（2017）青0102民初2828号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-02-28
案件名称
青海世全农副产品有限公司与杨惠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西宁市城东区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海世全农副产品有限公司,杨惠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）青0102民初2828号原告（反诉被告）：青海世全农副产品有限公司（统一社会信用代码：×××）,住所地：西宁市城东区八一中路21号。法定代表人范建梅，该公司经理。委托诉讼代理人：武斌、王宁，青海夏都律师事务所律师。被告（反诉原告）杨惠，女，汉族，1958年11月27日出生，个体工商户，现住西宁市.原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司（以下简称世全公司）与被告（反诉原告）杨惠租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，世全公司的委托诉讼代理人武斌、本诉被告杨惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世全公司向本院提出诉讼请求：1.杨惠支付违约金24356元；2.杨惠支付律师费500元；3.杨惠承担本案诉讼费及其他世全公司实现债权的费用。事实和理由：2015年10月，世全公司与杨惠签订了《房屋租赁合同》。合同约定，世全公司将坐落于西宁市城东区八一中路曹家寨市场内的商铺出租给杨惠，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。共计3年。合同还约定，在租赁期间内，承租户擅自退租的，应按合同期内全部租金的30%支付违约金。合同履行到2016年中旬时，杨惠无故终止合同，擅自搬至汇鑫市场经营商铺，已构成违约，严重损害了世全公司的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。杨惠答辩及反诉称，2015年10月4日，世全公司与杨惠签订了《房屋租赁合同》。租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。房屋租金第一年按照每平米35元计算收费，杨惠按照约定交清了租金及管理费。但是，2016年2月22日世全公司通知杨惠不能开门营业，理由是市场消防设施不合格，需要停业整顿，就这样经营不足2个月，市场就让全体商户关门歇业，迫于无奈，大部分商户因无法正常经营而选择离开，市场从未给商户任何解决方案，属于违约行为。世全公司的违约行为损害了承租户的合法权益，故请求法院依法判令世全公司退还杨惠缴纳的保证金31000元并承担本案的诉讼费用。针对杨惠的反诉请求，世全公司辩称，世全公司退还押金以杨惠不违约为前提，双方签订的合同明确约定，在承租户违约的情形下，应当从其缴纳的押金中扣除违约金、滞纳金等，现杨惠违约，需要向世全公司承当相应的违约金，所以请求法院驳回杨惠的反诉请求。世全公司提交了以下证据：证据一：租赁合同，证明世全公司和杨惠存在商铺租赁关系。合同中明确载明，如承租户违约，则需按照合同约定向世全公司支付违约金。证据二：身份证，证明杨惠的身份。证据三：收款收据（两份），证明杨惠向世全公司缴纳押金31000元及房租和管理费。证据四：委托律师协议书及律师费发票，证明世全公司聘请律师的费用（律师费总计15000元，共计30案），单案是500元。证据五：违约金计算明细，证明世全公司统计的各承租户应交的各项费用。证据六：视频资料一份，证明市场整顿、停业都是政府的行为，不是市场的行为。停业整顿大概用时2周。杨惠对于世全公司提交的证据一即租赁合同的真实性予以认可，对于违约金的计算方式及金额不予认可。对于证据二即身份证的真实性予以认可。对于证据三即收款收据（两份）的真实性予以认可。对于证据四即委托律师协议书及律师费发票的真实性予以认可。对于证据五即违约金计算明细不予认可。对证据六即视频资料的证明方向不予认可，认为该视频无法证明市场整顿只用时2周。杨惠提交了以下证据：证据一：曹家寨市场办出具的公告一张，证明世全公司向其告知不允许商铺开门营业，店内不允许办公的事实。证据二：通知，证明世全公司的商铺因存在安全隐患，被区安监局、区建设局、区公安分局、区工商局、区消防大队、韵家口镇政府联合查封的事实。证据三：收款收据及房屋租赁合同，证明其向世全公司缴纳了押金、房租、管理费的事实。世全公司对于杨惠提交的证据一即曹家寨市场办出具的公告的真实性予以认可。对于杨惠提交的证据二即通知一份，世全公司认为该书证上没有印章，无法证明来源，且该证据与本案没有关联性。对于杨惠提交的证据三即房屋租赁合同及收款收据的真实性予以认可。本院对双方均认可的证据的真实性予以确认。经审理查明，2015年10月3日，世全公司与杨惠签订了《房屋租赁合同》。合同约定，世全公司将坐落于西宁市城东区八一中路曹家寨市场内面积为128.14平方米的商铺出租给杨惠，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日。共计3年。杨惠缴纳保证金31000元、租金26909元、管理费538元。合同约定，第一年每平方米月租金35元，第二年每平方米月租金40元，第三年每平方米月租金45元。在租赁期间内，承租户违约的，应按合同期内全部租金的30%支付违约金。世全公司有权从保证金中扣除违约金。在杨惠租赁商铺经营期间，城东区建设、安监、公安、工商、消防及韵家口镇政府对世全公司进行了联合大检查，发现世全公司存在以下问题：未经消防安全检查合格擅自投入使用；南侧商住楼市场（A、B厅）火灾自动报警系统瘫痪；消防栓系统管网无水；未设置自动喷水灭火系统；疏散通道堆放货物；北侧农副产品区彩钢房耐火等级达不到规范设置要求；未设置自动喷水灭火系统等消防安全问题。2016年1月29日，城东区安全生产监督管理局、城东区建设局、市公安局城东分局、城东区工商行政管理局、城东区公安消防大队、城东区韵家口镇人民政府联合对世全公司发出通知，责令世全公司于2016年2月8日起停业整顿。2016年2月14日，存在消防安全隐患的区域被停业整顿，此举影响了杨惠的经营，杨惠遂搬离市场。另查，世全公司主张杨惠应当缴纳的违约金24356元的计算依据是，按照合同约定，杨惠3年应当缴纳的房租是184521元，依照合同约定杨惠应承担的违约金是55356元，扣减杨惠已缴纳的31000元保证金后，尚余24356元。本院认为，世全公司与杨惠签订的3年期限的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当全面履行合同义务。虽然世全公司出租给杨惠的商铺存在消防安全隐患，但经过整改后，双方的合同依然可以履行，而杨惠直接搬离市场的行为违反了合同的约定，属于违约行为，应当承担违约责任，支付违约金。作为出租方的世全公司，应当将具有完善消防设施的商铺出租给承租方，但世全公司将存在消防安全隐患的商铺出租给杨惠，被相关部门责令整改，影响了杨惠的经营，则世全公司的行为属于对合同的瑕疵履行，应当承担过错责任，据此，应当减轻杨惠的违约责任，只将其缴纳给世全公司的31000元保证金（押金）充抵违约金，由此，对世全公司主张的24356元违约金及500元律师费的本诉请求不再支持，对杨惠主张的退还31000元押金的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青海世全农副产品有限公司的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）杨惠的反诉请求。本诉案件受理费211元，由青海世全农副产品有限公司负担。反诉案件受理费288元由杨惠负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员王媛二〇一七年十月二十五日书记员冯墨顺 关注公众号“”