（2017）沪0115民初53663号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司与上海奇伟针织服装厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海明绮特种轴承有限公司,上海精功精密仪器有限公司,上海奇伟针织服装厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初53663号原告：上海明绮特种轴承有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张永明，经理。原告：上海精功精密仪器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：梁勇，经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴胜开，上海伟创律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：胡梦娜，上海伟创律师事务所律师。被告：上海奇伟针织服装厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱明芳，总经理。委托诉讼代理人：钟俊，上海新沪律师事务所律师。原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司与被告上海奇伟针织服装厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海明绮特种轴承有限公司的法定代表人张永明、两原告的共同委托诉讼代理人吴胜开、被告委托诉讼代理人梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付动迁补偿款中属于原告的部分人民币(以下币种相同)1,160,313元；2、判令被告返还未使用租期的租金30,712元；3、判令被告向原告支付违约金10万元；四、诉讼费按法律规定承担。事实及理由：2006年11月，被告将坐落在航头镇沈庄村6组34丘土地上靠西一半的厂房和办公用房(以下简称系争房屋)租赁给原告生产经营使用，租期届满后，双方于2011年9月20日又签订了《房屋租赁合同(续约)》，依照该合同约定，租赁期间如遇动拆迁，动拆迁的赔偿费中房屋及土地不动产赔偿费归被告所有，生产经营损失费、搬迁费、误工费、室内装修费等归原告所有，未到期的租金被告应当退还给原告；若因动拆迁而造成原告的生产经营受到影响，由此造成的损失被告同意授权原告就损失向动迁方提出赔偿；协议期间，如有一方违约另一方有权要求赔偿损失，赔偿金额为合同租金的10%。合同履行至2016年，浦东新区航头镇政府对土地减量复垦，要求原告搬迁并将租赁场地交给镇政府改良复垦。但由于被告是厂房的所有人，故评估、清产核资等事实均以被告名义实施，由原告予以配合。原告依照合同相关约定要求被告授权原告参与评估、协商谈判，均遭到拒绝，最终原告只能配合政府要求搬迁，原告对动迁补偿问题多次要求与被告协商被告也不予理睬，因此原告起诉来院，诉请如前。庭审中原告表示，违约金的诉请是基于被告在发生动迁后应当配合我方取得补偿款而没有配合的行为。被告上海奇伟针织服装厂辩称，航头镇政府对土地减量复垦的项目不属于动拆迁，不涉及动拆迁的赔偿或补偿问题。被告没有与减量办或政府签订过任何性质的协议，也没有收到任何补偿款，因此补偿款数额是不明确的，不同意原告的第一项诉请。对原告主张的诉请二，被告同意退还。对于违约金，由于被告不存在任何违约行为，因此不同意支付。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订《房屋租赁合同(续约)》，约定乙方续租甲方坐落在航头镇沈庄村6组34丘土地上靠西一半由甲方建造的厂房及办公房作为生产经营使用；租期为2012年1月1日至2016年12月31日；租金为二十万元一年，支付方式为一年一次性付清。合同第八条约定，租赁期间，如遇动拆迁或部分拆迁，双方均不算违约。动拆迁的赔偿费中房屋及土地不动产归甲方所有，动拆迁赔偿费中生产经营损失费、搬迁费、误工费、室内装修费等归乙方所有。如遇部分拆迁而造成的建筑使用面积的减小，甲方应根据比例减少年租金。另甲方需归还乙方未到期的租金按日计算。合同第九条约定，若因动拆迁而造成乙方的生产经营受到影响，由此造成乙方的损失甲方同意授权乙方就这方面的损失向动迁方提出赔偿。合同第十二条约定，协议期间，如一方违约另一方有权要求赔偿损失，赔偿金额为合同租金的10%支付对方。另查明，2016年11月份，系争房屋被拆除。2016年12月30日，上海港城房地产土地估价有限公司对系争房屋出具评估报告，报告中载明，房屋评估价值为2,546,860元，装修为363,900元，附属设施为181,875元，机器设备搬迁为322,914元，物资搬迁费为45,600元。原告认为，房屋中由原告建造的4号房和5号房的费用、装修费、附属设施费、及其设备搬迁费、物资搬迁费应当属于原告所有，共计1,160,313元。本案审理过程中，原告向法院申请调查令，向沈庄村民委员会调取系争房屋的拆迁协议及相关材料，村委会回复“被告还没签协议”。对此，原告提出被告可以去签订协议但不愿意去签订，其诉请1中的金额要根据补偿协议还要增加，被告则提出其目前并未签订任何协议，其与村委会对补偿款未达成一致，补偿款具体组成及金额尚不明确。据此，本院向原告释明其诉请一金额的确定性，原告表示补偿款中的一部分需要等被告签订动迁补偿协议后才能确定，目前无法确定最终动迁款金额。本院认为，双方并未提供系争房屋的房产证或合法建造手续，根据相关法律规定，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同(续约)》为无效合同。现因系争房屋被拆除，双方对补偿款的归属发生争议，对此，原告依据评估报告中的金额，要求被告支付部分补偿款，但又表示其余部分还需要等被告签订补偿协议后再行主张，本院认为，根据原告的表述，其对于补偿款金额确定的依据实则仍是基于被告的补偿协议，相应的补偿款金额亦需待补偿协议签订后才能固定，而评估报告中确定的价格依据仅在被告通过签订补偿协议或其它方式确定的基础上，才能作为对被告的补偿依据，更何况，原告明确其主张依据为动迁补偿而非合同无效的赔偿，从而还要求在被告签订补偿协议的情况下另行主张其他部分补偿，因此，原告现基于评估报告而暂定出的补偿款金额，在被告补偿金额尚未确定的情况下，无法直接作为分配补偿款的依据，对原告之诉请一，本院暂不予以支持，原告可待被告补偿款金额确定后另行起诉。对原告诉请二，双方对原告未使用部分的使用费30,712元并无异议，被告亦同意返还，本院予以支持。对原告诉请三，因双方并未对被告未配合办理拆迁的违约情形作出约定，原告的违约金诉请无相应合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告上海奇伟针织服装厂于本判决生效之日起七日内返还原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司房屋使用费30,712元；二、驳回原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,976元，减半收取计9,988元，由原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司承担9,420元，由被告上海奇伟针织服装厂承担568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 箐二〇一七年十月二十五日书记员 尹俐媛附：相关法律条文第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度搜索“”