（2017）粤0604民初8296号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-14
案件名称
佛山市深国投商用置业有限公司与陆叶房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市深国投商用置业有限公司,陆叶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初8296号原告:佛山市深国投商用置业有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路36号，统一社会信用代码91440600769315159U。法定代表人：竺海群。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康律师事务所实习律师。被告：陆叶，女，1967年4月5日出生，汉族，原告佛山市深国投商用置业有限公司诉被告陆叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员梁丽仪、陈桂好组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈荻、黎建文到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的位于佛山市禅城区季华五路36号佛山印象城铺位号为A-03-22B/22C的《商铺租赁合同》于2016年11月9日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金及管理费合计35786.85元；3、被告向原告支付拖欠租金及管理费产生的逾期违约金12696.27元（以上述第2项的租金及管理费的各月欠款本金为基数，自2016年2月21日起分别按照日1‰标准暂计算至2017年6月30日，自2017年7月1日至实际清偿日按照同样标准另行计算）；4、被告向原告支付因根本性违约而产生的解除合同违约金18117.75元；5、被告向原告支付垃圾清运费40.45元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告先于2016年2月20日签订一份《促销协议》（铺位号：A-03-22C），约定原告将位于佛山市禅城区季华五路36号佛山印象城编号为A-03-22C的自有产权商铺出租给被告开展促销活动使用。促销期限为2016年3月1日至2016年4月30日。商铺租赁面积为12.54㎡，固定租金为240元/平方米/月。首月固定租金被告应在促销协议签署之日支付，以后每月20日前支付下月的固定租金。其后，鉴于双方达成续租的意向，原被告双方又于2016年4月22日签订一份《商铺租赁合同》。约定原告将印象城内编号为A-03-22B及A-03-22C商铺在《促销合同》期满后出租给被告作扩充经营“俏佳人”字号使用。商铺建筑面积为50.97㎡。租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日。期间固定租金为人民币4806.75元/月，管理费为1232.5元/月。被告须在每月25日前向原告缴纳下月的固定租金、管理费。租赁商铺水电、通讯等公共事业费用按照原告通知支付或结算。若被告未按合同约定按时足额缴纳租金及其他应付费用，逾期超过十五天的，原告有权单方面解除合同、收回商铺、并向被告主张相当于合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金。同时，被告无权要求原告退回保证金。为保证如约履行合同，被告曾向原告支付租赁保证金4890.6元、公用事业保证金376.20元，合共5266.8元。自2016年3月起，被告一直未按促销协议、租赁合同约定，按时足额向原告缴纳相应的租金、管理费及水电费等费用。截止2017年5月31日，被告尚欠的2016年3月至11月的租金33707.86元、2016年5月至11月的管理费6969.59元及2016年8月至9月的电费170.15元，垃圾清运费246.5元，合计41094.10元；原告按照《商铺租赁合同》第4条约定，以被告前期已缴纳的保证金合共5266.8元冲抵被告上述41094.1元欠款后，被告尚欠的租金及管理费本金为35786.85元、垃圾清运费为40.45元；以上冲抵后的租金及管理费欠款本金计得截至2017年6月30日的逾期违约金为12696.27元。针对被告拖欠租金等款项的行为，原告曾多番与被告进行交涉，敦促其尽快付清欠款但均无果。被告最后于2016年8月10日在未通知原告的情况下停止营业及闭店逃场。由于被告长期拖欠租金、管理费等费用以及未经原告同意私自闭店逃场的行为已严重违反原、被告间签订的《商铺租赁合同》的约定，同时已严重损害原告的合法权益。为此，原告根据合同约定，于2016年11月9日正式向被告寄发《解除通知函》，要求即日起解除租赁合同，并限被告在收到解除《商铺租赁合同》通知函后在7日内清偿欠款并将租赁商铺恢复原状后交还原告，但被告却一直未向原告清偿欠款。现为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原被告的主体资格。2、粤房地房地产权证、佛府国用（2008）第06000863928号土地使用证。证明案涉商铺的所有权人为原告，原告有权出租该商铺。3、《促销协议》1份、《商铺租赁合同》1份、2016年3月至6月《商铺营业额统计表》4份。证明原被告双方签订促销协议及商铺租赁合同，证明原被告存在租赁合同关系，租金标准是按照固定租金和提成租金择高者为标准计算；因2016年4月提成租金高于固定租金，故该月按提成租金3437.35元计算，其余3月、5月、6月按照固定租金计算，2016年5月1日之前按照促销协议的租金标准计算，之后按照商铺租赁合同的租金标准计算；被告逾期交纳租金，原告有权向被告主张解除合同、滞纳金（违约金）；涉案商铺的燃气费、公共事业费用由被告承担。4、2010年9月10日《房屋租赁合同》、租赁保证金收款收据复印件（2010年9月10日）、公用事业保证金收款收据复印件（2010年9月21日）。证明被告已实际支付的租赁保证金及公用事业保证金合共5266.80元。5、2015年9月非统收结算单、2015年11月非统收结算表。证明被告未曾向原告支付过《促销协议》和《商铺租赁合同》约定期间的租金及管理费。6、敦促继续履行《商铺租赁合同》的函及快递详情单、解除《商铺租赁合同》通知函及快递详情单。证明由于被告长期拖欠租金、管理费和水电费，符合《商铺租赁合同》第7.2.6条约定根本违约解除合同的情形，原告于2016年9月6日正式向被告寄送催告函敦促其继续履行合同，并于2016年11月9日以快递寄送书面通知的方式解除租赁合同。7、《陆叶“俏佳人”商铺电费明细表》1张、2016年4月至2016年10月期间的电费发票8张。证明除租金及管理费外，被告尚未支付2016年7月至2016年8月期间的商铺电费共计170.15元，根据《商铺租赁合同》第4.5条约定，被告违反合同约定，原告有权以公用事业保证金抵付被告所欠电费等款项及损失赔偿。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。原告的证据1至3、5至6为原件或经原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据4中的租赁合同能提供原件核对，本院对真实性予以确认，证据4中的保证金收据虽为复印件，但能与该租证据的租赁合同相互印证原告收取被告保证金的事实，本院对真实性予以确认；证据7的电费发票能提供原件核对，本院对真实性予以确认，电费明细表虽为原告单方制作，但能与电费发票相互印证原告代被告垫付电费的事实，故本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《佛山新一城房屋租赁合同》，约定甲方出租乙方位于佛山市禅城区季华五路36号03A36号，作为经营“俏佳人”之用，租赁期间从2010年10月1日至2011年9月30日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金4890.60元。同年9月10日，被告交纳租赁保证金4890.60元、2010年9月21日，被告交纳公用事业保证金376.20元。2016年2月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《促销协议》，主要约定如下：1、甲方提供佛山市禅城区季华五路36号的佛山印象城铺位编号A-03-22C给乙方做促销场地。租赁面积为12.54平方米。期限从2016年3月1日至2016年4月30日。2、乙方在促销场地销售俏佳人商品，未经甲方书面同意，不得擅自改变约定用途。3、租金采取以下结算方式：固定租金和提成租金较高者为当月适用租金，固定租金为240元/平方米/月，提成租金为按该促销场地促销期内含税营业额的20%计算，固定租金按月支付，首月固定租金乙方应在签收本协议之日支付甲方，以后乙方应于每月20日前向甲方支付下月的固定租金；提成租金在促销场地的销售款由乙方自行收取，每月20日前向甲方支付上月提成租金。2016年4月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：……4.1、乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金……4.5、租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失……7.2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任……7.2.6、乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款超过十五天的；9.2、乙方擅自中途退租的，即构成严重违约，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔。9.3、甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金和管理费之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。9.4、在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金……16、对于任何通知……如用快递或挂号信，在对方签收或寄出五天后视为收讫。快递地址详见24条的联系方式。20.1、甲方商场座落于佛山市禅城区季华五路36号佛山印象城。20.2、甲方出租给乙方的商铺是商场内第3层编号为A-03-22B/22C商铺。商铺建筑面积为50.97平方米。21.1、该商铺仅用于经营俏佳人品牌商品。22.4、该商铺的租赁期为2016年5月1日至2017年4月30日。租赁期包含装修期和营业期。22.5、甲方同意给予乙方20天的装修期，即2016年5月1日至2016年5月20日。22.6、商铺自交付日起计算租金、装修管理费、水电费等实际发生的费用，装修期内乙方应向甲方支付租金总额为123.25元。23.1.2、按固定租金与提出租金两者中较高者为标准支月租金。第一租赁年度内乙方营业期的固定租金为94.31元/平方米/月，即4806.75元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的20%……装修期租金和营业期首月固定租金乙方应在签署租赁合同时支付甲方，以后乙方于每月25日前向甲方支付或结算下月的固定租金，上月的提成租金超过固定租金的差额。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。23.3签订本合同时，乙方向甲方支付商铺保证金，其中租赁保证金18117.75元、公用事业保证金739.50元。23.5、乙方应于营业期内向甲方支付商铺管理费，24.18元/平方米/月，即1232.50元/月。23.6、乙方还需支付预付费用6039.25元、垃圾清运费246.50元。24、联系方式。乙方地址：佛山市禅城区富宁路塔坡街8号802。2017年10月15日，原告向被告邮寄《解除商铺租赁合同通知函》，要求解除与被告签订的商铺租赁合同。根据《2016年4月商铺营业额统计表》上载，被告四月的营业额为17155元。根据原告提交的电费发票记载，原告已统一交纳2016年8月至2016年9月的水电费。原告提供的电费明细表上载，涉案商铺2016年7月2日至2016年8月1日期间用电量为122.04度，电费金额为108.63元；2016年8月2日至2016年9月1日期间用电量为69.12度，电费金额为61.52元。另查明，根据粤房地房地产权证记载，佛山市禅城区季华五路36号的权属人为原告。原告陈述：原、被告在案涉《促销协议》及《商铺租赁合同》签署前即存在租赁关系，依据2010年9月10日的租赁合同约定，被告交付租赁保证金为4890.60元，公用事业保证金在实际操作中参照商铺租赁面积按30元/平方米向被告收取，合计为5266.80元。2010年9月10日的租赁合同期满后，双方续订租赁合同，且直接将上述保证金转为案涉《商铺租赁合同》项下的保证金。涉案《商铺租赁合同》虽约定租赁保证金为18117.75元，公用事业保证金为739.50元，但原告不再向被告主张欠付的差额部分。根据《商铺租赁合同》第4.1条、4.5条的约定，原告有权以租赁保证金抵付被告所欠款项及损失赔偿，原告现诉请的金额已将被告已交纳的保证金5266.80元抵扣被告欠付的费用。被告撤场已清空商铺内物品，但商铺门是关着的，原告没有备用钥匙。原告于2016年11月12日将商铺另行出租给新租户。原告放弃主张2016年11月10日至2016年11月11日期间的租金及管理费。关于2016年5月租金，2016年5月1日至2016年5月20日的租金为123.25元，2015年5月21日至2016年5月31日的固定租金为1705.66元、管理费为437.35元，5月租金、管理费合计为2266.26元，原告仅主张2222.49元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请确认租赁合同已解除。依据《促销协议》1.3条的约定，租赁期限自2016年3月1日起至2016年4月30日止。由于原、被告在该协议约定的租赁期间履行完毕后，原、被告另行签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告出租包含上述房屋在内的租赁房屋。故原、被告就《促销协议》约定的租赁合同关系于2016年4月30日因合同期满而终止。至于2016年4月22日签订的《商铺租赁合同》，根据合同第9.2条的约定，乙方擅自中途退租的，构成严重违约，甲方有权单方解除合同。由于被告未对原告的相关诉请提出抗辩并提供反证，故本院确认被告自2016年5月起拖欠上述《商铺租赁合同》所约定租金的事实。原告诉请解除租赁合同有合同依据，本院予以支持。因原告自述于2016年11月12日收回铺位并另行出租他人，故本院确认原、被告于2016年4月22日签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月12日解除。关于原告诉请的2016年3月1日至2016年11月9日的租金、管理费。依据《促销协议》约定，原告主张被告欠付2016年3月至4月期间的租金，由于被告未对原告的相关诉请提出抗辩并提供反证，故本院确认上述事实。《促销协议》第3.1.2条约定，固定租金和提成租金较高者为当月适用租金，依据原告提供的《2016年4月商铺营业额统计表》显示，涉案商铺该月的营业额为17155元，故提成租金为3431元（17155元×20%），依据上述约定，因该月的提成租金高于固定租金3009.60元，故2016年4月的租金标准为3431元。2016年3月至4月的租金应为6440.60元（3431元+3009.60元）。依据《商铺租赁合同》的约定，2016年5月1日至2016年5月20日为装修期，租金为123.25元，2015年5月21日至2016年5月31日按照固定租金计算为1705.66元（4806.75÷31日×11日），管理费为437.34元（1232.50元÷31日×11日），则5月租金、管理费合计为2266.25元。2016年6月1日至2016年11月9日期间的租金为25475.78元（4806.75元×5个月+4806.75元÷30日×9日）。2016年6月1日至2016年11月9日期间的物业管理费为6532.25元（1232.50元×5＋1232.50元÷30日×9）。上述租金以及管理费合计40714.88元，原告主张依据4.1条约定以租赁保证金4890.60元折抵2016年5月以及2016年6月的部分租金，有合同约定，本院予以支持。经折抵后，租金和管理费为35824.28元，原告仅主张35786.85元，是原告自由处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告诉请的垃圾清运费。依据《商铺租赁合同》23.6条的约定，被告应交纳垃圾清运费246.50元，原告主张依据4.5条约定以公用事业保证金376.20元抵扣2016年8月的电费108.63元、2016年9月电费61.52元以及垃圾清运费，有合同依据，经抵扣后，被告仍需向原告支付垃圾清运费40.45元，原告该项诉请有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。《商铺租赁合同》第9.3条的约定，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，故原告诉请有合同依据，本院予以支持，经计算，违约金为18117.75元【（4806.75元+1232.50元）×3】。至于原告诉请的逾期支付租金及管理费的违约金，因本院已支持因被告违约导致合同解除的违约金，被告无证据证明不足以弥补原告的实际损失，故本院对原告关于其他违约金诉请不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市深国投商用置业有限公司与被告陆叶于2016年4月22日签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月12日解除；二、被告陆叶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市深国投商用置业有限公司支付2016年3月1日至2016年11月9日的租金以及管理费35786.85元；三、被告陆叶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市深国投商用置业有限公司支付垃圾清运费40.45元；四、被告陆叶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市深国投商用置业有限公司违约金18117.75元；五、驳回原告佛山市深国投商用置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费收取1466元，由原告佛山市深国投商用置业有限公司负担279元，被告陆叶负担1187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 罗婉文人民陪审员 梁丽仪人民陪审员 陈桂好二〇一七年十月二十五日书 记 员 黄帼文附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 更多数据：