（2017）云0181民初2399号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-12

案件名称

罗道荣与安宁新巨和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

安宁市人民法院

所属地区

安宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗道荣,安宁新巨和房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十一条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款，第一百四十八条

全文

云南省安宁市人民法院民事判决书（2017）云0181民初2399号原告：罗道荣，男，1971年3月6日出生，汉族，住云南省安宁市太平新城街道办事处火龙村。被告：安宁新巨和房地产开发有限公司。住所：安宁丽景嘉园26幢2单元301号。法定代表人：胡云河，总经理。委托诉讼代理人：杨金花，系该公司职员,特别授权代理。原告罗道荣与被告安宁新巨和房地产开发有限公司（以下简称“新巨和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行审理。原告罗道荣、被告新巨和公司的委托诉讼代理人杨金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金35924.36元（暂计至2016年12月31日，此后的违约金按照年利率5.9%计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年2月4日签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买位于安宁市宁湖新城宁湖香缇花园第2幢第5层505号房屋，房款为309060元。合同第七条约定：被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定：逾期交房的，50日内被告按30元/天向原告支付违约金；50日后，由被告按60元/天向原告支付违约金；逾期90日，原告有权解除合同，也有权选择继续履行合同，并要求被告支付违约金。合同签订后，原告已经支付了购房款，截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，原告所购房屋仍处于施工中。另外，被告于2015年4月8日出具《公告》，承诺自2015年4月1日起至取得竣工验收备案表之日止，以购房款按照银行基准利率支付违约金。原告认为，被告迟延交房不具有免责事由，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告承认双方签订合同、原告支付购房款的事实，但认为房屋已经交付，被告从未发布过《公告》，违约金应当按照合同的约定计算，且《公告》上说交房后5个月内以现金支付违约金，现支付违约金的条件未成就。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实：1、被告是否承诺按照银行贷款基准利率5.9%支付违约金，原告提交的《通知》、《公告》、《致业主的一封信》、《业主上访情况说明》及《补充协议》能够相互关联印证，并能据此证实被告承诺按照银行贷款基准利率支付至正式交房的违约金，违约金可以抵扣物管费、维修基金、车位款或在交房后5个月内现金支付。2、房屋是否已经交付，对于被告提交的《业主装修手册》、《前期物业管理服务协议》等证据材料，原告对其真实性不持异议，据此可以确定原告于2015年5月11日接房的事实。本院认为，《商品房购销合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据合同第七条：“甲方（被告）应于2014年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）……”的约定，被告至今未能交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，则被告应当继续履行合同，并赔偿原告相应的逾期交房违约金。原告主张自2015年1月1日至3月31日期间的违约金3900元，符合合同约定，应予支持。自2015年4月1日至2015年5月11日期间的违约金，因房屋没有交付，原告由此产生了相应的损失，实际损失即为按照中国人民银行同期贷款利率计算所得利息，原告以实际损失主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金为：309060×5.75%÷360×40≈1974.55元。关于接房后的违约金问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求的，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”的规定，原告在明知标的物尚未达到合同约定的“经建设单位组织验收合格”的情况下，并未拒绝接受房屋，原告因接房取得了对房屋占有、使用、收益的权利，原告在接受房屋的同时又请求被告支付逾期交房违约金，显然有悖于诚实信用原则。其次，被告虽承诺支付违约金至“正式交房”，但双方对“正式交房”的理解存在较大分歧，且无法达成一致意见，原告主张以取得《竣工验收备案登记表》的时间作为正式交房的日期，而备案作为行政管理手段，在合同没有明确约定的情况下，将取得备案作为正式交房的条件无法律依据，本院对原告主张违约金计算至取得备案之日的请求不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，被告所交付的房屋未达到合同约定的标准，属于履行瑕疵，被告继续履行合同的表现即为：尽快组织施工、监理等单位对房屋所涉工程进行竣工验收。同时，结合本案的实际情况，由于房屋未竣工验收，由此必然给购房者造成一定的经济损失，考虑到购房者已实际占有房屋的事实，本院酌情支持原告接房后的违约金为房款的2%，即309060×2%＝6181.2元。综上，原、被告双方均愿意继续履行合同，故本院对原告请求继续履行合同的诉请予以支持；对于原告诉请的违约金，本院予以支持12055.75元（3900＋1974.55＋6181.2＝12055.75）。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、由安宁新巨和房地产开发有限公司继续履行其与罗道荣签订的《商品房购销合同》（合同编号：住391号）；二、由安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向罗道荣支付违约金12055.75元；三、驳回罗道荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，减半收取计349元，由罗道荣负担232元，由安宁新巨和房地产开发有限公司负担117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员　　邱学根二〇一七年十月二十五日书记员　　侯　蕊微信公众号“”