（2017）浙0822民初1950号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-19
案件名称
徐国兵、徐珍珍与衢州冠科置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
常山县人民法院
所属地区
常山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐国兵,徐珍珍,衢州冠科置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省常山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0822民初1950号原告：徐国兵，男，1981年7月24日出生，汉族，住常山县。原告：徐珍珍，女，1988年9月9日出生，汉族，住常山县。二原告共同委托诉讼代理人：王斌，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。被告：衢州冠科置业有限公司，住所地：常山县天马街道天马路167-6号。法定代表人：杨忠来，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊厚成，浙江三衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子仙，浙江三衢律师事务所律师。原告徐国兵、徐珍珍与被告衢州冠科置业有限公司（以下简称冠科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月10日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王斌、被告冠科公司的委托诉讼代理人李子仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国兵、徐珍珍向本院起诉，变更后诉讼请求为：1.要求被告支付两原告逾期交房违约金58305.21元（按已付购房款日万分之三自2016年11月1日起计算至2017年7月1日共240天）；2.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计14536.15元（按已付购房款日万分之一自2017年2月1日起暂算至2017年7月1日共180天），之后违约金至实际办证之日据实计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2014年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的中商广场3幢2单元902室房产，总价款793102元。2015年6月15日，双方又签订一份购买车位的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买文峰西路9号-315号地下车位，总价为10000元。上述两份合同总价款为803102元。合同均约定房屋交付时间为2016年10月31日，权属证书办理时间为交房后90日内。原告已按约定及时支付首付款243102元，余款560000元已通过银行按揭贷款支付完毕。然被告一直未向原告交付房屋，直至2017年7月1日才通知交房。另被告未按期办理房屋权属证书，至今未办理。原告认为，被告逾期交房及未办理权属证书已构成违约，故诉至法院，诉请如前。被告冠科公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.根据双方合同第10条之第2项，因买受人自身原因，逾期按揭或未按合同第七款规定按时付清房款的，出卖人不承担违约责任。本案原告存在逾期贷款的情形，被告不需承担逾期交房的违约责任。即便被告逾期交房，也有施工期内雨天较多的不可抗力因素、G20峰会停工的行政措施、买受人贷款未能及时到位、公司股东变更等情形，应予考虑。具体为施工期内暴雨和大暴雨34天、G20峰会11天、买受人贷款未能及时到位22天，共计67天可以作为顺延的时间。2.逾期交房违约金以购房款为基数按每日万分之三计算，过分高于造成的损失。原告的损失主要为租金损失，逾期交房违约金应当参照同地段同类房屋的租金予以调减。3.逾期交房违约金与逾期办证违约金不能重复计算，请求法院驳回原告该不合理诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2014年12月20日，两原告与被告签订商品房买卖合同，由被告将中商广场3幢2单元902室房产出售给两原告，总价款为793102元。2014年12月21日两原告支付首付款243102元，余款550000元通过银行按揭贷款方式于2015年1月23日发放到位。2015年6月15日，双方又签订购买车位的《商品房买卖合同》，被告将文峰西路9号-315号地下车位出售给两原告，当日两原告支付总价款10000元。上述两份合同总价款为803102元。双方合同约定，出卖人应当在2016年10月31日前交付商品房。若逾期超过90天，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。另查明，2016年5月10日，浙江省住房和城乡建设厅发布《关于印发的通知》，通知明确衢州市所在区域作为严控区，2016年8月26日至9月6日建筑工地全部停工。2017年7月1日，被告通知原告办理交房手续。庭审中，双方申请庭外和解扣除审限1个月。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证，以及被告提供的《商品房买卖合同》、贷款放款回单、《关于印发的通知》、常山县降水气象证明、被告公司章程、决议、变更登记情况等证据予以证实。被告提供的其他证据因原告提出的异议成立，本院不作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一，被告逾期交房是否有法定或约定的免责理由。首先，被告提出暴雨和大暴雨天气属于不可抗力，应予顺延工期。本院认为，天气因素不属于法定的不可抗力事由，被告以此主张顺延工期没有事实和法律依据，本院不予采信。其次，被告提出G20峰会可顺延11天。根据合同第九条可予以延期的情形第2项约定，省住建部门关于G20峰会期间停工11天的文件属于县级以上行政主管部门根据法律法规规定采取的行政措施。被告主张工期顺延11天，本院予以认可。再次，被告提出买受人逾期付款可顺延天数。本院认为，合同约定的10天系买受人申请贷款的时间，而不是贷款发放到位时间，贷款发放受银行和相关部门工作流程影响，本案原告于2014年12月20日签订合同后，550000元贷款于2015年1月23日发放到位，尚在合理范围内，被告据此主张顺延，本院不予支持。被告提出的其他情形亦不属于法定或约定的免责事由，本院不予采信。第二，被告逾期交房的违约金是否过高需要调减。本院认为，本案《商品房买卖合同》系由被告提供的格式合同，违约金的约定是被告在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的。原告因被告违约行为所造成的损失，还应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益。现被告延迟交付房屋，构成违约，所承担违约责任的范围原则上应依当事人的约定。双方在合同第十条明确约定按已交付房价款每日万分之三支付违约金，该违约金标准不违反法律法规的强制性规定。故对被告关于违约金过高要求予以调减的主张，本院不予支持。第三，逾期办理房屋权属证书被告是否需要支付违约金。根据合同约定，买受人委托出卖人办理商品房转移登记手续。办理房屋权属证书应缴纳的税费由买受人即原告负担，被告是在实际交房后才代收代缴税费。所以，被告履行办理房屋权属证书义务的时间应从实际交房并代收相关税费之日起计算为宜。故原告要求被告从2017年2月1日起支付逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，双方合同约定2016年10月31日前交房，若逾期交房自第二天起至实际交付之日即2017年7月1日计算违约金，据此被告逾期242天。扣除G20峰会可以顺延11天后，被告逾期231天。被告应按合同约定的违约金标准，以已付房价款803102元为基数，按每日万分之三向原告支付逾期交房的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告衢州冠科置业有限公司支付原告徐国兵、徐珍珍逾期交房违约金55655元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告徐国兵、徐珍珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1754元，减半收取877元，由原告徐国兵、徐珍珍负担281元，被告衢州冠科置业有限公司负担596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 郑志东二〇一七年十月二十五日书记员 王思齐 微信公众号“”