（2017）琼0107民初5293号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-09-12
案件名称
郭蓉与余杭波买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭蓉,余杭波
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十四条
全文
海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初5293号原告：郭蓉，女，1981年8月11日出生，汉族，餐饮业个体工商户，住海口市。被告：余杭波，男，1981年1月1日出生，汉族，餐饮业个体工商户，住海口市。委托诉讼代理人：李律平，海南正益律师事务所律师。原告郭蓉与被告余杭波转让合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭蓉、被告余杭波及其委托诉讼代理人李律平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭蓉向本院提出诉讼请求：1、被告余杭波归还转让费19000元；2、被告余杭波赔偿损失费30000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告郭蓉与被告余杭波于2017年3月16日签订《房屋租赁合同书》，约定：1、余杭波同意把（海口市龙昆南路一海综合楼102房）的房屋转让给郭蓉，并保证该房的合法���租性；2、郭蓉所租房屋为餐饮使用，不得进行任何违法活动，否则后果自负；3、房屋租期自2017年3月16日起至2018年3月21日止。租赁期满。郭蓉应如期将房屋归还余杭波；4、租金每月3300元人民币。5、付款方式：郭蓉每个月支付一次；6、租房保证金：存放于余杭波作为履约保证金，不计利息；7、余杭波必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用，余杭波在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理；8、违约处理中明确：如余杭波违反合同第七条，应按照一个月租金向郭蓉支付违约金，并退回剩余房款及保证金，如余杭波擅自提前终止合同，应按一个月租金向郭蓉支付违约金，并退回剩余房款及保证金。同日，双方签订一份《转让协议书》，约定：1、余杭波同意将自己位于海口市龙昆南路一海综合楼102房湘西鹅肉粉店铺转让给郭蓉使用，并保证郭蓉同等享有余杭波在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务；2、店铺转让给郭蓉后，郭蓉同意代替余杭波履行原有店铺租赁合同中所约定的条款，并且定期缴纳租金及合同所约定的，都应由郭蓉自行缴纳水电费及其他各项费用；3、转让后店铺现有的装修装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归郭蓉；4、郭蓉在2017年3月16日向余杭波支付转让费共计19000元整；5、郭蓉接手前该店铺所有的一切债权债务均由余杭波负责；接手后的一切经营行为及产生的债权债务由郭蓉负责。现在所租房屋已于2017年3月16日起停水停电无法正常营业，余杭波已违反房屋租赁合同书第七条，已违反转让协议第五条，所以被告余杭波应归还转让费19000元，同时赔偿原告损失费30000元，共计49000元。被告余杭波辩称：对2017年3月16日与原告郭蓉签订《房屋租赁合同书》和《转让协议书》及合同约定的条款事实无异议。但被告认为：一、原告同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，应当自负其责。原告接手该店铺时已经知道该店铺的具体情况，并且同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。被告没有收取原告租房保证金，租金是原告代替被告向原业主履行。租赁合同约定不包括停水停电解除合同的情形，被告只需保证房屋的结构和设施能够使用，原告应当与物业沟通停水停电的事宜；二、被告与原告的转让协议已经履行完毕，原告要求归还转让费没有事实和法律依据。《转让协议书》签订后，被告已经按协议约定将店铺的设备设施都交付给原告，履行了转让协议的义务，原告声称被告违反第五条没有证据证明。被告交付该店铺时没有债权债务，约定接手后一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责，原告应当自负其责；三、原告主张赔偿损失30000元没有事实和法律依据。转让协议约定：原告接手后一切经营行为及产生的债权债务由原告负责。原告没有证据证明其损失是被告造成的，也没有证据证明其损失数额30000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即原、被告于2017年3月16日与原告郭蓉签订《房屋租赁合同书》、《转让协议书》及原告主张的合同约定的条款事实，本院予以确认。本院另查明：涉案的租赁房屋位于海口市龙昆南路一海综合楼102房，为案外人黄某、王某1所有（产权登记在黄某名下，证号：房权证海房字第HK3058**号）；2015年3月16日，黄某、王某1与案外人海南金胜成益佳市集农业开发有限公司（以下简称：益佳市集公司）签订《房屋租赁合同》，约定黄某、王某1将上述102房（591.76㎡）出租给益佳市集公司作为”益佳市集”项目（小吃城）的经营场所,经营期限为六年,即从2015年5月20日起至2021年5月19日止,合同签订后即交付使用。益佳市集公司承租后将该房屋分成多个铺面先后租赁给其他多个个人；2017年11月8日，黄某、王某1在涉案租赁房屋铺面大门张贴《解除房屋租赁合同通知书》，通知益佳市集公司解除租赁合同，并要求返还涉还租赁的房屋。后双方因解除房屋租赁合同引发纠纷及诉讼，本院于2017年6月21日对该案作出一审的（2016）琼0107民初3136号《民事判决书》（已生效），认定以上事实，以及黄某、王某1与益佳市集公司之间的房屋租赁合同已于2016年11月11日因黄某、王某1行使合同约定解除权而通知解除；该案的房屋租赁合同解除的同时，黄某、王���1于2016年11月收回涉案房屋。本案被告余杭波与原告郭蓉签订上述租赁合同前，涉案房屋是被告向案外人王某2承租涉案房屋而来，被告租赁涉案房屋用于经营”余记湘西鹅肉粉”店。原告与被告于2017年3月16日签订《房屋租赁合同书》、《转让协议书》后，原告按转让协议书的约定支付被告转让费19000元，原告同日向海南溢佳食集餐饮管理有限公司（以下简称：溢佳食集公司）申请经营项目变更为经营”重庆牛肉面”店（无工商登记），并获该公司的盖章确认；同年3月22日，被告将涉案房屋及店内经营设备交付原告使用，经营设备有一冷柜、一铁皮操作台，一煮面炉（价值共计约600元）。原告认为上述经营设备已损坏无法使用便于当日当作旧货处理掉。原告租赁涉案房屋及经营该店��后，在被告的同意下其租金及水、电费均向溢佳食集公司交纳。2017年7月1日，因黄某、王某1与案外人海南金胜成益佳市集农业开发有限公司的诉讼案件，原告经营的店铺所在的房屋被黄某收回而无法继续经营。原告遂于2017年7月31日向本院起诉。原告原诉讼请求为：1、解除原、被告于2017年3月16日签订的房屋租赁合同书；2、被告余杭波归还转让费19000元；3、被告余杭波赔偿损失费30000元；4、诉讼费由被告承担。之后原告撤回其第一项诉讼请求，变更为现在的诉讼请求。诉讼中本院已向原告释明，告知其与被告签订的房屋租赁合同为无效合同，其可变更诉讼请求，但原告表示不变更。以上事实，有本院采信的由原告提供的房屋租赁合同、转让协议书、经营项目变更申请、房屋所有权证（证号：房权证海房字第HK3058**号）、收据、（2016）琼0107民初3136号《民事判决书》、以及当事人的陈述在案佐证。本院认为：涉案租赁的房屋产权为案外人黄某、王某1所有，已有生效判决确认该二人已于2016年11月解除了与益佳市集公司的租赁合同，并通知收回涉案房屋，故在2016年11月以后在无该二人授权使用涉案房屋的条件下，关于涉案房屋的”分租”、转租合同，都应为无效合同。本案因黄某、王某1已于2016年11月通知收回涉案房屋，被告余杭波仍于2017年3月16日与原告签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给被告，属于无权转租，该合同属于无效合同。原、被告于同日签订的《转让协议书》，为双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同；被告虽然是转让店铺，但实质是将涉案房屋摊位内的设备财产转让给原告，由原告在涉案房屋摊位内经营小吃���饮；而《转让协议书》与《房屋租赁合同》密不可分，互相关联，可以认定为该协议书的履行、原告将来能继续经营该店铺，是以原告能够继续承租该房屋为重要前提的。现原告因黄某、王某1收回涉案房屋已无法继续使用房屋进行经营，该转让协议书已无法继续履行，应予以解除。根据该协议书第一条、第二条的约定：”1、余杭波......，并保证郭蓉同等享有余杭波在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务”；2、店铺转让给郭蓉后，郭蓉同意代替余杭波履行原有店铺租赁合同中所约定的条款”，该约定中的”原有房屋租赁合同”、”原有店铺租赁合同”指的应是被告与其前一手转租人王某2签订的关于涉案房屋的租赁合同。在本案被告未能提供其与王某2签订的租赁合同，无法知晓��合同权利义务的内容情况下，可结合原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限2017年3月16日至2018年3月21日止，可以判断”原有房屋租赁合同”、”原有店铺租赁合同”的履行期限至少是到2018年3月21日。故按《转让协议书》约定，被告应保证原告能够经营至2018年3月21日，现被告已无法履行该条款的保证义务，而此前被告在转让店铺给原告使用之前，作为转租人未能注意、提示或告知原告涉案房屋已被房屋产权人收回或有诉讼纠纷，被告主观上具有过错，已构成违约。现原告诉讼请求被告返还转让费，于法有据，本院予以相应支持，被告应返还原告相应的转让费才公平合理。参照双方约定的租赁期限从2017年3月16日至2018年3月21日止，约1年；原告实际经营期限从2017年3月22日至6月30日，约3个月，实际经营期限占约定��租赁期限的1/4，原告无法继续经营期限的相应转让费为14250元（19000元×3/4），扣除被告转让给原告的设备财产价值600元，被告应酌情返还原告转让费13650元（14250元-600元）。被告辩驳按照协议书约定”接手后的一切经营行为及产生的债权债务由郭蓉负责”，认为自己不应返还。因本案原告诉讼请求返还的转让费是原告付给被告的店铺转让费，并非是原告经营”重庆牛肉面”生意业务过程中的经营行为及其引发的债权债务。被告的主张无事实根据，本院不予采纳。原告另请求被告赔偿经营损失30000元，但未能举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告余杭波于本判决生效之日起七日内返还原告郭蓉转让费13650元；二、驳回原告郭蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512.50元，由原告郭蓉负担441.90元，被告余杭波负担70.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 陈晓倩二〇一七年十月二十五日书记员 张汶喆速录员 苏煜鹏 来源：