（2017）京01民终7604号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-10-31
案件名称
张堂华与北京安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张堂华,北京安居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7604号上诉人（原审被告）:张堂华，男，1960年6月22日出生，住江苏省徐州市。被上诉人（原审原告）:北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。法定代表人：虞若军，总经理。委托诉讼代理人：麦丽，女，该公司职员。上诉人张堂华因与被上诉人北京安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张堂华上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：2005年4月17日，本人与安居物业公司四分公司签订了前期物业服务协议。2008年，小区业委会成立后通过招投标与首欣物业签订了新的物业服务协议。2008年5月25日，在街道办、派出所等各相关部分的参与下，确定了新老物业公司的交接时间。至当年6月1日，我与对方的物业服务协议已经终止。之后，安居物业公司拒不办理交接，直到2015年才撤出小区。依据相关法律规定，安居物业公司以存在事实上物业服务合同为由，要求业主支付物业费的，法院不应该予以支持。故一审法院在认定上述事实以及适用法律上均存在错误。被上诉人安居物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。安居物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张堂华向我公司支付2014年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费计10231.19元，支付我公司滞纳金1000元，合计11231.19元；2、本案诉讼费用由张堂华承担。一审法院认定事实：张堂华系北京市海淀区天秀花园古月园**号房屋的业主，该房屋建筑面积191.63平方米。2005年4月17日，张堂华与安居物业公司下属的第四分公司签订《天秀花园前期物业管理服务协议》，协议约定由安居物业公司为古月园小区提供物业服务，物业管理费为每月每平方米2.5元，第一年开始收取电梯费，电梯费的收取按照北京市有关文件进行收取，交纳费用时间为每季度的第一个月，如张堂华不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，安居物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，另双方协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等进行了约定。上述协议签订后，安居物业公司依约为天秀花园古月园小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元（含电梯费）的标准收取物业费。张堂华未交纳2014年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费共计11231.19元。就安居物业公司为古月园小区提供物业服务的时间，已有生效判决认定，安居物业公司与小区业主委员会在2008年确实就解聘以及交接问题产生了争议，但之后并没有新的物业公司接管也属事实。《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。现有证据表明，在双方对物业服务合同是否予以解除产生争议的情况下，业主委员会未通过诉讼程序要求安居物业公司撤出，即未通过法律程序解除物业服务合同,因而不应以业主委员会的单方决定为依据认定双方已经解除了物业服务合同。安居物业公司自2010年一直服务到2015年11月10日，该期间产生的物业费用应该交纳。张堂华主张安居物业公司故意不为其出具自采暖面积证明，安居物业公司不予认可。张堂华就其主张未举证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，安居物业公司与张堂华签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应履行各自义务。在安居物业公司依约提供物业服务的情况下，张堂华理应按照约定标准交纳相应的物业费和电梯费。现张堂华未交纳物业费和电梯费已构成违约，故安居物业公司要求张堂华交纳物业费和电梯费的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法予以支持。安居物业公司要求张堂华支付滞纳金的诉讼请求，因张堂华未交纳物业服务费系因对安居物业公司的物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故法院对安居物业公司的该项诉讼请求不予支持。张堂华之辩称，无事实及法律依据，法院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决：一、张堂华于判决生效后七日内向北京安居物业管理有限公司支付二○一四年一月一日至二○一五年十一月十日的物业费、电梯费共计一万零二百三十一元一角九分；二、驳回北京安居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果张堂华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。本院认为,张堂华上诉提出的安居物业公司被解聘的观点，早已被生效的法院判决所否定，且依据之前一系列的生效裁判，安居物业公司事实上服务至2015年11月10日。在此期间，张堂华作为业主，在享受了相应的物业服务之后，理应交纳相应的物业服务费用。张堂华对一审法院确定的物业费数额没有异议，但认为前期物业服务合同存在价格欺诈，对交费标准不认可。张堂华所提的上述异议显然没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张堂华的上诉请求和理由，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张堂华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 伟审 判 员 白 云审 判 员 王国庆二〇一七年十月二十五日法官助理 刘雅璠书 记 员 陈大林 来自