（2017）湘1103民初2843号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-11-30

案件名称

原告张造明与被告王满福、王弘力、刘卫东一审民事判决书

法院

永州市冷水滩区人民法院

所属地区

永州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张造明,王满福,王弘力,刘卫东

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省永州市冷水滩区人民法院民事判决书（2017）湘1103民初2843号原告（执行案外人）：张造明，男，1963年12月1日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐保国，系湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：王满福，男，1961年4月10日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：王弘力，男，1984年3月2日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：刘卫东，男，1975年3月29日出生，汉族，湖南省零陵区人，户籍地湖南省永州市零陵区。原告张造明与被告王满福、王弘力、刘卫东案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理，原告张造明及其委托诉讼代理人唐保国、被告刘卫东到庭参加了诉讼，被告王满福、王弘力经本院合法传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张造明向本院提出诉讼请求：一、终止对登记在被执行人王弘力名下位于冷水滩区××东路平湖××号（房屋产权证号：永房权证冷字第××号）房屋的执行；二、依法确认位于冷水滩区××东路平湖××号（房屋产权证号：永房权证冷字第××号）房屋归原告所有；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年9月26日原告与被告王满福、王弘力签订了《售房协议》，原告按照合同约定缴纳了23万元购房款，2014年8月28日被告将房屋和钥匙交与原告，原告对房屋室内装修结构进行了改造和安装了水、电。2015年7月14日原告到所购买的1702号房屋发现锁芯被换了，于是原告报警，得知被告将房屋抵押给第三人刘卫东，第三人现申请法院拍卖属于原告的1702号房屋，冷水滩区人民法院下达了（2016）湘1103执651号之一执行裁定书后，原告向冷水滩区人民法院提出执行异议，贵院下达（2016）湘1103执异94号民事裁定书驳回案外人张造明的异议，法院对原告提出的异议不予采纳是完全错误的，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼。被告刘卫东辩称：1、原告张造明所持有的售房协议是非法取得的无效合同，该《售房协议》标的物的产权人是王弘力的，王满福没有取得对该标的物的处分权、无权签订该《售房协议》，违反公平交易原则，该合同是原告利用职权所签订的，售房协议低于该地段市场价；2、房屋他项权证是通过房产部门依法登记的，具有排他效力，是受法律保护的。根据最高人民法院商品房司法解释第二条、出卖人未取得商品房实际所有权卖出的房子应当无效，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人使该售房协议无效，现只能由王满福返还原告已付购房款及利息，并赔偿损失，请人民法院依法驳回其全部诉讼请求，以维护不动产物权登记的公信力和答辩人的合法权益。被告王满福、王弘力没有答辩也未向本院提交证据，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利。本案争执的焦点主要是：（1）原告张造明与王满福、王弘力签订《售房协议及补充协议》的法律效力；（2）被告王满福、王弘力将涉案1702房屋抵押给被告刘卫东的合法性。原告张造明、被告刘卫东围绕诉讼请求依法提交了证据，当庭组织当事人进行证据交换和质证。本院对有争议的证据和事实认证如下：1、对原告提供的（证据一）《售房协议及交房补充协议》，被告刘卫东对证据一的合法性、关联性、真实性不予认可，其理由：“王弘力签字是2016年5月在张造明的威胁下补签的，不是王弘力的真实意思表示。房屋产权是王弘力的，王满福没有处置权，所签合同无效。交房补充协议乙方的签名刘邦隽不是本人签的，是刘邦隽父亲刘伯平所签等”。本院根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，买卖双方自愿并立有协议，买方交付了房款，卖方交付了房屋，又没有其他违法行为，只是没有办理过户，应认为买卖关系有效。《中华人民共和国物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财权，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权，该合同有效。因此，原告张造明提供的证据一符合证据“三性”规定，该证据可以作为本案认定事实的依据，能够证明原告张造明于2010年9月26日向被告王满福、王弘力购买房屋的事实，并有原告提供的证据二、证据七、证据十一予以佐证，具有法律效力，本院予以确认。2、被告刘卫东提交的（证据一）《永房他证冷水滩字第××号他项权证书》，关于王满福于2015年6月9日将冷水滩区××东路平湖××号房屋抵押给了刘卫东，并办理他项权证的法律效力。原告质证认为：“被告的他项权证是通过威胁、逼迫手段取得，属非法所得等”。本案诉争房屋已于2010年9月26日出售给原告，原告已交清全部购房款正在装修当中。显然，被告王满福将以出售的房屋再作抵押的行为，抗拒了第三人的合法利益，且被告王弘力认为办理该房屋抵押登记并不知情，是被告王满福所为，于2016年12月15日向永州市房产局申请撤销其抵押登记行为。永州市房产局认为：被告王满福在未征得房屋所有权人王弘力同意且未提供《房屋所有权证》原件的情况下，办理了抵押登记，违反了《房屋登记办法》第43条的规定，撤销其抵押登记，收回刘卫东持有的永房他证冷水滩字第××号《房屋他项权证》，并公告作废。永州市房产局为慎重起见于2017年6月13日收回该撤销决定书，声明该决定书暂不生效，待局务会讨论再做决定。2017年9月4日永州市房产局再次作出了撤销王满福办理房屋抵押权登记的决定，致该抵押登记失去法律效力，不受法律保护。因此，对被告刘卫东提供的证据一，本院不予确认。3、关于原告提供的证据四、证据九和被告提供的证据二、证据三、证据四、证据六、证据七以及被告王满福于2017年8月31日邮寄本院书面证明，因被告王满福、王弘力未到庭参加诉讼，对证据来源的合法性、真实性本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月26日原告张造明（为乙方）与被告王满福、王弘力（为甲方）签订了一份《售房协议》，该协议约定的主要内容：1、房屋位置：位于冷水滩区××东路平湖××号在建的房屋楼层在16层或17层（即顶屋的下层），张造明购买东边一套，刘邦隽购买西边一套；2、房屋价格每平方米为1500元，总价以产权面积计算；3、付款方式：2010年10月8日前付1万定金，待房屋建到16层时付8万元，房屋竣工时，付12万元，余款待交房产证、土地证时付清；4、甲方在2011年10月11日前将房产证、土地证交给乙方。协议签订后，原告按约定分三次向被告王满福、王弘力交购房款共计23万元。被告王满福均出具了收条。为进一步明确权利义务关系，又于2014年8月26日，原告张造明与被告王满福、王弘力签订了《交房补充协议》，在原协议约定的基础上，确定了房屋楼层及面积。还明确了具体的交房时间（2014年8月28日）和水电费用、物管费用的承担方式等。此后，被告将该房屋的钥匙及产权证原件交由给了原告。另查明：2015年8月20日被告王满福因资金周转困难向被告刘卫东借款195万元，以刘卫东为甲方，王满福为乙方签订了《借款协议书》。具体内容：1、甲方愿出借给乙方人民币195万元，借款时间为10个月；2、月利息2%，借款到期后本息一次性付清；3、乙方用名下所有财产做抵押，到期乙方不能归还借款乙方自愿无条件放弃抗辩权，愿意接受法院的强制执行，并承担追讨借款所花的差旅费、律师费和诉讼费等。于2015年8月20日在永州市公证处予以公证，并出具（2015）湘永潇证强执字第022号债权公证文书。因王满福未按约定偿还借款，刘卫东依据债权公证文书向法院申请强制执行。本院依据已经发生法律效力的永州市潇湘公证处（2016）湘永潇证执字第005号执行证书，向被执行人王满福、王弘力发出执行通知书，责令支付上述借款195万元及利息39万元，并作出（2016）湘1103执651号之一民事裁定书拍卖诉争1702房屋。原告张造明于2016年11月1日向本院提出执行异议，理由：1、被告王满福早于2010年9月26日就将该房出售给张造明，签订了《售房协议》且交清了全部购房款；2、王满福、王弘力多次承诺给异议人办理房屋产权证手续；3、异议人与王满福、王弘力签订合同在先；4、刘卫东持有的永房他证冷水滩字第××号他项权证是胁迫王满福、王弘力办理的，且办证时间是2015年6月30日，在异议人签订买卖合同的5年之后；5、刘卫东与王满福、王弘力之间的抵押借款明显与事实不符。法院应当终止对1702号房屋的拍卖程序。法院认为：“房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力”。虽然异议人张造明与王满福签订了房屋买卖合同，但1702号房屋登记的所有权人是王弘力，其权利也不能够排除本院的执行。因此，作出了（2016）湘1103执异94号民事裁定书，驳回了案外人张造明的异议。张造明不服，遂向本院提起执行异议之诉。关于2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本条规定是对不动产物权登记生效的确认。2015年5月5日施行的《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述两条法律规定既不矛盾、也不冲突。应将《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条视为《中华人民共和国物权法》第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则，制定的例外规定。就是说，不动产权属证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不具备创设具体的权利义务关系的能力，当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体关系。本院认为：原告张造明与被告王满福、王弘力签订的《售房协议及交房补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，为依法成立有效合同，受法律保护。原、被告签订协议后，原告按约定付清了全部房款，被告交付了房屋及登记在被告名下的房屋产权证原件。虽然未办理过户登记，不是买受人张造明的原因。被告王满福、王弘力将已出售给原告的房屋又抵押给债权人刘卫东，属故意隐瞒“房屋买卖”的事实，违背诚实信用原则。因此，原告张造明对诉争房屋享有足以排除强制执行的事实。提出排除执行异议，依据充分，理由成立，本院予以支持。原告要求依法确认位于冷水滩区××东路平湖××号房屋归其所有的诉讼请求，因本案为执行异议之诉，原告请求对涉案房屋的确权一并审理，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、终止对冷水滩区××东路平湖××号房屋（房屋所有权证号为××号）的强制拍卖程序。二、位于冷水滩区××东路平湖××号房屋归原告张造明所有，被告王弘力在本判决书生效之日起五日内办理该房屋产权证过户手续至原告名下。案件受理费4750元，由被告王满福、王弘力负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于永州市中级人民法院。审　判　长　　唐和平人民陪审员　　于根生人民陪审员　　杨丽萍二〇一七年十月二十五日代理书记员　　唐向敏关注公众号“”