（2017）沪02民终7779号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张苏萍与上海万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张苏萍,上海万科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终7779号上诉人(原审被告)：张苏萍，女，1965年4月28日生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：何曙华，董事长。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人张苏萍因与被上诉人上海万科物业服务有限公司(以下简称“万科公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭于2017年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人张苏萍，被上诉人万科公司的委托诉讼代理人宋安成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张苏萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判，上诉人至多仅需支付被上诉人万科公司诉请金额一半的物业管理费；判令万科公司依法承担侵权责任、返还不正当收费、赔偿损失、停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉；判令万科公司承担张苏萍因去深圳万科集团投诉而产生的交通及住宿费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。万科公司没有认真提供小区的物业管理服务，管理混乱，没有按照《前期物业服务合同》及相关法律、法规、行业规定做好物业管理工作，侵害了张苏萍的合同权益。具体表现为：万科公司对小区绿化维护不利导致大树死亡，不及时换种，或者以小树换大树，张苏萍多次投诉无果。万科公司对绿化维护��及时到位，对张苏萍房屋旁的公共部位树木拒绝及时修剪。万科公司没有尽到保安的管理职责，张苏萍停放在地下车库、小区门口的汽车车胎被扎10余次，张苏萍为此多次报警。令人费解的是，张苏萍停车位置的监控视频被人为地调到盲区，不排除万科公司报复张苏萍的可能性。万科公司违规把小区的大巴班车停放在小区门口，妨碍业主行车的视野范围，多次出事故，影响业主的行车安全，但万科公司拒绝改正。万科公司内部管理混乱，主管私自带自家的小孩等多人在公有的小区游泳池违规跳跃，不听业主和游泳池老板的劝阻。万科公司工作人员在上班时间不认真工作，表现暧昧，影响很坏。保安、修理工素质低下，经常无缘无故地朝张苏萍吐口水。此外，万科公司物业综合服务没有到位，对张苏萍的服务态度恶劣。而且小区其他业主对万科公司的服务同样不满意���也有很多业主因此不交物业管理费。万科公司没有依约做好物业管理工作，是张苏萍没有如期缴纳物业费的原因。一审法官曾在张苏萍家中实地开庭，因此对张苏萍提及的情况是很清楚的，并不是一审判决书中所认定的张苏萍未提供充分的证据证实其答辩意见。因小区业主委员会至今未成立，张苏萍对万科公司的监督权无法行使。万科公司的物业管理没有按照约定提供服务，张苏萍多次沟通无果，只能以未如期缴纳物业费的方式寻求解决问题的方式，以维护自己的合法权益。被上诉人万科公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。张苏萍提出的问题基本上都是房屋专有部位的问题，不属于物业日常服务的内容。有些并非物业公司能够进行的维修，有些可以维修但也属于专项服务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万科公司向一审法院起诉请求判���：张苏萍支付2015年1月至2017年3月的物业服务费19,429.20元及违约金19,429.20元。一审法院认定事实：张苏萍系上海市青浦区赵巷镇镇泽路XXX弄XXX号房屋的业主，房地产权号为：青XXXXXXXX**；房屋建筑面积为257.02平方米。开发商上海晶元置业有限公司作为甲方与乙方万科公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将万科泓锦园委托万科公司进行前期物业管理；物业类型：多层电梯住宅；委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外；物业服务费标准为每月每平方米2.80元；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季第一个月的5日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金；乙方接受委托为业主专有部分提供维修养护、家政服务，收费项目与收费标准由乙方确定并向全体业主公示。合同期限自2010年9月10日起至2013年9月9日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业��同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。之后，万科公司按约履行义务至今。因张苏萍未交纳2015年1月至2017年3月的物业服务费19,429.20元，万科公司诉至法院。一审审理中，张苏萍针对自己的辩称提供了照片打印件38张、责令改正通知书复印件、技术服务工作单复印件及发票复印件各1份，证明：1、张苏萍家中的排气扇没有修好，维修人员没有电工证，排气扇拆了下来，既没修好，也不帮张苏萍安装好；2、万科公司伪造责令改正通知书；3、万科公司在张苏萍家门口吵闹，说就是不给张苏萍修剪树枝；4、万科公司修天花板的同时装地板，导致天花板上的白灰掉进地板缝里，至今没办法清除，还用钉子钉地板导致地暖管子漏水；5、万科公司装地漏时弄坏地漏边上的大理石；6、卫生间内的柜子多次维修还是未修好，柜子滑出撞伤张苏萍；7、��苏萍买了咖啡杯架，要求万科公司安装，安装人员上门却不带工具；8、万科公司踩坏张苏萍阳光房的玻璃；9、万科公司物业经理串通交警，很多车都停在小区门口，但只有张苏萍的车被贴了罚单；10、张苏萍家每个房间都有洞，至今未补好，万科公司还说是消防通道；11、电磁阀至今未修；12、马桶一直反臭，维修多次，至今还是反臭，张苏萍索要维修报价单及发票被拒；13、很多业主都不交物业费；14、万科公司到张苏萍家搞破坏，导致张苏萍家没有热水洗澡；15、万科公司物业主管利用职权自建多条张苏萍报修任务，但实际上张苏萍未报修；16、张苏萍有快递，万科公司不让进，张苏萍叫第三方来维修，万科公司有时候不让进，有时候会引导他们往张苏萍家反方向走。对此，万科公司认为：1、上述都是张苏萍的叙述，不是证据；2、张苏萍提出的都是专有部分的维修，但本案是物业服务合同纠纷，是公共区域的服务费，两者是不同的法律关系。张苏萍报修，能修的万科公司会修，不能修的，万科公司会打电话叫厂家来修，是另外收费的。如果维修有问题，张苏萍可以另案提出。一审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。万科公司与上海晶元置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽合同现已到期，但小区未成立业委会，亦未签订新的物业服务合同，且小区仍由万科公司进行物业管理，依据合同第五条第二款约定，该合同继续有效。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。作为物业公司应该提供质价相符的物业服务，作为业主应及时交纳物业服务费。现万科公司提供了物业服务，履行了��要的管理义务，张苏萍作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向万科公司支付物业服务费。张苏萍未提供充分证据证实其提出的答辩意见，本院不予采信。综上，本院对万科公司要求张苏萍支付物业服务费的诉讼请求予以支持。从张苏萍提供的证据来看，张苏萍并未恶意拖欠物业服务费，故本院对万科公司要求张苏萍支付违约金的主张不予支持。据此，一审法院作出判决：一、张苏萍应于判决生效之日起十日内支付万科公司物业服务费19,429.20元；二、驳回万科公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：万科公司与上海晶元置业有限公司签订的《前期物业服务合同》虽已到期，但由于符合该合同中约定的条件，故至今仍对双方当事人具有拘束力。万科公司应当依约提供物业管理服务，张苏萍应当依约支付相应的物业管理费。现张苏萍提供的证据尚不足以证明万科公司对小区物业公共部位未尽主要管理职责，故张苏萍认为其至多仅需支付一半物业管理费的主张，不能成立。应当指出的是，张苏萍未依约支付物业管理费的行为虽有不妥，但也事出有因，万科公司作为物业管理企业仍应检视自身的服务态度、专业素养等问题，进一步提升服务质量。双方因房屋专有部位维修、维护而产生的费用结算等问题，以及张苏萍在二审中提出的要求万科公司承担侵权责任、赔偿维权费用等主张，因不属于本案的处理范围，本案中不予处理，当事人可以另行主张。综上所述，张苏萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十��第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费285.70元，由张苏萍负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 邬海蓉二〇一七年十月二十五日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”