（2017）京0114民初7445号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-15
案件名称
李程与马明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李程,马明,北京鑫意伟业房地产经纪有限公司,北京市住房贷款担保中心,交通银行股份有限公司北京阜外支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初7445号原告（反诉被告）：李程，男，1984年2月3日出生，住北京市东城区。委托代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。委托代理人：邓静，北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：马明，男，1984年12月3日出生，回族，住北京市西城区。委托代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。委托代理人：周琼，北京市东卫律师事务所实习律师。第三人：北京鑫意伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙域北街3号院1号楼1层103号房南侧。法定代表人：耿金义，总经理。委托代理人：权万录，男，1987年1月4日出生，汉族，北京鑫意伟业房地产经纪有限公司员工，住北京市昌平区。第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。法定代表人：尹元发，主任。委托代理人：胡建臣，男，1982年7月3日出生，北京市住房贷款担保中心职员，住公司宿舍。委托代理人：曲淮佳，女，1981年8月7日出生，北京市住房贷款担保中心职员，住公司宿舍。第三人：交通银行股份有限公司北京阜外支行，住所地北京市西城区车公庄大街9号院1号楼S-3号。负责人：曹东民，行长。委托代理人：王郁，女，1975年10月23日出生，满族，交通银行股份有限公司北京阜外支行职员，住北京市石景山区。原告（反诉被告）李程与被告（反诉原告）马明、第三人北京鑫意伟业房地产经纪有限公司（以下简称鑫意伟业公司）、第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称贷款担保中心）、第三人交通银行股份有限公司北京阜外支行（以下简称交行阜外支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李程的委托代理人付斌、邓静，被告马明的委托代理人张涛、周琼，第三人贷款担保中心的委托代理人胡建臣，第三人交行阜外支行的委托代理人王郁到庭参加了诉讼。第三人鑫意伟业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李程向本院提出诉讼请求：1、判令马明依法继续履行原被告双方于2016年1月8日签订的《房屋买卖合同》；2、判令第三人贷款担保中心在李程代马明向其偿还全部的剩余贷款本金及利息后，办理诉争房屋的抵押解除手续；3、判令马明在收到李程支付的剩余房款后（扣除李程代马明向贷款担保中心偿还的全部剩余贷款本金及利息），协助李程将位于北京市昌平区××号院××号楼××层××单元××号的房屋过户至李程名下；4、判令马明按照每日总房款的万分之五的标准向李程支付违约金，违约金数额自2016年9月8日计算至实际履行之日止；5、诉讼费、担保费由马明承担。事实和理由：2016年1月8日，原、被告双方通过鑫意伟业公司签订了《房屋买卖合同》，约定马明将位于北京市昌平区××号院××号楼××层××单元××号的房屋出卖给李程，合同总价款为279万元。2016年1月8日前李程向马明支付定金20万元，2016年1月31日前李程向马明再支付购房首付款80万元;该房屋取得房屋所有权证书之日起15日内，马明办理解押手续，李程向其支付59万元，并办理产权过户手续。剩余120万元在银行批贷成功后，由银行直接向马明交付。合同签订后，李程依约向马明支付了定金、首付款及中期款等共计160万,但马明在收到上述款项后，却以各种理由拖延并拒绝履行合同义务，针对马明拒绝履行合同义务的违约行为，李程多次找马明进行协商，双方无法达成一致意见，故李程诉至法院。被告马明辩称：涉案房屋是马明及韩衍菲家庭唯一住房，出售涉案房屋并非马明真实的意思表示，而是受父母逼迫以及受到中介及李程欺诈而签署的合同。双方签约后马明依约履行合同，并没有任何违约行为。马明签订房屋买卖合同及居间合同出售涉案房屋的前提是中介公司承诺可以协助加急办理房产证，李程愿意出钱配合，实际上加急办理房产证纯属子虚乌有，该房屋买卖合同及居间合同的签订和履行对马明显失公平。涉案房屋是马明和配偶韩衍菲的夫妻共同财产，马明出售房屋没有征求韩衍菲的意见，未取得韩衍菲的同意，现在韩衍菲不同意卖房，故涉案房屋的物权变动无法实现，合同无法继续履行。鑫意伟业公司述称：同意李程的诉讼请求。从开始签订协议，未发现马明不同意出售房屋，鑫意伟业公司没有误导当事人，房屋产权证加急办理的事情鑫意伟业公司并未承诺过。签订合同时，马明一家四口均在场，马明配偶也在。房产证在2016年8月份下来后，鑫意伟业公司给马明打电话，马明说要么加钱，要么不卖。贷款担保中心述称：尊重裁判，只要当事人偿还贷款本金及利息，就协助办理解押手续。交行阜外支行述称：涉案的贷款属于委托贷款，实际的债权人是贷款担保中心，应该向贷款担保中心偿还贷款。同时，马明反诉称：马明的父亲为方便照顾马明残疾的大伯，以替马明再购置市内房屋为理由，私下出售涉案房屋，并于2016年1月8日迫使马明与李程签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。另外，因为涉案房屋在合同签订时尚无房产证，中介向马明承诺有内部关系可以协助其办理加急房产证，大概2个月就可以出证，待房本下来后，会有人通知马明去相关单位领取房本，再进一步履行合同后续手续。买方也表示愿意支付办理加急房产证的费用。合同签订后，马明积极履行合同义务，包括：一、收到李程的定金及首付款共100万之后，马明为了给李程腾房，于2016年2月全家租住在北京市西城区，月租金4500元。二、2016年3月13日，双方办理了物业交割手续，马明将房屋交付给买方李程。三、2016年3月15日，为配合办理加急房产证，马明委托顺安房地产经纪有限公司代缴契税。然而，并未有人通知马明房产证办理的进度，客观上导致马明无法取得房产证，无法履行后续合同手续、继而无法拿到售房尾款119万元。与此同时，合同签订后至今房价持续上涨，使马明置换房屋的目的成为泡影。出售涉案房屋并非马明之真实意思表示，而是迫于父母的压力以及听信中介和买方的欺诈承诺而签署了《房屋买卖合同》。自始至终，都是马明的父母在操办出售涉案房屋所有事宜，也是马明的父亲先斩后奏，私下和中介公司签署了定金协议，然后逼迫马明在《房屋买卖合同》上签字。再者，涉案房屋为马明及其配偶韩衍菲的夫妻共同财产，签约时马明未征求其意见，至今其也未签字追认，现在亦明确表示不配合办理后续手续，因此马明出售房屋的行为构成无权处分，合同客观上也无法继续履行。综上，尽管马明在合同签订后积极诚信履约，但是由于房产证无法在合理的时间内取得，房价的上涨造成了马明当初置换房屋的目的无法实现，马明单方面出售房屋的行为侵犯了其配偶对该房屋的所有权构成无权处分，出售房屋并非马明之真实意思表示，这些原因共同导致后续合同无法继续履行，合同目的无法继续实现。故反诉至法院，请求判令：解除马明与李程于2016年1月8日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，诉讼费用由李程承担。李程针对马明的反诉，答辩称：不同意马明的反诉请求，要求继续履行合同。经审理查明：2014年8月21日，北京华融金晖置业有限公司（出卖人）与马明（买受人）签订了《融泽嘉园房屋买卖合同》，合同约定，买受人购买房屋房号为××号院××号楼××层××单元××号的房屋；总价款为1035746元；出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付该房屋。合同附件三载明，买受人采取贷款方式付款，应于2014年8月21日前向出卖人支付该房屋首付款共计335746元，应于2014年11月21日前向出卖人支付其余该房屋房价款共计700000元。2014年12月8日，马明（甲方、借款人）、韩衍菲（马明之妻，甲方、借款人）与交行阜外支行（乙方、贷款人）、贷款担保中心（丙方、担保人）签订了《公积金借款合同》，合同约定，借款数额为700000元，借款于本合同生效当日划付北京华融金晖置业有限公司设立的账号内；借款月利率为3.54167%；借款期限为30年，自2014年12月8日起至2044年12月8日止；借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市昌平区××号院××号楼××层××单元××号住房；借款债权的担保方式为贷款担保中心连带责任担保；每月还款时间为每月8日，按照自由还款方式进行还款，每月最低还款额为3186元。合同签订后，马明即从2015年1月8日开始偿还贷款。因贷款担保中心为马明提供了住房公积金贷款担保，故马明、韩衍菲与贷款担保中心签订了《抵押反担保合同》，约定马明、韩衍菲将涉案房屋抵押给贷款担保中心；抵押担保的范围包括借款人违约致使贷款担保中心向贷款人承担的全部保证责任……2014年12月2日，马明（甲方）、贷款担保中心（乙方）、北京华融金晖置业有限公司（丙方）签订《房屋所有权证收押协议》，约定甲方同意委托丙方办理房屋所有权证并由丙方将房屋所有权证交乙方；丙方应在取得甲方房屋所有权证后10个工作日内通知乙方，将房屋所有权证直接送交乙方收押，丙方未经乙方同意，不得将房屋所有权证交给甲方或其他方；甲方应积极配合乙方完成抵押登记手续，在乙方办妥抵押登记手续之前，甲方不得持有房屋所有权证；在办理完毕该房屋的抵押登记手续取得他项权利证书后，乙方通知甲方到乙方或乙方指定机构领取房屋所有权证。2016年1月8日，在鑫意伟业公司的居间下，马明（出卖人）与李程（买受人）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：xy-2013-000284）。合同约定，出卖人所售房屋坐落于昌平区××号院××号楼××层××单元××号，建筑面积共96.98平方米，产权人为马明；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2016年8月，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记；经买卖双方协商一致，总成交价格为2790000元；2016年1月8日支付定金200000元，2016年1月31日前支付首付款800000元，双方约定房本下来后，十五日内开始办理解押手续，乙方（李程）再付甲方（马明）590000元，尾款1200000元由银行支付给甲方（马明）；当事人双方同意，该房屋取得房屋所有权证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.05%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金；产权转移登记过户时产生所有税费由买受人承担支付；出卖人于买受人交付定金及房款合计达1000000元起45日内，将该房屋交付买受人使用；出卖人于首付累计达壹佰万元时将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公共维修基金票据原件交由买受人保管……2016年1月8日，马明（甲方）与李程（乙方）还签订了《补充协议》，载明：乙方向甲方于2016年1月8日交付定金20万；乙方承诺在2016年1月31日前向甲方交付首付款80万元；双方约定房本下来后，十五日内开始办理解押手续，乙方再付甲方59万元；甲方配合乙方办理公积金贷款手续，银行批贷后，由银行向甲方支付房屋尾款120万元；此协议条款如与购房合同相同的，按房屋买卖合同为准，此协议条款如与房屋买卖合同不相同的，按补充协议为准。上述合同签订的当天，马明收到李程支付的定金7万元，2016年1月9日，马明收到李程支付的定金13万元，2016年1月31日，马明收到李程支付的房款80万元。2016年3月13日，马明（出卖人）与李程（买受人）在鑫意伟业公司员工权万录的见证下签订了《物业交割清单》，载明物业费、取暖费、有线费、宽带费、水费、燃气费、电费出卖人已于2016年3月13日已结清，之后产生的以上费用由买受人承担，经双方协商涉案房屋的公共维修基金已由买受人结清。同日，李程办理了涉案房屋的入住手续。2016年5月4日，马明收到李程通过招商银行转账汇款的涉案房屋中期款60万元。2016年9月，马明表示不愿意继续履行合同。北京市国土资源局于2016年8月为涉案房屋办理了不动产权证书，该房屋的销售方北京华融金晖置业有限公司于2016年8月拿到该不动产权证书，后将该不动产权证书转交给贷款担保中心，贷款担保中心称其于2016年11月10日拿到该不动产权证书。2016年9月30日，李程向北京市国土资源局申请异议登记获得准许。因涉案房屋存在异议登记，导致贷款担保中心未能依据《抵押反担保合同》及《房屋所有权证收押协议》的约定办理抵押登记手续。2017年4月，李程向北京市国土资源局申请撤回异议登记，后贷款担保中心办理了涉案房屋的抵押登记手续。2017年5月12日，贷款担保中心通知马明领取涉案房屋的不动产权证书。另查，马明与韩衍菲于2014年8月13日登记结婚。马明与李程签订《房屋买卖合同》时，韩衍菲在场。以上事实，有《融泽嘉园房屋买卖合同》、《公积金借款合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、定金收条、转账凭证、银行交易明细、物业交割清单、首付款交付确认函、入住证明、贷款审核确认书、结婚证、不动产权证书、《抵押反担保合同》、《房屋所有权证收押协议》、不动产登记证明、短信记录、录音光盘、（2016）京0114民初15733号案件笔录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：李程与马明签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李程依约向马明支付了定金、首付款及中期款，马明理应依据合同的约定办理房屋权属转移登记手续，马明不同意履行合同构成违约，应承担违约责任。马明称其出售涉案房屋并非其真实的意思表示而是受父母逼迫以及受到中介公司及李程欺诈而签署的合同，对此本院认为，《房屋买卖合同》签订后，马明部分履行了合同义务，实际接受了部分购房款也与李程办理了入住手续，且其未能举证证明签订《房屋买卖合同》并非其真实意思表示，故马明的此抗辩意见不能成立，本院不予采纳。马明称其出售涉案房屋的前提是中介公司承诺可以协助加急办理房产证，但加急办理房产证纯属子虚乌有，所以合同的签订和履行对马明显失公平，对此本院认为，中介公司是否向马明承诺加急办理房产证不能对抗购房人李程，因此马明的此抗辩意见不能成立，本院不予采纳。马明称涉案房屋为夫妻共同财产，买卖房屋时未征得配偶韩衍菲同意，对此本院认为，《房屋买卖合同》签订时马明及韩衍菲均在场，韩衍菲对此事知情，因此马明的此抗辩意见不能成立，本院不予采纳。现李程起诉请求判令马明依法继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。李程愿意代马明偿还剩余贷款本金及利息并请求判令贷款担保中心办理诉争房屋的解除抵押登记手续，交行阜外支行及贷款担保中心未提出反对意见，对此本院不持异议。李程请求判令马明在收到李程支付的剩余房款后（扣除李程代马明偿还的剩余贷款本金及利息），协助李程将涉案房屋过户至李程名下的诉讼请求理由正当，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定“该房屋取得房屋所有权证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.05%的违约金”。现马明不同意履行合同的违约行为导致李程未能在合同约定的期间内办理房屋权属转移登记手续，故李程有权根据约定要求马明支付违约金，但合同中约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整。关于违约金的起算点，本院认为，根据《抵押反担保合同》、《房屋所有权证收押协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，涉案房屋的房屋所有权证下发后应当交由贷款担保中心持有，待办理完毕该房屋的抵押登记手续取得他项权利证书后才能将房屋所有权证交给马明，马明应在拿到房产证后15日内办理解押手续，并在拿到房产证后60日内申请办理房屋权属转移登记手续。本院根据上述流程，酌情认定正常情况下马明应于2016年12月31日之前拿到房屋所有权证，应于2017年3月1日前申请办理房屋权属转移登记手续。基于以上考虑，本院认为，虽然马明于2016年9月即表示不履行合同，但李程无权要求马明从2016年9月8日起向其支付违约金，马明应自2017年3月2日起向李程支付违约金。综上所述，李程的诉讼请求理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持。马明的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、马明继续履行其与李程于2016年1月8日签订的《房屋买卖合同》；二、本判决生效后七日内，李程代马明向北京市住房贷款担保中心偿还涉案房屋全部的剩余贷款本金及利息，在全部的剩余贷款本金及利息偿还完毕后三日内，北京市住房贷款担保中心办理诉争房屋的解除抵押手续；三、本判决第二项履行完毕后七日内，李程向马明支付剩余购房款（1190000元减去李程代马明向北京市住房贷款担保中心偿还的贷款本金及利息），上述款项付清后三日内马明协助李程将位于昌平区××号院××号楼××层××单元××的房屋过户登记至李程名下；四、本判决生效后十日内，马明支付李程违约金（以1600000元为基数，从2017年3月2日起至办理涉案房屋产权过户登记之日止，按照每天万分之三的标准计算）；五、驳回李程的其他诉讼请求。四、驳回马明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29120元，由马明负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费14560元，由马明负担（已交纳）。保全费5000元，由马明负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹松清人民陪审员 陈利霞人民陪审员 吴峰新二〇一七年十月二十五日书 记 员 李 强 来自