（2016）黔0115民初3470号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-18
案件名称
李伟与汪娜房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李伟,汪娜,贵州乐居家园房地产经纪有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初3470号原告（反诉被告）：李伟，男，汉族，1987年2月9日生，住所地湖南省岳阳县，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王云，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号15201200711732411。委托诉讼代理人：管永航，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：汪娜，女，汉族，1981年4月29日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：郭静欣，贵州听君律师事务所律师，执业证号15201201611518550。委托诉讼代理人：李英，贵州听君律师事务所实习律师。第三人（反诉被告）：贵州乐居家园房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目F区6栋9层18号，统一社会信用代码91520102314383139C。法定代表人：孙洁，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱刚，贵州道卫律师事务所律师，执业证号15201201610967816。委托诉讼代理人：苗京京，贵州道卫律师事务所实习律师。原告李伟与被告汪娜、第三人贵州乐居家园房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同、居间服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，被告汪娜在法定期限内提出反诉，经审查，其反诉符合条件，本院决定受理，并与本诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李伟及其委托诉讼代理人王云、管永航，被告（反诉原告）汪娜及其委托诉讼代理人郭静欣、李英，第三人（反诉被告）经纪公司的法定代表人孙洁及委托诉讼代理人朱刚、苗京京到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告已支付的购房定金4万元；3、判令被告向原告偿还已由原告先行向第三人支付的服务费1.5万元；4、判令被告赔偿给原告造成的经济损失6万元；5、判令被告向原告支付资金占用费（以5.5万元基数，按银行同期贷款利率计算，从2016年10月31日起暂计算至11月10日止为73元，但要求计算至被告付清全部双倍定金及服务费时止）；6、判令被告承担原告为主张权利已支付的律师代理费5,000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年9月7日，在第三人经纪公司提供居间服务情况下，就原告购买被告住宅事宜，原、被告和第三人共同签订了《房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。根据该《合同》约定，原告应在签署《合同》时向被告支付定金2万元，以及向第三人支付居间服务费15,000元；被告应在2016年10月30日前将《合同》项下房屋过户至原告名下，逾期不履行义务被告则应向原告返还二倍定金；若合同履行过程中发生违约行为，则应由违约方承担第三人的全部服务佣金，以及守约方为处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。《合同》签订后，原告依约及时向第三人支付了服务费，并通过第三人向被告足额支付了定金，但被告在约定的期限内却未履行将房屋过户至原告名下的义务。2016年11月1日，第三人与原告共同向被告发出书面催告，要求其及时履行义务，否则将视为被告违约。然而，被告回函却明确表示其既不同意继续履行《合同》约定出售房屋相应义务，也不愿意按约定和法律法规承担责任。虽原告多次与被告电话协商解决此纠纷，但至今未能形成一致意见。综上，原告认为，被告的行为不但违背诚实信用原则，且已构成严重违约，同时还给原告造成了较大经济损失。鉴于被告不诚信行为，原告也不愿意再与被告继续履行《合同》，但坚决要求被告按合同约定承担相应法律责任。为此，原告为维护自身合法权益，现依据《合同》约定以及相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决如前诉请。被告（反诉原告）汪娜辩称，第一，针对原告本诉第一项和第二项的诉请，我方认为不具备房屋中介资质的第三人及从业人员皮小东在明知涉案房屋是夫妻共同财产，且被告配偶不同意卖房的情况下，诱导欺骗被告与原告，对依法未登记的领取权属房屋进行交易，该合同因违反合同法第五十二条第二项和第五项，合同无效，无效合同自始无效，不存在解除合同一说。定金条款作为从合同也因此无效，合同无效后，因该合同取得的财产应该予以返还，我方一直向原告表示愿意随时退还2万元，也愿意当庭向原告退还。针对第三项诉请，我方未收取中介服务费，15,000元是原告直接支付给第三人的，原告应该向第三人要求偿还，而非我方。第二，第三人作为不具备房屋中介资质的黑中介，其进行买卖房屋的居间服务行为是违法违规行为，其收取的15,000元是违法所得。对于该违法款项，应该由第三人退还给原告。第三，居间人应该就订立合同的情况向委托人如实报告，居间人故意隐瞒事实，或提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并承担责任。第三人明知道被告配偶不同意卖房，且房屋是夫妻共同财产，但并未书面告知原告，该未取得产权的房屋不能上市交易，更何况被告配偶不同意卖房。虽第三人没有资质，但也应该具备行业操守和职业道德。一方面中介的违法行为，不算已经完成居间服务，其不得收取买方服务费，另一方面，第三人隐瞒重大事实，损害买方及被告配偶的利益，不得要求支付报酬，并应该承担损失责任，因此原告的诉请3赔偿主体错误，应予以驳回。第四，针对第四项诉请，首先6万元的经济损失，没有事实和法律依据，本案中在第三人及买方均有过错的情况下签订合同，且被告及被告配偶均明示告知不同意卖房，买方未产生实际损失。针对第六项诉请，三方的合同中约定的是双倍的定金返还，没有要求我们支付律师费。其次该合同无效，因此该条款也无效。对于资金占用费的问题，我方收到的是2万元的定金，且在收到后，我方多次表示愿意随时退还，但遭到原告拒绝，2万元定金并非我方恶意占用，而是原告客观上不同意接收，我方不得不替其保管这2万元，不存在占用一说。第三人（反诉被告）经纪公司述称，同意解除合同，其他没有什么要说的。被告（反诉原告）汪娜向本院提出反诉请求：1、依法确认三方签订的《房地产买卖合同》无效；2、李伟与经纪公司按各自过错承担责任；3、经纪公司向反诉原告返还观山湖区会展城B区B4组团1-9栋7单元13层3号房屋的《商品房买卖合同》原件；4、李伟与经纪公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年9月7日，反诉人汪娜在被反诉人经纪公司的诱骗下与两被反诉人签订了《房地产买卖合同》，该房屋系反诉人与其配偶唐某在婚姻存续期间共同出资所购，合同签订期间，该房屋的产权证尚未取得，且两被反诉人明知反诉人已结婚生子，该房屋系夫妻双方共同财产，在签订合同前，反诉人及反诉人配偶唐某已明确告知两被反诉人，反诉人配偶唐某不同意卖房。在被反诉人经纪公司诱导签订合同后，反诉人配偶随即和两被反诉人联系表明自己不同意卖房，汪娜与两被反诉人签订的合同系无效合同，反诉人愿意当即将定金退还给买方李伟。在三方协商过程中，被反诉人经纪公司坚决不同意退还买方李伟已收取的佣金15,000元。房屋买卖合同签订时，买方及中介均知悉涉案房屋系夫妻共同财产，尚未办理房地产权证且反诉人配偶唐某不同意卖房。依据《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项规定：“共有房屋，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”、“未依法登记领取产权证书的，不得转让。”本案涉案房屋未经反诉人配偶唐某书面同意，且尚未依法登记领取产权证书。综上，依据相关法律规定，该《房地产买卖合同》无效。被反诉人经纪公司受利益驱使，为尽快促成交易收取佣金，在明知房屋无产权证，反诉人汪娜无处分权的情况下恶意诱导买卖双方签订合同，严重违背职业道德和执业操守。此外，本案中的房屋买卖存在诸多不合情理之处，在买卖双方均知反诉人有配偶且配偶已当面口头表明不愿意卖方的情况下，被反诉人未要求反诉人配偶出具书面同意材料；其次，当被反诉人李伟表明未带足够钱时，被反诉人经纪公司当即垫付2万元定金；在签订合同时，被反诉人经纪公司将反诉人的《商品房买卖合同》原件拿走，不予退还；在反诉人配偶电话告知被反诉人合同无效，要求将定金退还给被反诉人李伟时，李伟予以拒绝，并转而向反诉人要求支付中介佣金15,000元，故两被反诉人应当按照各自过错责任大小承担责任，被反诉人经纪公司收取反诉人的《商品房买卖合同》原件于法无据，应予以退还。原告（反诉被告）李伟辩称，本案中，《房地产买卖合同》（下称《合同》）是有效合同，应受法律保护。汪娜拒不履行《合同》约定义务的行为已构成根本违约。李伟各项诉求符合《合同》约定和法律规定，理应得到法庭的全部支持。相反，汪娜的反诉请求、事实及理由仅是其为了达到不承担违约责任所找的借口，且其主张严重缺乏法律法规的依据。因此，汪娜的反诉请求不能成立，请求法庭依法驳回其全部反诉请求。一、李伟、汪娜与经纪公司系在真实意思表示情况下签订的《合同》，且该《合同》内容并不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定情形。因此，《合同》是合法有效的，汪娜的全部反诉请求理应被依法驳回。1、《合同》是本案三方当事人在自由意志支配下所作出的真实意思表示的体现，汪娜主张签订《合同》是受李伟及经纪公司恶意诱导的说法违背客观事实。首先，汪娜在经纪公司带李伟上门实地看房前，就已在包括本案乐居家园经纪公司在内的多家房屋中介机构进行了欲出售房屋的登记。否则，经纪公司在带李伟上门时不会遇到其他中介公司与看房人。且汪娜在庭审中，也明确回答了其在李伟上门前的当天中午也在“58同城网”上刊登了售房广告。也就是说，汪娜出售房屋的决心和意思表示在签订《合同》前都已经是非常明确的，李伟和经纪公司根本不存在诱骗汪娜出售房屋的必要。其次，从李伟上门看房到三方正式签订《合同》，再到汪娜收取购房定金，前后一个小时左右。如果汪娜不同意将房屋转让给李伟，完全随时享有离开的自由。且在《合同》上签字、盖手印、当面点清定金、出具收条、交付《商品房买卖合同》，这一系列行为，汪娜只要不积极配合，在一个小时左右时间内，根本也无法完成。因此，汪娜所谓其签订《合同》等行为不是其真实意思的陈述完全违背客观事实。第三，汪娜向李伟及经纪公司提供的《商品房买卖合同》原件，是有效书证。足以让李伟和乐居家园能够充分相信，汪娜转让的房屋属于其个人财产。因此，虽然汪娜配偶在场情况下，也并未要求其作为转让人签字。第四，汪娜配偶不同意转让房屋的理由不真实。具体理由有：（1）如汪娜配偶不同意转让房屋，汪娜不可能到多家中介登记转让房屋信息，也不可能在“58同城网”刊登转让房屋的广告；（2）汪娜配偶如果不同意转让房屋，不会同意各中介带人进门看房。原告方相信，如夫妻为是否卖房意见都不统一，发生争吵、拒绝中介和看房人进门是最正常的反映，但汪娜配偶却并不存在这些明确表达其不同意意愿的行为；（3）汪娜配偶不但随汪娜一同到了经纪公司，还同意汪娜带来了《商品房买卖合同》原件。如果汪娜配偶确实不同意转让房屋，完全应留下来阻止汪娜签订《合同》，或者拿走《商品房买卖合同》，更甚至于采取与汪娜争吵方式来破坏《合同》的签订，而不应是以“安静离开”的方式来表达不同意汪娜转让房屋的行为。就算是，李伟和经纪公司也不具备对汪娜配偶“离开”行为到底是什么意思的正确猜测能力；（4）汪娜在收领了转让房屋定金1周后，才以其配偶不同意转让房屋为由与经纪公司进行沟通，这并不能作为汪娜可以不承担“定金罚则”和其他违约责任的理由。第五，李伟与经纪公司不存在任何恶意诱导汪娜签订《合同》的情形存在。虽然汪娜一再主张李伟与经纪公司对其实施了恶意诱导行为，才导致其签订了《合同》，但汪娜却未能提供任何证据予以佐证。经纪公司先为李伟垫付定金的行为完全符合常理，被汪娜解释为“恶意”才是毫无根据。因为，经纪公司在带李伟看房时，就已发现有其他中介与之在竞争。《合同》内容已协商一致，中介公司是不可能因受让人未带足定金行为导致《合同》化为一张白纸的结果发生。因此，由中介公司先垫付定金就成为解决问题的最佳方法，且该方法并未违反法律法规规定。所以，汪娜以此为由主张中介公司存在“恶意”的说法毫无事实依据。第六，汪娜作为转让房屋的单独所有权人，完全有权处分该房屋，其依据《合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”规定作为要求确认《合同》无效的法律依据，显然是适用法律错误。第七、汪娜提供的书证不能证明在签订《合同》前，已明确告知了李伟房屋为夫妻共同财产且其配偶不同意其转让房屋的事实；汪娜的配偶与本案的审理结果有密切的利害关系，不应作为证人出庭作证。2、《合同》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，《合同》是合法有效的。（1）汪娜以《合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产管理法》）第三十八条中的第（四）项及第（六）项为由，要求法庭确认《合同》无效的理由不成立。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定可知，只有在合同违反了效力性强制性规定的情况下才会导致合同当然无效。而无论从内容或是性质上看，《房地产管理法》都只是一部行政管理性质的法律，其目的是为加强城市房地产管理及维护房地产市场秩序而制订；在该部法律中，并没有直接对违反第三十八条规定内容所签订的合同规定为无效合同，故该法第三十八条规定同样也只是管理性规定，而并非效力性规定。其次，本案《合同》不存在任何损害国家利益或者社会公共利益情形，且汪娜早已将房屋按揭款付清，即只要汪娜积极配合，转让房屋也根本不存任何“市场准入”障碍。因此，汪娜以《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下称《民商事合同纠纷指导意见》）第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”规定，要求法庭将《房地产管理法》第三十八条规定认定为效力性强制性规定，从而支持其主张的理由是不能成立的。3、乐居家园签订《合同》的行为符合法律规定。《城市房地产管理法》第五十八条第二款规定：“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”而李伟已在第一次开庭时提交了乐居家园的营业执照，且乐居家园在第二次开庭时也提交营业执照的原件，即乐居家园依法完全具备开展中介服务的资格，其行为符合法律规定。4、没有任何法律、行政法规规定中介服务机构及其工作人员必须完成备案登记，否则签订的合同就是无效合同。目前，我国现行法律、行政法规并没有作出强制中介服务机构以及其工作人员必须完成备案登记，否则所签订的合同就是无效合同的相关规定。因此，汪娜仅以《房地产经纪管理办法》（部门规章）和《贵阳市房地产中介服务管理规定》（地方性法规），对中介服务机构和工作人员有备案登记的要求为由，就主张合同无效的理由不符合法律法规的规定。据此可知，因本案《合同》不存在《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”情形，因此，《合同》是有效的，汪娜的全部反诉请求理应被依法驳回。二、汪娜不履行合同义务的行为已严重违约，且违反了诚实信用原则，依法应当向李伟支付双倍定金、赔偿损失，以及承担中介服务费的责任。1、李伟诉求汪娜支付双倍定金完全符合法律规定，理应得到支持。2、《合同》明确约定，诉讼费、律师代理费由违约方承担。因此，李伟要要求汪娜承担诉讼费、律师代理费不但符合双方约定，且也符合法律规定。3、李伟购同地段、相似房屋已面临需多支付最少6万元购房款的情况，这是汪娜违约给李伟造成的直接经济损失，理应由汪娜承担。4、《合同》明确约定，应由违约方独自承担全部中介服务费。因此，汪娜还应向李伟支付已由李伟交纳了的15,000元中介服务费。首先，《房地产经纪管理办法》（2011.4.1）第十九条第一款：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”，虽然规定了中介机构应在完成约定事项后，才能收取佣金。但并未规定，先收佣金行为违法、无效。且根据该部门规章的规定可知，如果违反了该管理办法规定，中介机构也仅是受到一定的行政处罚。其次，上述规定是规范中介机构的行为，杜绝其发生给房屋转让方、受让方造成损失的相关行为。而本案中，经纪公司并未发生有损房屋转让方、受让方的行为，出现违约的是汪娜，因此，汪娜也无理由让经纪公司为其违约行为承担后果。第三，《合同》内容就已约定明确李伟必须在签订《合同》时就应向经纪公司支付服务费，汪娜对此也予以认同。为什么汪娜却能认为李伟和经纪公司对此存在错误，而汪娜毫无错误而言？简直就是强盗逻辑！第四，汪娜应严格按《合同》约定直接向李伟支付已由李伟预交的服务费15,000元，而无权要求李伟向经纪公司主张。汪娜能否向经纪公司要求退还服务费，李伟不干涉。综上，李伟、汪娜和经纪公司签订的《合同》合法有效，依法应受到保护。李伟各项诉求符合《合同》约定，且有法可依。因此，本诉理应得到法庭全部支持。相反，汪娜反诉请求违背客观事实，且违约行为已严重违背了诚实信用原则，更已给李伟造成了较大的经济损失。故恳请法庭直接驳回其全部反诉请求。第三人（反诉被告）经纪公司辩称，第一，《房地产买卖合同》真实、合法有效。本案中，经纪公司在审查汪娜房产信息时，已经能尽到谨慎审核义务，李伟、汪娜在签订《房地产买卖合同》前，经纪公司、李伟出示《商品房买卖合同》、以及陈述对该套房屋具有完全处分权，并且在与经纪公司、李伟签订《房地产买卖合同》时再次出示及承诺。经纪公司、李伟有理由相信汪娜具有处分权，汪娜出卖房屋的行为系对自己房屋的处分，在本次居间服务整个过程中，经纪公司对该房屋出售信息已尽到了合理审查义务。所以《房地产买卖合同》是三方在平等、自愿、公平的基础上共同签订，合同签订主体合格，意思表示真实，内容合法，形式合乎要求。合同中关于房屋总价款、房款支付时间、中介服务费、违约责任等三方进行了明确的约定，经纪公司已经完成了居间合同义务，汪娜在未按照合同约定履行义务，却以经纪公司相关备案为借口，主张合同无效，其主张无法律依据，根据《合同法》第52条规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，经纪公司没有备案并没有违反合同生效的法律、行政法规强制性规定，其签订合同也不属于合同无效的要件，故三方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，三方签订的合同为合法有效合同。二、《房地产买卖合同》已签订并成立，经纪公司按照合同约定，已完成居间义务，违约方应支付经纪公司服务费15,000元。根据《合同法》第427条：“居间人为促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用”之规定，在居间人按照居间合同的约定，通过媒介服务促成合同订立时，居间人就可以按照约定请求合同当事人支付居间报酬，也就是说，居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。合同就是否已经履行不影响居间报酬的支付。同时，居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，居间人既不是代理人，又非当事人和证人，不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立，居间人的作用即结束，因此，不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。本案中，李伟、汪娜已经签订《房地产买卖合同》，经纪公司的居间工作已完成，按照合同约定，违约当应该支付中介费。综上所述，李伟、汪娜、乐居家园公司签订《房地产买卖合同》合法有效，经纪公司按照合同约定，已完成居间义务，汪娜违反合同约定，擅自违约，按照合同约定，汪娜应当承担违约责任即支付经纪公司服务费15,000元。本院经审理认定事实如下：汪娜与案外人唐某（已作为本案证人出庭）系夫妻，双方于2007年9月16日在婚姻登记部门登记结婚，双方婚姻关系存续期间，汪娜作为买受人于2010年12月26日与案外人中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司（以下简称中天公司）签订了《商品房买卖合同》一份，约定汪娜购买中天公司开发的位于贵阳市××××路中天会展城第B4组团1-9栋7单元13层3号房屋一套，合同价款为280,765元，付款方式为支付首付款170,765元，剩余房款11万元以银行按揭贷款方式支付。该合同共有人处未填写信息，共有情况处填写内容为“单独所有”。据汪娜陈述，该房屋的按揭贷款在与李伟签订房屋买卖合同前已经归还完毕，此外，案涉房屋的产权证书系在2016年底才具备办理条件，但因《商品房买卖合同》原件在中介经纪公司处因此无法办理产权证，目前该房屋仍未取得产权证明文件。2016年，汪娜打算出售上述购买于中天公司的房屋，遂将房屋信息公示在58同城网上，李伟看到该房屋信息后，打算购买，找到第三人经纪公司请其提供中介服务，经纪公司遂与汪娜联系后与李伟共同到现场去查看了房屋情况。2016年9月7日，汪娜与其配偶唐某及李伟一起前往经纪公司办公地点，就案涉房屋买卖事宜进行了协商，期间，唐某表示不同意出售案涉房屋的意见后即离开，而汪娜则未离开，并作为甲方（卖方）（注：该合同卖方共有人处未填写内容），与作为乙方（买方）的李伟及作为经纪方的经纪公司，三方共同签订了《房地产买卖合同》一份。该合同约定甲方以53.8万元价格出售上述案涉房产。对于所售房屋产权现状，双方在合同第二条约定“该房产产权证尚在办理过程中，此次转让须卖方房屋所有权证办理完毕后再办理过户手续。”在合同补充条款项，双方约定2016年10月30日之前过户。对于购房价款的支付，合同第四条约定分三部分支付，其中第一部分楼款为2万元定金，于合同签订时一次性交纳；第二部分为首期款12.8万元，过户当日一次性支付；第三部分为剩余楼款39万元由买方向银行申请按揭贷款方式支付。双方还约定了其他权利义务。该合同甲方签章处由汪娜签名并加盖指印，乙方签章处由李伟签名并加盖指印，经纪方签章处加盖了经纪公司公章并由经办人皮小东签名。上述合同签订后，李伟于当日向汪娜支付了定金2万元，该款由经纪公司代为支付，汪娜收取该2万元定金后出具收据一张，该收据保存于经纪公司处。此外，李伟还于当日向经纪公司支付中介费15,000元。上述《房地产买卖合同》签订当日，经纪公司经办人员皮小东收取了案涉房屋的《商品房买卖合同》原件并向汪娜出具收证证明一份。证人唐某出庭陈述，案涉房屋是其配偶汪娜单位团购购买，虽然合同上只写了汪娜一人名称，但房屋是婚后财产。在签订合同当天其已经在第三人经纪公司处表达过不卖房，然后就离开了，并没有想到汪娜会签订合同，在上述《房地产买卖合同》签订后第二天就找过中介方，告知中介已经违反了建设部的经纪规定，也打电话给原告李伟表示不愿意卖房，同意退原告定金，此外还帮李伟找过价格3000元/平米左右的房源并告知了中介和原告，但是他们都拒绝了。2016年10月29日晚，李伟、汪娜及其配偶唐某与经纪公司经办人员皮小东三方在经纪公司营业场所就三方签订上述《房地产买卖合同》所导致的纠纷进行协商，唐某在此次谈话过程中再次明确表示了案涉房屋是其与汪娜的共同财产，其本人不同意出售，所签订的合同是无效的，并提出在此情况下中介费应由中介公司退还李伟，所收的定金同意退还李伟的意见，就此问题三方最终未达成一致意见。2016年11月2日，汪娜向李伟发出书面告知函，告知其在三方协商时已经表达了对此事的观点和处理方式，同时同意通过法律途径解决双方纠纷。之后，李伟与汪娜分别以前述事实及理由诉至本院分别提出如前本诉与反诉诉请。另查明，贵阳市南明区住房和城乡建设局于2017年3月15日出具证明一份，载明“经查询，截止至2017年3月15日，贵州乐居家园房地产经纪有限公司未到我局进行房地产经纪机构备案登记，该公司从业人员皮小东也未到我局进行资质备案”。本院认为，本案争议的焦点在于李伟、汪娜及中介方经纪公司三方于2016年9月7日签订的《房地产买卖合同》效力如何认定问题。对于该案涉《房地产买卖合同》，汪娜认为系无效合同，其理由主要有三点，一是认为案涉房产尚未取得权属证书，对此进行交易违反合同法第五十二条规定的合同违反国家法律、行政规定强制性规定因此合同无效；二是认为作为中介方的经纪公司未按规定在相关行政部门备案开展房地产经纪活动，不是合法的中介机构，因此由其作为居间方签订的合同应属无效；三是认为案涉房产为汪娜与其配偶唐某的夫妻共同财产，李伟及经纪公司在明知此情况下与汪娜签订《房地产买卖合同》，而唐某已明确表示不同意卖房，因此汪娜签订合同的行为是无权处分共同财产的行为，故合同无效。上述汪娜提出的《房地产买卖合同》无效理由第一点及第二点，李伟在答辩意见中已经进行了充分的说明，其所述意见有理且符合相关法律规定，本院予以采纳，在此不另行赘述。对于汪娜提出的合同无效理由的第三点，经查，案涉房屋系汪娜在其与唐某结婚后购买，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”本案中，案涉房屋尚未取得房屋权属证书，房屋权属是否登记在汪娜一人名下尚不得而知，但现汪娜与其配偶唐某均确认该案涉房屋为二人婚后购买，也即在二人夫妻关系存续期间取得，且亦无证据证实该房产系由汪娜的父母在汪娜婚后出资为其购买，因此，根据上述法律的规定，该案涉房产应当认定为汪娜与其配偶唐某的夫妻共同财产，也即唐某与汪娜均为案涉房屋的共有人。汪娜虽系案涉房屋的共有人之一，但其并不享有该房屋的全部所有权。案涉《房地产买卖合同》中未列明共有人唐某的身份信息情况，也无唐某的签名，在该合同签订当天，唐某也在场提出了不同意卖房的意思表示，而在合同签订后，不但唐某向经纪公司和买受人李伟明确告知了其作为该房屋共有人不同意出售房屋的意见，汪娜也向经纪公司和李伟披露了其配偶唐某不同意其签订案涉房地产买卖合同出售案涉房屋的信息，因此，汪娜在房屋其他共有人不同意的情况下以自己名义出售共有房产的行为属于无权处分行为。案涉《房地产买卖合同》从签订之日至本案庭审终结，所涉房屋共有人唐某均未对该合同进追认，并明确表示该合同无效，而李伟及经纪公司也未举证证实汪娜在此期间取得了该房屋的全部所有权从而享有对该房屋的全部处分权利，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，汪娜、李伟及经纪公司于2016年9月7日签订的《房地产买卖合同》，本院认定为无效合同，对于汪娜的此项反诉请求，本院予以支持。本案房地产交易是由经纪公司作为居间服务方促成签订的，合同条款亦由其代为拟定。二手房买卖时买卖双方之所以会找到经纪公司来促成双方买卖合同的建立，是基于经纪公司作为专业从事二手房买卖的单位，对房地产交易过程中可能会遇到的各种问题，如拟交易的房地产是否具备交易条件、交易流程如何规定、相关税费如何交纳、合同如何拟定等等，可以做到专业的咨询服务和解答。经纪公司作为房地产交易的居间方，其义务并不仅仅只是促成买卖双方签订合同，还应当确保所促成的合同系合法有效并具备履行条件。本案中，案涉房地产买卖合同签订当天，汪娜的配偶唐某在场并明确表示不同意出售房屋的情况下，经纪公司不仅未对此提高警惕，就案涉房屋是否可能出现产权争议向汪娜进行详细的调查了解，反而仅凭商品房买卖合同上所写买受人为汪娜且共用情况处注明单独所有，忽略我国婚姻法及相关司法解释中对于夫妻共同财产认定的规定，想当然认定汪娜对该房屋享有完全独立的处分权利，并促成汪娜与李伟签订案涉房地产买卖合同，表明其在从事二手房交易过程中明显不具备专业水平，这也是最终导致所签订的合同无效的根本原因，案涉买卖合同无效的过错方在中介方经纪公司。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现本院确认案涉房地产买卖合同无效，经纪公司收取汪娜《商品房买卖合同》原件无法律依据，汪娜要求其退还所收取的《商品房买卖合同》原件的主张符合上述法律规定，本院予以支持。对于李伟要求汪娜双倍返还所收取的定金共4万元的主张，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，但并不影响合同中关于定金条款的约定，若导致合同无效的过错方在汪娜，则汪娜应向李伟双倍返还已收取的定金，但现导致本案所涉房地产买卖合同无效的过错方在经纪公司而非汪娜，因此应由过错方承担双倍返还的责任，也即汪娜退还已收取的2万元，双倍返还的部分2万元由经纪公司向李伟承担赔偿责任，对于李伟与汪娜的此项诉请，本院据此予以支持。对于李伟要求汪娜向其偿还李伟已经向经纪公司先行支付的中介服务费15,000元的诉请，基于前述理由，应由经纪公司直接将已经收取的该费用退还李伟，本院据此予以支持。对于李伟要求汪娜赔偿其经济损失6万元的诉请，事实上系可得利益损失，而该损失并未实际发生，其提供的证据也并不足以证实该可得利益损失发生的金额为6万元，且导致案涉《房地产买卖合同》无效的过错方并不是汪娜，其要求汪娜承担该损失的赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。对于李伟诉请要求汪娜向其支付资金占用费的主张，事实上是对违约金提出的要求，根据相关法律规定，定金与违约金只能择其一主张，现本院已对李伟提出的双倍返还定金诉请予以支持，且返还的部分已经足以弥补李伟的资金占用损失，故此项诉请，本院不予支持。对于李伟诉请要求汪娜承担其因主张权利所支付的律师代理费5,000元的诉请，因该损失不是合同无效所导致的必然损失，且汪娜对合同无效不存在过错，故此项诉请本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李伟与被告（反诉原告）汪娜及第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司三方于2016年9月7日签订的《房地产买卖合同》为无效合同；二、被告（反诉原告）汪娜于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李伟退还已经收取的定金20,000元；第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李伟赔偿定金双倍返还损失20,000元；三、第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）李伟向其交纳的中介服务费15,000元；四、第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内，将其收取的贵阳市观山湖区会展城B区B4组团1-9栋7单元13层3号房屋《商品房买卖合同》原件返还给被告（反诉原告）汪娜；五、驳回原告（反诉被告）李伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,350元（原告李伟预交1350元），由第三人贵州乐居家园房地产经纪有限公司负担621元，原告李伟负担729元；反诉案件受理费100元（被告汪娜预交100元），由原告（反诉被告）李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇一七年十月二十五日书记员 迟莹莹 来自：