（2017）苏09民终3684号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-08
案件名称
江苏创世纪置业有限公司与唐腾飞、李春兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏创世纪置业有限公司,唐腾飞,李春兰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终3684号上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋村。法定代表人：朱海中，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾兵，江苏衡圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐腾飞，男，1970年6月16日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被上诉人（原审被告）：李春兰，女，1971年3月11日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人江苏创世纪置业有限公司（下称创世纪公司）因与被上诉人唐腾飞、李春兰商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2016)苏0903民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。创世纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持创世纪公司的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由唐腾飞、李春兰负担。事实和理由：1、商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。本案创世纪公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。唐腾飞、李春兰的行为属根本性违约，创世纪公司有权解除案涉合同。2、一审法院以案涉房屋已“预查封”及“超过一年解除期间”为由驳回创世纪公司的诉请，属于对法律的错误认识。3、一审法院以创世纪公司向唐腾飞、李春兰主张首付款欠款纠纷，来认定合同应当继续履行，就不能再提出解除合同，没有法律依据。唐腾飞、李春兰二审未答辩。创世纪公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除创世纪公司与唐腾飞、李春兰签订的商品房买卖合同（合同编号：1633080820080819）；2、由唐腾飞、李春兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2008年8月19日，创世纪公司作为出卖人与唐腾飞、李春兰作为买受人签订一份商品房买卖合同，约定由唐腾飞、李春兰购买创世纪公司开发的依云香溪第4幢1号房，房款合计1152288元。唐腾飞、李春兰应在2008年8月19日支付首期房款352288元（含定金），剩余房款80万元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，该合同进行了网签备案登记手续，但至目前尚未登记至唐腾飞、李春兰名下。2009年4月28日，创世纪公司作为甲方，唐腾飞、唐佳云作为乙方，盐城市唐笑服饰有限公司作为丙方签订协议书一份，协议对唐腾飞尚欠购房首付款、房款单价调整以及其他事项进行了约定。创世纪公司并以此协议诉至法院，一审法院作出（2012）都民初字第0246号民事判决书，判决唐腾飞、唐佳云给付创世纪公司1160745.56元并承担相应的利息。唐腾飞、唐佳云对该判决书不服上诉至盐城市中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。后创世纪公司向一审法院申请强制执行，因唐腾飞、唐佳云无可供执行的财产，故终结执行。2017年1月6日，创世纪公司通过报纸向唐腾飞、李春兰、唐佳云、李乃群公告送达一份催告函，主要内容为：创世纪公司要求唐腾飞、李春兰、唐佳云、李乃群在七日内缴纳购房款，否则将解除签订的商品房买卖合同以及对应的三方协议。一审另查明，涉案房屋因唐腾飞、李春兰与他人的其他纠纷，已被一审法院以及其他法院预查封。因唐腾飞、李春兰未能按约分期归还按揭贷款，交通银行股份有限公司盐城分行将唐腾飞、李春兰、创世纪公司诉至盐城市亭湖区人民法院，该院判决：解除三方签订的《个人住房抵押贷款合同》，唐腾飞、李春兰归还贷款本金及利息、律师费；创世纪公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认为，创世纪公司诉至法院要求解除与唐腾飞、李春兰解除商品房买卖合同的依据是合同法所规定的法定解除权，即唐腾飞、李春兰未能按约支付购房款导致合同目的不能实现，故创世纪公司要求解除商品房买卖合同。首先，对于创世纪公司与唐腾飞、李春兰签订的商品房买卖合同，唐腾飞、李春兰与唐腾飞、李春兰以及盐城市唐笑服饰有限公司之后签订的一份三方协议，已经一审法院（2012）都民初字第0246号民事判决书认定，该两份合同均系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，约定的事项对双方当事人均具有法律约束力。对涉案房屋尚欠房款，该判决书亦已明确并要求唐腾飞、李春兰履行给付房款的义务。也就是说在出现唐腾飞、李春兰未能按约支付房款的情形下，创世纪公司选择继续履行商品房买卖合同并要求唐腾飞、李春兰支付购房款。且因唐腾飞、李春兰未能按约归还银行贷款导致创世纪公司承担连带清偿责任，创世纪公司承担此责任的依据是源于其为唐腾飞、李春兰提供了阶段性担保，承担担保责任与给付房款，此两者法律基础不同，造成的法律后果亦不一致，故不能将二者混同，也不能因创世纪公司承担担保责任便当然的享有合同法定解除权。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故创世纪公司应在解除权发生之日起一年内行使，该期间属于除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长等情形，故2008年8月19日唐腾飞、李春兰未付首付款情形下，暂且不论创世纪公司已选择继续履行合同，其不应再要求解除房屋买卖合同，就从其2017年1月6日才发催告函，创世纪公司已过解除权一年的行使期间，解除权已经消灭，故创世纪公司的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回创世纪公司的诉讼请求。案件受理费15171元，由创世纪公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，创世纪公司与唐腾飞、李春兰签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，应认定合法有效合同。因唐腾飞、李春兰未能按约支付购房款，对涉案房屋尚欠房款，创世纪公司已向法院起诉明确要求唐腾飞、李春兰履行给付房款的义务，并经法院生效判决确认。因唐腾飞、李春兰未能按约归还银行贷款导致创世纪公司承担连带清偿责任后，创世纪公司有权依据法律规定向主债务人唐腾飞、李春兰追偿。创世纪公司在唐腾飞、李春兰未能按约支付房款的情形下，已选择继续履行商品房买卖合同并要求唐腾飞、李春兰支付购房款，其无权再要求解除与唐腾飞、李春兰之间的买卖合同。创世纪公司主张其在对唐腾飞、李春兰承担担保责任后对所涉买卖合同享有法定解除权缺乏法律依据。综上，创世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15171元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十月二十五日书记员 戴书琪 关注公众号“”