（2017）湘0481民初2112号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-03

案件名称

原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司（以下简称经济开发公司）与被告耒阳市巨力农业发展有限公司（以下简称巨力公司）房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

耒阳市人民法院

所属地区

耒阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

耒阳市经济开发建设投资集团有限公司,耒阳市巨力农业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条

全文

{C} 湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0481民初2112号 原告：耒阳市经济开发建设投资集团有限公司。 法定代表人：肖满员。 委托代理人：谢金成。 被告：耒阳市巨力农业发展有限公司。 法定代表人：文敏姚。 原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司（以下简称经济开发公司）诉被告耒阳市巨力农业发展有限公司（以下简称巨力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理。依法由审判员曹兰兰适用简易程序于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告经济开发公司的委托代理人谢金成、被告巨力公司的法定代表人文敏姚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年11月，被告请求租赁原告位于工业大道旁中小企业创业园C区C2栋1至3层6000平方米厂房。同年12月19日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁2至3层共3946平方米，1、2层为6元/㎡，3、4层为5元/㎡，租期为5年，免租期为2个月；租金支付采取预交半年方式，逾期交纳房屋租金按逾期金额0.3%每日支付滞纳金。2014年12月10日，签订《物业管理服务合同》，约定被告按0.26元/㎡/月向原告缴纳物业服务费。经开发区领导批准，原告将1至3层共6000平方米租赁给被告（一层未签订书面租赁合同），被告开办了一个农产品加工厂。免租期到后，被告未按约缴纳履约保证金、租金及物业管理费。经原告催交，被告报告请示原告上级主管机关耒阳市经济开发区管委会领导批准，同意被告免租至2015年10月31日，自同年11月1日起开始交纳租金。到期后，被告仍怠于履行交付租金义务，原告多次书面或电话催告被告履行合同义务，被告只是分别在2014年12月12日支付了2万元，2016年4月1日支付了19928元物业保洁费，依然不履行交付租金义务，至2017年7月31日，共拖欠原告租金704907元、物业保洁费24592元。鉴于被告不履行合同主要义务，已构成根本违约，为维护原告的合法权益，请求判决：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告立即将租赁房屋原状返还原告；3、被告向原告支付房租704907元逾期滞纳金、物业保洁费24592元；4、支付原告为被告代缴的电费20989.98元；5、被告承担本案诉讼费。 被告辩称：法定代表人文敏姚对公司事务不清楚，只是持有公司股份，租赁合同也不是文敏姚本人所签，请求法院依法判决。 经审理查明，2014年11月，被告向耒阳市经济开发区管委会申请租赁中小企业创业园1至3层约6000平方米标准厂房用于油茶初加工。2014年12月19日，耒阳市经济开发总公司（2016年5月25日变更为耒阳市经济开发建设投资集团有限公司）为甲方与被告为乙方签订了《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将位于耒阳市五里牌街道办事处三桥居委会工业大道旁中小企业创业园C区C2栋2、3层厂房租赁给乙方用于农副产品初加工，租赁面积为3946平方米（含第一层公摊面积46.8平方米）；租赁期限五年，即从2014年12月1日至2019年11月30日止；2、租赁物的免租期为2个月，即从2014年12月1日至2015年1月31日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；出租合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；3、第一、二层厂房租金为每月每平方米人民币6元；第三、四层厂房租金为每月每平方米人民币5元；第五、六层厂房租金为每月每平方米人民币4元。本合同租赁物每月租金共计21729元，租金支付采用预付半年的方式。租赁期满后续租的，根据耒阳市工业厂房租赁市场价格另行协商租金标准；本出租合同的履约保证金为78920元；本出租合同的装修保证金为78920元；本合同物业管理费标准按耒阳市市场价格另行确定收费标准，采用预付一年方式；乙方承担租赁期间使用水电所发生的各项费用；4、乙方应于本合同签订之日，向甲方一次性预付半年租金共计130374元，次半年租金应在上半年租金到期前10日交清，依此类推；乙方逾期支付租金，应向方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%；乙方应在合同签订之日前，向甲方一次性支付履约保证金和装修保证金；乙方应于本合同签订前按合同约定向甲方支付物业管理费，逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的0.3%；5、甲方委托耒阳市经济开发区中小企业创业园管理办公室对租赁物进行全面管理，包括代表甲方履行一切合同约定职责，行使约定权利，进入乙方租赁物进行检查等，乙方应给予积极配合并服从其正当、合法管理。原、被告均在合同上加盖了公司印章。2014年12月10日，耒阳市经济开发区中小企业创业园管理办公室与被告签订《物业管理服务合同》，约定中小企业创业园C区C2栋2、3层厂房物业面积3946平方米，合同期限为乙方与甲方签订的《厂房租赁合同》约定的期限，物业管理服务费用结合实际及企业自愿选择，暂按0.26元/平方米/月收取。同日，耒阳市经济开发区中小企业创业园管理办公室向被告移交了租赁物及租赁物附属设施、设备，并出具移交清单，被告加盖公司印章确认接收。2014年11月20日，原告申请减免厂房筹建、装修期间期的租金，原告同意减免被告2014年12月至2015年10月30日的租金，从2015年11月1日起按约定交纳。合同签订后，被告并未按合同约定向原告预付半年租金，也未交纳履约保证金和装修保证金，只在2014年12月12日预交物业服务费20000元，2016年4月1日交纳物业服务费19928元。经原告多次催讨，被告仍未向原告交纳约定的租金，从而引起纠纷。 另查明，原告于2017年8月23日代被告向韶能集团耒阳电力实业有限公司交纳2015年6月至2016年5月期间所欠电费20989.98元。 上述事实，有原告提供的营业执照、国有土地使用证、房屋产权证、请求报告、中小企业创业园入驻企业审批表、厂房租赁合同、物业管理服务合同、耒阳市经济开发区中小企业创业园厂房物品设备移交清单、中国邮政储蓄银行收款凭证、租金催缴函、韶能集团耒阳电力实业有限公司电费专用收据及中国建设银行网上银行电子回执等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》、《物业管理服务合同》，是原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。原告按约定将租赁物交付被告使用，但被告未按约定交付租金，构成违约，原告为此要求解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。被告租赁原告2至3层共3946平方米（含第一层公摊面积46.8平方米），1、2层为6元/㎡，3、4层为5元/㎡，租期从2015年11月1日计算至2017年7月31日止，故第一、二层租金为239568元[（3946平方米-46.8平方米）÷2+46.8平方米]×6元×20个月]，第三层租金194960元[（3946平方米-46.8平方米）÷2×6元×20个月]，房屋租金共计434528元（239568元+194960元）原告要求被告支付欠付租金704907元中的434528元，符合法律规定，予以支持。按合同约定，被告应向原告支付2015年2月1日至2017年7月31日的物业保洁费30778.8元（3946平方米×0.26元/平方米×30个月），由于被告已实际支付39928元，故对原告要求被告支付2016年4月1日至2017年7月31日的物业保洁费24592元的诉讼请求不予支持，对于被告多支出的物业保洁费9149.2元，可在交付租金时予以抵扣。关于违约金，因被告至今未向原告支付该租金，应支付违约金，但双方约定的违约金为日利率0.3%（月利率即为90‰）过高，应按同期银行贷款利率计算，故对过高部分不予支持。被告在承租期间，应缴电费20898.98元，已由原告代交，原告要求被告返还，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司与被告耒阳市巨力农业发展有限公司2014年12月19日签订的《厂房租赁合同》； 二、被告耒阳市巨力农业发展有限公司向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司按原状返还租赁房屋； 三、被告耒阳市巨力农业发展有限公司向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司支付房屋租金434528元（包括2015年11月1日及2017年7月30日的应交租金；已付9149.2元），并按银行同期贷款利率支付逾期利息； 四、被告耒阳市巨力农业发展有限公司向原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司返还垫付的电费20989.98元； 五、驳回原告耒阳市经济开发建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、三、四项，限在本判决发生法律效力之日起十天内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名耒阳市人民法院，帐号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行) 本案案件受理费11095元，减半收取5547.5元，由原告负担1481.5元，被告负担4066元。原告已垫付4066元，被告应在执行中清结。原告预交的另5547.5元予以退还。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审　判　员　　曹兰兰 二〇一七年十月二十五日 代理书记员　　李　滢 校对责任人：曹兰兰打印责任人：李滢 附：相关法律条文： 第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 更多数据：