那丁元提交的证人证言持异议，被告赵红英无异议。法庭根据原告的陈述，综合分析后认定为：原告向法庭提交的证据1、2与被告赵红英提交的证据1，相互印证，能够证明原告与被告赵红英签订房屋租赁合同双方并履行合同的事实，作为本案认定事实的依据；证据3、4、5，不能证实原告主张的证明方向，不作为本案证据采用。被告赵红英提交的证据2中的《情况说明》和《租赁合同》，能够证明被告赵红英征得原告的同意，将涉案房屋等转租给被告那丁元的事实，作为本案定案的依据。被告赵红英提交的国有使用权证不能证实其主张的证明方向，不作为本案定案的依据。被告那丁元提交的证人证言，经核实，证人不能明确证明待证事实，不作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2010年8月22日，原告受青海省海东公路总段的委托管理原海东互助交通征费稽查所办公楼（面积949.8㎡）及所属土地（办公楼所属土地面积3641.14㎡）。2010年10月1日，原告与被告赵红英签署《租赁合同》一份，该合同约定原告将该地块上的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物整体出租给被告赵红英，租赁期限自2010年10月1日至2020年12月31日止，年租金8万元，被告赵红英应当于每年10月1日前交纳完毕。合同签订后，原告遂依约交付被告赵红英涉本案项下的房屋，被告赵红英亦按约交纳租金。2014年3月，被告赵红英征得原告负责人的同意，于2014年4月15日与被告那丁元签订租赁合同，将与原告签订的租赁合同中的租赁物转租给被告那丁元。租赁期为2014年4月15日至2020年12月15日止。2017年8月，原告以被告赵红英在未经原告同意的情形下将涉案房屋擅自转租给被告那丁元为由，诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案原告以”被告赵红英在未经原告同意的情形下将涉案房屋擅自转租给被告那丁元，违反了合同法第二百二十四条的规定”为由，要求解除原告与被告赵红英之间的租赁关系，二被告腾退原互助县交通征费稽查所地块上的房屋及附着物给原告。就此主张原告未能提交足以证实该事实成立的有效证据。被告赵红英反驳原告诉讼请求所依据的事实，并就此提交兰文学出具的《情况说明》，该证据能够支持被告赵红英抗辩理由成立，本院予以采纳。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告青海省大通公路段的诉讼请求。案件受理费100元，依法减半收取50元，由原告青海省大通公路段负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 刘俊兰二〇一七年十月二十五日书记员 黄雅洁 关注公众号“”