（2017）粤0103民初4096号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-15

案件名称

吴允与罗玮娟租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市荔湾区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴允,罗玮娟

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

中华人民共和国广东省广州市荔湾区人民法院民事判决书（2017）粤0103民初4096号原告（反诉被告）：吴允，女，1948年1月10日出生，美国国籍，委托代理人：梁炜华、唐杰，广东智洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗玮娟，女，1970年3月31日出生，汉族，住广州市海珠区。原告吴允诉被告罗玮娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，合并审理被告罗玮娟对原告吴允提出的反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴允的委托代理人梁炜华，被告罗玮娟参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴允诉称：原告是广州市荔湾区XX路XX街X号XX房的产权人，被告租用该房屋，租金每月2600元。从2017年2月起，被告拒绝交纳租金，原告多次沟通未果，特诉至法院，要求：一、判令解除原告吴允与被告罗玮娟的房屋租赁关系；二、判令被告罗玮娟向原告支付2017年2月1日至6月的租金共计人民币13000元及2017年7月1日起的房屋使用费（房屋使用费按每月2600元计算，计算至被告罗玮娟搬出广州市荔湾区XX路XX街X号XX房时止）；三、判令被告罗玮娟自行搬出广州市荔湾区XX路XX街X号XX房，将该房屋使用权返还给原告吴允；四、判令原告吴允没收被告罗玮娟交纳的押金5200元；五、本案诉讼费由被告承担。被告罗玮娟辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告的护照不真实，与房产证上的护照号不一致。2、原告违反合同在先，要求赔偿被告的利益。如果原告赔偿损失，我同意腾退房屋。2014年3月15日，我看了涉案房屋后，以2100元一个月承租了涉案房屋，还支付了1050元的费用给中介。我和屋主的代理人约定租金每年只能涨一百元。当时房屋的墙面发霉，我修复了墙面和房门，入住前已经缴纳了房屋之前的水电费。我在2014年7月搬入涉案房屋，发现厕所有臭味、厕所的水泵是坏的，只能人工冲水；洗手池滴水，又维修了水管。2016年4月的时候，屋主代理人在我租的客厅东面开一个房门出入，导致我生活不方便。2016年6月份的时候通知我每月加租300元，要我多租他加开门的房间。我同意多租加开门的房间，但要求原告把房间里的杂物搬走。原告当时同意2016年7月底搬走，但现在也没有搬走。所以我不同意交租。被告罗玮娟反诉称：2014年3月15日，我方签订房屋租赁合同，承租涉案房屋。我方支付了押金4200元及2100元房租。其后，我方支付了房屋维修费用4500元。我方2014年7月入住后，发现房屋洗手间存在怪臭味，代理人史某光拒绝处理。2016年4月，代理人史某光强制性改变房子，在客厅东面加开房门，并从2016年7月要求将租金从2300元升为2600元（补交了押金1000元），还将其它陈旧家具弃于我方租住的房子。原告应当承担违约责任，被告反诉请求：一、判令原告双倍返还押金（5200元*2）；二、判令原告返还2016年7月1日至2017年1月31日的房屋租金18200元（每月按2600元计算）；三、判令原告支付洗手间漏水、发臭、房门不合格产生（导致冷气外泄）水电费增加以及人体吸入臭味伤害赔偿共2100元（水费从2014年7月1日至2017年1月31日共1550元；电费从2016年7月1日至2017年1月31日共350元；身体检查费200元）；四、判令原告赔偿中介费1050元；五、判令原告支付为其代缴之水电费27.43元；六、判令原告支付2016年4月改建房门四天清理费用200元；七、判令原告支付被告2014年的房子及房门维修费用4500元，搬入租赁房屋的费用1000元；八、判令原告退回2014年3月15日至2014年7月14日的租金8400元，这段期间被告没有入住；九、判令原告承担全部诉讼费用。原告对被告吴允反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。1、确认收到5200元押金。原告没有欺骗被告，被告是看过房屋后承租房屋的。被告欠租违约，原告有权没收押金。2、退还租金没有事实和法律依据。3、被告没有证据证明洗手间发臭，被告主张的水电费没有单据支持。4、被告已经入住房屋3年，原告无须赔偿中介费。5、对于5-7的反诉请求，被告没有证据支持。6、2014年3月15日至2014年7月14日房屋已经移交给被告，被告是否入住是被告的问题，和原告无关。经审理查明，涉案房屋广州市荔湾区XX路XX街X号XX房是原告吴允所有的房产。2014年3月15日，被告罗玮娟与吴允的代理人史某光签订房屋租赁合同，承租涉案房屋。2016年7月1日，罗玮娟的儿子冯某代替罗玮娟与吴允的代理人史某光签订《房产租赁协议》，约定罗玮娟继续租用涉案房屋，租赁期从2016年7月1日起至2017年6月30日；租金为每月2600元；罗玮娟向吴允支付租赁按金5200元；罗玮娟须在每月1日前以现金形式缴交当期租金，如拖欠租金超过5天后可视罗玮娟为单方违约，吴允可限期罗玮娟在2天内自行将房产内属于罗玮娟所有的一切行李和物品搬走，若不能及时搬走，吴允有权在有见证人的情况下处理房产内罗玮娟所有的物品，并收回房产及没收按金；吴允不能无故迫迁罗玮娟，否则需赔双倍按金给罗玮娟等等。该《房产租赁协议》由罗玮娟的儿子冯某签订，原被告均称签订协议时，罗玮娟在现场。该协议承租方的主体是被告而非被告儿子。自2014年3月承租涉案房屋后，罗玮娟交租至2017年1月31日，从2017年2月开始没有缴纳租金。关于拒付租金的理由，罗玮娟称最开始承租的时候，原告并没有将整套房屋出租给被告，2016年6月，原告代理人加开小门，增加房屋的一间小房间出租给被告，并要求从2016年7月开始每月以2600元缴纳租金。被告罗玮娟同意按2600元每月多承租另一间房间，但要求原告将小房间堆放的杂物搬走，因原告一直没有搬清小房间的杂物，罗玮娟才拒付租金。为证明上述事实，罗玮娟提供了其2016年11月3日要求史某光搬清房间的短信及一些照片。原告不予确认，认为被告一直按2600元交租。被告为证明代原告交了水电费提供了银行流水明细，原告认为不能证明被告缴纳了水电费。双方当庭确认被告没有想原告追讨过代垫的水电费。原告确认罗玮娟缴纳押金5200元，否认罗玮娟维修过涉案房屋。本院认为，原、被告均确认《房产租赁协议》是原、被告之间签订的。《房产租赁协议》是原被告的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。《房产租赁协议》约定被告应在每月1日之前缴纳当月租金，但原告没有搬走小房间的杂物，被告拒付租金是对原告行为的抗辩，故原告以被告迟付租金要求解除合同及没收押金，依据不足，本院不予支持。《房产租赁协议》约定租赁期限至2017年6月30日，原告在租赁期限届满前已提起本案诉讼，故双方的租赁关系在6月30日解除。租赁关系解除后，被告应将涉案房屋腾空返还给原告。虽然原告没有搬清小房间的物品，但被告一直使用承租涉案房屋，原告也将小房间交付给被告使用，被告从2017年2月开始欠缴租金，应当补缴。合同解除次日至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用金，被告也应按2600元向原告支付。被告应补缴的租金及房屋使用金可先用押金抵扣，不足部分再另行支付。被告称其在2014年7月才入住涉案房屋，但原告在2014年3月15日已经将涉案房屋交付给被告使用，被告要求原告退还该期间的租金没有依据，本院不予支持。被告要求退还2016年7月1日至2017年1月31日的租金同样没有依据，本院不予支持。原告没有强迫被告搬迁，被告要求原告双倍返还押金不符合合同约定，本院不予支持。中介费是被告向中介方支付的，被告要求原告赔偿没有依据。被告没有证据证明其支付了房屋修理费，搬迁费，因洗手间漏水、发臭、加建房门导致冷气外泄增加的水电费，身体检查费，加建房门的清理费以及代缴2014年3月之前的水电费27.43元，对于被告的上述反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告吴允与被告罗玮娟的房屋租赁关系在2017年6月30日解除。二、自本判决发生效力之日起10日内，被告罗玮娟（含同住人员）自行搬离广州市荔湾区XX路XX街X号XX房，将房屋腾空交还给原告吴允。三、自本判决发生效力之日起10日内，被告罗玮娟向原告吴允支付2017年2月1日至2017年6月30日的租金7800元（扣除被告已经缴纳的押金5200元）以及从2017年7月1日至被告罗玮娟实际搬迁之日的房屋使用金（房屋使用金按每月2600元计算）。四、驳回原告吴允的其它诉讼请求。五、驳回被告罗玮娟除退还押金5200元的其它反诉请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费255元，由原告吴允负担73元，由被告罗玮娟负担182元；本案反诉费350元，由被告罗玮娟负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　潘瑞冰人民陪审员　　黄　镭人民陪审员　　罗夏杰二〇一七年十月二十五日书　记　员　　卢健华马晴微信公众号“”