（2017）湘1122民初1204号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-02-26
案件名称
永州市上诚商业地产营销策划有限公司与永州盈凯房地产开发有限公司、陈继华一审民事判决书
法院
东安县人民法院
所属地区
东安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市上诚商业地产营销策划有限公司,永州盈凯房地产开发有限公司,陈继华
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条
全文
湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1122民初1204号原告（反诉被告）：永州市上诚商业地产营销策划有限公司，住所地：永州市冷水滩区河东潇湘东路与舜皇路交汇处远志新外滩7栋26层。统一社会信用代码：91431100320693379H。法定代表人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黎曜鋆，湖南开阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：永州盈凯房地产开发有限公司，住所地：永州市冷水滩区凤凰路跃进厂与湘南电器材厂之间B栋福林路2-3或东安县广源路（县交警大队后面）。统一社会信用代码：91431100395719027J。法定代表人：蒋海军，该公司经理。被告：陈继华，男，1960年3月8日出生，汉族，湖南省宁远县人，永州盈凯房地产开发有限公司股东。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘明建，男，1960年3月8日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，户籍所在地湖南省宁远县舜陵镇重华南路13巷**号，现住湖南省东安县石期市镇晓埠塘村*组。永州盈凯房地产开发有限公司职工。二被告共同委托诉讼代理人（一般授权）：胡少波，湖南慎明律师事务所律师。原告（反诉被告）永州市上诚商业地产营销策划有限公司（以下简称上诚公司）与被告（反诉原告）永州盈凯房地产开发有限公司（以下简称盈凯公司）、陈继华合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，被告盈凯公司依法提起反诉，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告上诚公司特别委托诉讼代理人黎曜鋆，被告盈凯公司，被告陈继华的共同委托诉讼代理人刘明建、胡少波到庭参加诉讼。原告上诚公司的法定代表人王辉、盈凯公司的法定代表人蒋海军，被告陈继华因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上诚公司向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《东安“盈凯国际新城”全程策划销售代理合同》；2、判决被告支付原告佣金、违约金、损失及佣金逾期违约金共计500,000元整，并由被告支付诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年9月7日签订《东安“盈凯国际新城”全程策划销售代理合同》，由原告代理销售东安“盈凯国际新城”。2017年1月18日被告单方面终止合同，按合同约定不得单方面终止合同，原告于2017年1月19日及2017年2月25日作出两次回复，被告皆不予理会及回复；事后原告工作人员被清退出被告销售场地。原告多次与被告或通过律师沟通，请求被告支付佣金，原告亦不予理睬，迫于无奈原告只能诉诸贵院，请求维护自己正当权益。被告盈凯公司辩称，原告起诉要求盈凯公司支付其佣金、违约金、损失及佣金逾期违约金500,000元的请求，无事实根据和法律依据，应不予支持，请依法予以驳回。理由如下：一、盈凯公司与原告订立的《东安盈凯国际新城全程策划销售代理合同》，盈凯公司同意解除。二、盈凯公司认为，导致双方订立的《东安盈凯国际新城全程策划销售代理合同》解除的责任不在盈凯公司而在原告，是原告不履行合同约定的义务并罢工单方终止合同及严重损害了盈凯公司的合法权益才致合同解除。1、合同订立后盈凯公司按照合同约定数额如期将整个盈凯国际新城项目房屋的销售策划设计费200,000元支付给了原告，但原告没有按照合同第六条的约定履行自己的义务进行房屋销售策划设计，没有制作相关的推广宣传资料，不积极做销售推广宣传工作等，导致自和订立至2016年10月才代理销售4套房屋，远远低于合同约定的在2016年10月底销售30套房屋的要求，已是严重违约。2、在盈凯公司发现原告的代理销售工作不到位，没有如期完成约定的销售房屋套数而多次与原告沟通，并催促及要求原告加强销售推广宣传力度把销售工作搞上去，以提高销售数量时，原告不仅没有改进工作，反而更加消极并提出诸多不合理要求并置房屋销售工作于不顾，强令其聘请的置业顾问（房屋销售人员）全部罢工，连续几天不上班，导致盈凯公司的房屋无法正常销售而流失大量客户，使盈凯公司受到重大损失。原告的第一次罢工是在2016年11月，盈凯公司为不影响房屋销售只好忍气吞声要求原告不罢工，原告在答辩人的多方要求下才在罢工数天后叫其员工上班。不久，原告在2016年12月中旬又叫其员工罢工，尔后又解散员工，撤走其派驻在盈凯国际新城的销售经理（冯经理），并将盈凯公司电脑里的所有客户资料都删除。此后，原告再也没到盈凯国际新城进行房屋销售代理工作，而单方终止了合同。3、对原告所代理成交房屋的代理佣金，盈凯公司均及时的结清支付给了原告，并未拖欠，不存在逾期付款的行为，且原告也从未就所谓的逾期付款书面通知盈凯公司。因此，盈凯公司没有逾期付款。不仅如此，反而是盈凯公司为原告垫付了提成和工资及介绍费38402元给原告的员工（因原告罢工而单方终止合同后尚有38402元的提成和工资及介绍费未付给其员工）。三、原告起诉要求盈凯公司支付其佣金、违约金、损失及佣金逾期违约金500,000元的请求不符合法律规定，且无事实根据，应不予支持。如前述，本案合同解除是原告严重违约造成的，且盈凯公司不欠原告的代理佣金，反而是为原告垫付了原告员工的工资、提成及介绍费。综上，原告的请求无事实根据和法律依据，应不予支持，请依法予以驳回。被告陈继华辩称，陈继华不是合同当事人，与本案无关系，不承担本案责任。盈凯公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告上诚公司返还策划费200,000元给反诉原告；2、判令反诉被告支付反诉原告为其垫付的销售人员的提成及工作介绍费38402元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告200,000元违约金；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月7日反诉原告与反诉被告签订《东安盈凯国际新城全程策划销售代理合同》，合同约定由反诉被告为反诉原告代理销售反诉原告开发的东安盈凯国际新城1、2期的商品房。合同就双方的权利义务进行了约定（详见合同），在合同履行过程中，反诉原告履行了自己的义务，支付了反诉被告策划费200,000元，并如期按合同约定支付了代理佣金给反诉被告。但反诉被告在销售过程中，不按合同履行自己的义务，没有制作相关的推广宣传资料，不积极进行销售推广宣传工作等，导致自合同订立至2016年10月才代理销售4套房屋，远远低于合同约定的要求，为此，反诉原告多次要求反诉被告加强销售力度把销售工作搞上去，提高销售数量，但反诉被告在反诉原告多次要求下仍没有改进工作反而更加消极，反诉被告甚至在2016年11月和12月二次要求其员工不上班，让员工罢工并将反诉原告的客户资料从电脑中删除，而致使反诉原告的房屋销售工作无法正常开展而遭受巨大损失。在反诉原告多次交涉未果的情况下，反诉原告不得不在2017年1月通知反诉被告解除合同，以便反诉原告的房屋销售工作能够顺利进行。另，合同解除前，反诉被告还有员工提成及工作介绍费38402元没有支付给其员工，其员工多次到反诉原告处反映并要求反诉原告代反诉被告垫付，反诉原告将此情况告知反诉被告后为反诉被告垫付了提成和工资及介绍费38402元给反诉被告的员工，该垫付费用反诉被告应当支付给反诉原告。另，反诉原告支付给反诉被告的200,000元策划费是1、2期共2期的策划费，现因合同解除反诉被告对2期的房屋根本没有作策划推广宣传及对第1期策划推广销售不到位和市场不到位，没有达到合同要求，所以反诉被告应当返还策划费200,000元给反诉原告。综上，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特具此诉状提起反诉，请依法处理。上诚公司对盈凯公司的反诉辩称，反诉原告盈凯公司所讲的不是事实，是反诉原告违约在先。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原告上诚公司与被告盈凯公司协商由上诚公司为盈凯公司开发的东安“盈凯国际新城”的房屋进行销售策划、代理，双方签订了《东安“盈凯国际新城”全程策划销售代理合同》，约定了双方的权利义务，被告陈继华作为被告盈凯公司的代表在合同上签名。合同签订后，盈凯公司提供可售房源，原告上诚公司为盈凯公司策划销售了部分房屋，盈凯公司向上诚公司支付了200,000元的策划费和63，716元代理佣金，2016年12月至2017年1月，上诚公司与盈凯公司就房屋代理销售合同的履行问题产生了争议，双方交涉未果，2017年1月18日盈凯公司发出合同终止函后，合同中止履行。对于以上当事人没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的两次回复函，盈凯公司及被告陈继华称不清楚证据来源，对证明目的有异议。本院经审查认为，回复函与合同约定及盈凯公司发出的终止函内容基本吻合，对其真实性、合法性应予采信，但因其未能提供证据证实盈凯公司收到该函，故对关联性不予采信。原告提供部分未结佣金明细单拟证明被告欠原告佣金，盈凯公司及被告陈继华称该明细单是原告单方出具，不真实，原告方总共销售房屋11套，已经支付7套，还有4套经确认但因上城公司原因而未付。盈凯公司提供盈凯青年特区成交佣金结算明细表二张（已结和未结），拟证明永州市上城商业地产营销策划有限公司在2016年10月才代理销售4套房屋以及证实永州市上城商业地产营销策划有限公司总共只代理销售了11套房屋，其中已结7套共63716.19元和未结4套共33493.59元。本院认为原告和被告未能就房屋销售数量和应结佣金达成一致意见，双方提供的明细表均没有得到对方的签字认可或口头同意，也没有房屋销售合同和成交价款等证据佐证其真实性，故对盈凯公司认可上诚公司代理销售了11套房屋，应付佣金97，209.78元，已付7套房屋佣金63，716.19元，尚欠4套房屋佣金33，493.59元予以确认。盈凯公司提供的蒋海军的证明和附件盈凯厂职工购房明细及费用明细表（二张）及盈凯包装制品厂可享受房源（表），原告对该证据真实性、证明目的有异议，本院认为盈凯公司职工内部购房情况经其法定代表人签字证实，原告未提供证据抗辩的情况下，本院依法予以采信。盈凯公司提供的蒋金花、龙芳的调查笔录和证明，原告对其真实性有异议，本院审查认为，两份调查笔录内容能够相互印证，结合盈凯公司提供的工资发放表及庭审查明的事实对该两份调查笔录予以采信。盈凯公司提供工资表（总表一张、分表三张8份）、代上城发转介绍费明细和介绍人领款明细表、置业顾问提成明细表，拟证明永州盈凯房地产开发有限公司代永州市上城商业地产营销策划有限公司发置业顾问工资、提成及介绍费共计38402元。原告对证据真实性有异议，称无法证实是盈凯公司发放。本院经审查，工资发放明细表、提成明细表、代发转介绍费明细表及领款明细表均加盖盈凯公司公章并由领取人签名，本院结合调查笔录对该证据予以采信。原告补充房屋策划、宣传等资料，证实其按约定履行了策划、宣传等义务，被告对资料无异议，本院审查后予以采信。综上所述，本院认定：2016年12月，在代理销售合同履行过程中，上诚公司因市场压力房屋销售数量未达到双方的预期，由此上诚公司与盈凯公司对于房屋销售策略产生了争议，双方沟通不成后，盈凯公司没有及时向上诚公司结算10月、11月的房屋代理销售佣金，上诚公司则以佣金未结为由没有按时发放“盈凯国际新城”的销售人员工资、奖金和提成并指示该部分销售人员休假。12月中旬，上诚公司再次指示其销售人员休假，并撤回了销售经理，不再参与“盈凯国际新城”的房屋销售工作。2017年1月18日，盈凯公司向上诚公司发出《合同终止函》，声明与上诚公司终止合同并要求其退还部分策划费并办理合同终止手续，后又为自愿留任的销售人员垫付了部分工资和提成。上诚公司收到终止函后，先后两次发出回复函，向盈凯公司提出了结算代理佣金、支付顾问培训费、赔偿违约金等要求，盈凯公司则称未收到该回复函。根据双方提供的佣金结算明细表，盈凯公司认可上诚公司代理销售了11套房屋，实际成交总价3240，326元，应付佣金97，209.78元，已付7套房屋代理销售佣金63，716.19元，尚欠4套房屋代理销售佣金33，493.59元。本院认为，服务合同是一方提供服务，享受服务的一方向另一方支付约定报酬的合同，本案代理销售合同是服务合同的一种。本案中，原告上诚公司与被告盈凯公司签订的《东安“盈凯国际新城”全程策划销售代理合同》是有效合同，双方应当全面履行合同确定的义务。双方公司均同意解除合同，不违反法律规定，本院依法予以确认。关于违约责任的问题，上诚公司、盈凯公司均存在违约行为，不再追究双方的违约行为。原告上诚公司要求被告盈凯公司支付佣金、违约金、损失及佣金逾期违约金共计500,000元的诉讼请求，因未提供证据证实，无事实依据，本院不予支持；但被告盈凯公司认可尚有4套房屋代理销售佣金33，493.59元未支付，被告盈凯公司应当支付。被告陈继华不是合同当事人，与本案无关联，不承担责任。关于盈凯公司反诉请求返还策划费200,000元的问题，盈凯公司未提供证据支持，故本院对该反诉请求不予支持。关于盈凯公司诉请上诚公司返还盈凯公司代其支付的员工提成、工资及介绍费38，402元，本院认为，按照销售代理合同的约定：涉及上诚公司员工的人力费用、销售提成及管理人员工资均有上诚公司自行负责，因此盈凯公司垫付的销售人员工资、提成、介绍费有权请求上诚公司返还，本院对反诉原告盈凯公司的该反诉请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）永州市上诚商业地产营销策划有限公司与被告（反诉原告）永州盈凯房地产开发有限公司签订的《东安“盈凯国际新城”全程策划销售代理合同》；二、原告（反诉被告）永州市上诚商业地产营销策划有限公司返还被告（反诉原告）永州盈凯房地产开发有限公司垫付的销售人员工资、提成等38,402元；三、被告（反诉原告）永州盈凯房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）永州市上诚商业地产营销策划有限公司4套房屋代理销售佣金33，493.59元；四、驳回原告永州市上诚商业地产营销策划有限公司的其他诉讼请求;五、驳回反诉原告永州盈凯房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述款项限在本判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，反诉费3938元，共计12738元，减半收取计6369元，由被告永州盈凯房地产开发有限公司负担2548元，由原告永州市上诚商业地产营销策划有限公司负担3821元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。审判员 邓青南二〇一七年十月二十五日书记员 胡丽娜附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 微信公众号“”