（2017）沪01民终11236号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-01

案件名称

上海华辰房地产开发有限公司诉梁平华房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海华辰房地产开发有限公司,梁平华,上海沁丰餐饮有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11236号上诉人（原审原告）：上海华辰房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区锦绣路2885弄31号。法定代表人：朱永兴，职务董事长。委托诉讼代理人：沈远，上海华辰房地产开发有限公司工作人员。被上诉人（原审被告）：梁平华，女，1979年8月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：上海沁丰餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路967号301、302、303室。法定代表人：吴冬兰，职务总经理。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。上诉人上海华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人梁平华、上海沁丰餐饮有限公司（以下简称沁丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初80673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华辰公司的委托诉讼代理人沈远，被上诉人梁平华、沁丰公司的共同委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华辰公司上诉请求：依法撤销原审判决第三至八、九、十项，改判由两被上诉人共同履行判决正文第三至八项之责任，没收保证金114,016元，并支持上诉人在原审中的其余请求。事实和理由：梁平华作为公司发起人和合同相对人，并不因沁丰公司继受合同权利义务而免除其应依法承担的共同责任；而且上诉人从未放弃向梁平华主张责任承担的权利，梁平华仍然需要和沁丰公司共同向上诉人承担合同责任。梁平华与沁丰公司存在严重的违约行为，上诉人有权没收保证金114,016元。在整个合同履行过程中，梁平华及沁丰公司一直欠付租金、水电费、物业费，且金额已近100万元，故上诉人有权没收保证金以保障自己的权益。即便法院判决上诉人需返还保证金，上诉人也有权行使抗辩权，要求梁平华及沁丰公司在先行支付欠付的租金、水电费、物业费、违约金等款项后，或者在保证金中先行抵扣上述欠费后再予以返还。梁平华、沁丰公司共同辩称，不同意华辰公司的上诉请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华辰公司向一审法院起诉请求：1、判令解除华辰公司与梁平华之间的租赁关系；2、判令梁平华、沁丰公司立即搬离租赁物业并恢复租赁物业原状；3、判令梁平华、沁丰公司共同向华辰公司支付截至2016年8月31日拖欠的租金人民币（以下币种相同）692,307元、水电费28,655元和截至2016年9月30日拖欠的物业费269,952元；4、判令梁平华、沁丰公司共同向华辰公司支付违约金114,016元；5、判令梁平华、沁丰公司共同向华辰公司支付免租期损失28,504元；6、判令梁平华、沁丰公司支付滞纳金448,048.50元（以欠付金额为基数，按日千分之三标准支付，暂计至2016年9月30日，计算方式详见计算表）；7、判令梁平华、沁丰公司共同向华辰公司支付自2016年9月1日至实际搬离之日止的租赁物业使用费（按每平方米3元/日计算，共计749.86平方米）。一审法院认定事实：2011年5月9日，华辰公司（甲方）与梁平华（乙方）签订《租赁合同》。合同载明：乙方向甲方承租的上海市浦东新区XX路XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）（实测建筑面积为749.86平方米）。乙方租赁系争房屋用于经营XX（以实际办理的证照为准）。租赁物业的租赁期限为6年（免租期不包含在内），自2011年9月1日至2017年8月31日。每年9月1日至次年的8月31日为一个租赁年度。甲方给予乙方2011年6月1日至8月31日的免租期。租金标准为，2011年9月1日至2013年8月31日，每平方米2.50元/日；2013年9月1日至2015年8月31日，每平方米2.63元/日；2015年9月1日至2017年8月31日，每平方米2.76元/日。当租赁期满或提前终止后的10日内，乙方需将该租赁物业按其正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米每天3元向甲方支付该租赁物业占用费。乙方逾期支付租金累计超过30日的，守约方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按租期第一年月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。因乙方拖欠租金、滞纳金、赔偿金、违约金、物业管理费以及水、电、煤、通讯等各类应付费用的，甲方有权采取相应措施，包括并不限于断电、水等方式暂停乙方的经营。因乙方违约导致合同解除，乙方应在合同终止当日搬离系争房屋，并配合甲方办理退租手续，乙方对该租赁物业进行的装修，添加的设施、设备等损失由乙方自行承担，不得以任何理由向甲方索赔。乙方逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日付款，乙方按当年当月租金的千分之三的比例支付滞纳金。乙方擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金（保证金为2个月的首期月租金）。乙方承诺签订本合同后，注册新公司，自新公司注册成立之日起租赁合同项下乙方的权利和义务均由新公司享有和承担。其中，梁平华在乙方的“法定代表人或授权代表”处签名。沁丰公司于2011年9月13日注册成立，法定代表人为吴冬兰。沁丰公司成立后，沁丰公司在华辰公司及梁平华持有的《租赁合同》（华辰公司与梁平华于2011年5月9日签订的合同）落款处“乙方（盖章）”的位置上盖章确认。2015年8月，系争房屋的招牌由“XX”更名为“XX院”。系争房屋的租金发票，是由华辰公司开具给沁丰公司。因沁丰公司长期拖欠租金、物业管理费、水电费等，华辰公司多次发函催讨，沁丰公司仍无力支付欠付的费用。2016年8月15日，华辰公司将催款函张贴在系争房屋门口，并告知要求支付欠付的租金、物业管理费、水电费等，要求三日内（2016年8月17日前）纠正违约行为，否则华辰公司将为防止损失扩大有权依据租赁合同约定中断水、电、空调及其他服务设施的供应。现沁丰公司未搬离系争房屋。一审法院另查明，沁丰公司于2011年9月13日注册成立，当时的法定代表人是梁平华，公司的注册地在系争房屋。沁丰公司现欠付的租金、水电费等费用均为沁丰公司成立之后欠付，发起设立过程中并未欠付相关费用。一审审理中，华辰公司表示，如果法院认为本案租赁合同承租方的主体是沁丰公司，那么要求解除华辰公司与沁丰公司的租赁关系。关于锁门。华辰公司否认进行了锁门；梁平华、沁丰公司主张8月下旬，系争房屋的门被锁了。关于停止水电供应，华辰公司认可在发出通知后，梁平华、沁丰公司没有支付欠费的情况下，华辰公司为防止损失扩大，停止了水电供应；梁平华、沁丰公司表示，系争房屋的用途是经营餐饮，停止水电供应，就无法经营了，就更无力支付欠费了。关于合同解除后，华辰公司收取的保证金114,016元的处理。沁丰公司要求退还。华辰公司要求没收保证金，要求参照适用“乙方擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金”的合同约定。一审庭审结束后，华辰公司撤回要求梁平华、沁丰公司将系争房屋恢复原状的诉请，但仍坚持要求梁平华、沁丰公司立即搬离系争房屋。一审法院认为，签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。一、关于租赁合同承租方的主体。合同约定，“乙方承诺签订本合同后，注册新公司，自新公司注册成立之日起《房屋租赁合同》项下乙方的权利和义务均转由新公司享有和承担。”梁平华在乙方代表处签字，梁平华在租赁合同签订后，也确实注册了新公司（即沁丰公司）。沁丰公司的注册地址也在系争房屋。沁丰公司也在租赁合同上加盖公章，这与华辰公司持有的租赁合同一致，可见沁丰公司作为租赁合同主体得到了华辰公司确认。而且，合同履行过程中，华辰公司将租金发票的抬头开为沁丰公司。综上，一审法院认为，租赁合同项下原梁平华的权利和义务由沁丰公司享有和承担，符合合同约定。现本案租赁合同的承租方为沁丰公司，梁平华并非租赁合同承租方主体。本案华辰公司要求梁平华承担责任，缺乏依据，一审法院不予支持。二、关于华辰公司的合同解除权。合同约定逾期支付租金累计超过30日的，华辰公司有权解除合同。沁丰公司长期拖欠租金、物业管理费及水电费，华辰公司要求解除合同，符合合同约定，一审法院予以支持。合同约定，“因乙方拖欠租金、滞纳金、赔偿金、违约金、物业管理费以及水、电、煤、通讯等各类应付费用的，甲方有权采取相应措施，包括并不限于断电、水等方式暂停乙方的经营。”沁丰公司长期拖欠租金、物业管理费及水电费，而且数额较大，且华辰公司事先提前几天向沁丰公司作了停水停电措施的通知，故华辰公司采取停水停电措施暂停沁丰公司的经营并不违法，并非不符合合同约定，也无不当之处。三、关于合同解除后果。合同解除，沁丰公司应当立即搬离系争房屋。华辰公司撤回了要求恢复原状的诉讼请求，系对自身权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。沁丰公司同意支付华辰公司主张的截至2016年8月31日拖欠的租金692,307元、水电费28,655元和截至2016年9月30日拖欠的物业费269,952元，一审法院予以准许。因沁丰公司违约导致合同解除，华辰公司要求沁丰公司支付违约金114,016元，符合合同约定，一审法院予以支持。华辰公司要求沁丰公司支付免租期的损失28,504元，缺乏依据，一审法院不予支持。合同约定，乙方逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日付款，乙方按当年当月租金的千分之三的比例支付滞纳金。现华辰公司主张的滞纳金确实高于其实际损失，一审法院将滞纳金调整为6万元。华辰公司主张2016年9月1日至实际搬离之日止的使用费按照每平方米3元/日计算。考虑到沁丰公司租赁系争房屋的用途为经营餐饮，华辰公司停水停电虽然并不违法，并非不符合合同约定，但客观上沁丰公司已经无法正常经营。故一审法院认为2016年9月1日至实际搬离之日止的费用仍然参照租金标准支付。合同约定对应期间的租金按每平方米2.76元/日计算，系争房屋为749.86平方米，即租金及使用费的标准为2,069.61元/日。四、关于固定装修，合同约定因沁丰公司违约导致合同解除，华辰公司不需要对固定装修进行补偿。现华辰公司不同意补偿，符合合同约定。合同约定没收保证金的前提是擅自退租，现沁丰公司并非擅自退租，故华辰公司要求没收保证金，依据不足。华辰公司应当将保证金114,016元退还沁丰公司。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2017年6月12日作出判决：一、解除上海华辰房地产开发有限公司与上海沁丰餐饮有限公司就上海市浦东新区XX路XX路XX号XX室房屋形成的租赁合同关系；二、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX路XX号XX室房屋；三、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海华辰房地产开发有限公司欠付的截至2016年8月31日的租金692,307元；四、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海华辰房地产开发有限公司欠付的截至2016年8月31日的水电费28,655元；五、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海华辰房地产开发有限公司欠付的截至2016年9月30日的物业费269,952元；六、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海华辰房地产开发有限公司违约金114,016元；七、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海华辰房地产开发有限公司滞纳金6万元；八、上海沁丰餐饮有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海华辰房地产开发有限公司租金及使用费（标准为每日2,069.61元，从2016年9月1日起计算至实际搬离之日止）；九、上海华辰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内返还上海沁丰餐饮有限公司保证金114,016元。十、驳回上海华辰房地产开发有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,599元，由上海华辰房地产开发有限公司负担293元，由上海沁丰餐饮有限公司负担19,306元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、被上诉人梁平华应否与被上诉人沁丰公司共同承担租赁合同项下之付款责任；2、上诉人华辰公司主张没收保证金是否具有合法依据。关于合同责任主体之争议。根据本案所查明的事实，梁平华虽然是租赁合同乙方之签约主体，但该合同约定，梁平华签约后，需设立新公司，后租赁合同项下乙方的权利义务转由注册成立的新公司享有并承担。鉴于梁平华在签约后确实注册成立了沁丰公司，而沁丰公司在设立后亦在租赁合同“乙方”一栏加盖公章予以确认，且租赁标的物也确实由沁丰公司实际经营使用，租金发票也由华辰公司出具给沁丰公司，故梁平华辩称由沁丰公司承担租赁合同项下承租人的权利义务，符合双方合同约定。华辰公司上诉主张由梁平华、沁丰公司共同承担合同责任，与合同约定不符。即便从发起人角度而言，华辰公司也未举证证明梁平华作为沁丰公司发起人存在不实之责，故华辰公司主张梁平华作为公司发起人承担本案合同项下之付款责任，依据不足，本院不予采纳。关于保证金应否没收之争议。租赁合同第12.3条明确约定在乙方存在提前退租的情况下，甲方才能没收保证金，而本案租赁合同解除系甲方基于乙方欠租而行使合同解除权，故华辰公司依据租赁合同上述条款要求没收保证金，与合同约定不符，本院亦不予采纳。综合上述分析，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人华辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,106元，由上诉人上海华辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　力审　判　员　毛　焱代理审判员　谢　猛二〇一七年十月二十五日书　记　员　曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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