（2017）云0111民初7181号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-18
案件名称
原告汪燕青诉被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪燕青,昆明星语商业管理有限公司,云南星耀置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条，第八十九条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初7181号原告汪燕青，女，汉族，1972年5月5日出生。委托代理人赵勇、李梅，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明星语商业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星耀体育馆2楼。法定代表人颜进，职务总经理。被告云南星耀置业有限公司，住所云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星耀体育馆2楼。法定代表人颜瑞，职务总经理。二被告委托代理人吴化清，男，汉族，1988年3月18日出生。系昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司的法务，特别授权代理。原告汪燕青诉被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序由昆明市官渡区人民法院审判员彭毅于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告汪燕青及其委托代理人赵勇、李梅，被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司的委托代理人吴化清到庭参加诉讼。现已审理终结。原告汪燕青诉称：2011年4月17日，被告云南星耀置业有限公司与原告签订合同编号为：XSJ-D（2010）193号《商铺代理租赁合同》，合同约定：原告将其位于昆明市新亚洲体育城星都总部基地X期XXXXXX号商铺授权委托被告云南星耀置业有限公司代为出租。该商铺租期10年，其中自交付之日起三年内由被告云南星耀置业有限公司免费使用，自第四年起收取租金，年租金为289926元，每个计租年开始后30日内一次性转账支付当年租金，且约定任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，违约方应承担另一方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他为实现债权的费用。后于2012年11月1日，被告云南星耀置业有限公司将合同权利义务转让给被告昆明星语商业管理有限公司。合同签订后，被告一直在租赁原告的商铺，仅向原告支付了二年的租赁费用，至今已经欠付两年的租金，被告在租赁期限内未按期支付原告租金，已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，故诉至本院请求：1、判令两被告支付原告租金579852元；2、判令两被告支付延迟支付租金的违约金173955.6元（按所欠租金的30%计算）；3、本案诉讼费、律师费、保全费等由两被告承担。被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司辩称：1、2012年11月1日，原告与二被告通过合同协议，将合同义务转给昆明星语商业管理有限公司承担，因此本案云南星耀置业有限公司不承担任何责任；2、根据商铺代理租赁合同第四条第二款，第6年至第10年租金标准按届时租金价格，由承租人直接向甲方支付的约定，现涉案商铺属于空置状态，按此约定被告不用支付任何租金；3、被告不存在任何违约行为，不用承担任何违约责任，本案的诉讼费、律师费等一切费用均不由被告承担。原告汪燕青针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体；2、被告登记信息，证明被告适格主体；3、商铺代理租赁合同，证明原、被告双方于2011年4月17日签订商铺代理租赁合同，合同合法有效，约定的代理租赁期为十年，自交付之日起三年内由被告方免费试用，三年期满后，被告方应按年向原告方转付租金，年租金为289926元，在每个计租年开始后30日内向原告方一次性支付，任何一方未履行或未完全履行本合同约定致使合同目的无法实现或提前解除本合同的视为违约，按租赁本金*合同剩余代理租赁年限作为违约金，一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁方式实现债权的，违约方应当承担另一方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他为实现债权的费用；4、关于编号为XSJ-D-（2010）193号《商铺代理租赁合同》的补充协议，证明昆明星耀置业有限公司于2012年11月1日将《商铺代理租赁合同》中的权利义务转让给昆明星语商业管理有限公司；5、商品房购销合同；6、发票，证据5、6证明原告对租赁房屋享有所有权，原告于2011年4月17日支付首付款、印花税、契税、维修基金等费用，从而交付使用，原告于当日与云南星耀置业有限公司签订《商铺代理租赁合同》并交付使用；7、云南增值税普通发票，证明原告为实现债权所支付的律师费30000元的事实。经质证，被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司对原告提交的证据质证认为：对证据1、2三性均予以认可；对证据3三性予以认可，证明内容不认可，因为10年租期，3年免期，第4年、第5年的租金标准为289926元，第6年至第10年的租金标准按实际来计算；对证据4、5、6三性均予以认可；对证据7真实性、合法性予以认可，关联性不认可。被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司针对其答辩意见，向本院提交证据如下：《商铺代理租赁合同》，证明在10年租赁期内，前3年免费，第4年、第5年的租金标准为289926元，第6年至第10年的租金标准按实际来计算。经质证，原告汪燕青对被告提交的证据质证认为：对被告提交的证据三性予以认可，证明内容不予认可，即便受托人所收取的租金少于双方所约定金额标准，相应的租金标准仍应按上述租金标准来计算，没有收取租金的损失应由乙方来承担。本院认为，对原告提交的证据被告对证据真实性、合法性均予以认可，本院予以采信。对被告提交的证据原告亦无异议，本院予以采信。根据庭审中原、被告的陈述、辩解、举证、质证，本院依法确认本案法律事实如下：原告于2011年4月17日与昆明星耀体育运动城有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》购买位于昆明市新亚洲体育城星都总部基地X期XXXXXX号面积211.13平方米的商铺，原告于当日与被告云南星耀置业有限公司签订合同编号为：XSJ-D（2010）193号的《商铺代理租赁合同》，合同约定：“原告方委托被告方（云南星耀置业有限公司）将其位于昆明市新亚洲体育城星都总部基地X期XXXXXX号面积211.13平方米的商铺代为出租，由被告方统一进行市场运营，代原告方与承租人签订《商铺租赁合同》，代原告方向承租人收取租金，并按期向原告方转交本合同约定的租金，租赁关系在原告方和承租人之间发生，原告方委托被告方代为行使《商铺租赁合同》中作为出租人的一切权利。委托期限10年，其中自交付之日起三年内由被告云南星耀置业有限公司免费使用，三年期满后第四年、第五年的租金标准为289926元，每个计租年开始后30日内一次性转账支付当年租金，第六年至第十年租金标准按照届时实际租金价格，由承租人逐年直接向原告支付，另原告同意自商铺交付之日起三年期满后，代理租赁商铺的价格（税后）高于与原告方约定的上述租金标准的，则高出部分作为被告方代理租赁的收益归被告方所有；若代理租赁商铺的价格（税后）低于与原告方约定的上述租金标准的，被告方除将该租赁收入（税后）转付原告方外，仍应按上述租金标准扣减已转付金额后的差额向原告方支付租金，损失由被告方自行承担。委托代理期间，原告方应保证被告方（或承租方）对标的房屋的占有、使用，原告方不得转让、抵押该商铺。任何一方未履行或未完全履行本合同约定致使合同目的无法实现或提前解除本合同的视为违约，按被告方第四年开始向原告方转付的年租金×本合同剩余委托代理租赁年限作为违约金。并约定任何一方违约致使另一方采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，违约方应承担另一方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他为实现债权的费用。”2012年11月1日原告与被告昆明星语商业管理有限公司、云南星耀置业有限公司签订《商铺代理租赁合同》的补充协议，协议约定原合同项下的被告云南星耀置业有限公司的权利义务均由被告昆明星语商业管理有限公司承担，原合同项下其他条款不变，由原告与被告昆明星语商业管理有限公司履行原合同。另被告昆明星语商业管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：“……。昆明星语商业管理有限公司需按合同约定如期向原告支付固定回报每年289926元。”原告在庭审中认可被告已支付截止2016年4月17日的租金。现双方对2016年及2017年的租金支付产生争议，故原告诉至本院主张上述诉请。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告与被告云南星耀置业有限公司及被告昆明星语商业管理有限公司达成的《商铺代理租赁合同》及《商铺代理租赁合同》的补充协议，系合同各方的真实意思表示，对各方均有约束力，故被告昆明星语商业管理有限公司作为合同权利义务的受让人应向原告承担《商铺代理租赁合同》约定的义务。对两被告代理人辩称现涉案商铺属于空置状态，按约定被告不应支付任何租金的意见，两被告均未向本院举证证实答辩观点成立，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的答辩意见不予采纳。对原告的租金及违约金诉请，租金部分579852元不违反双方合同约定，本院予以支持；违约金部分，本院结合本案原告损失情况、合同约定及法律规定，支持以579852元为基数按10%计算的违约金57985.2元。对原告主张的被告承担律师费30000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（五）项、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告昆明星语商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪燕青租金579852元及违约金57985.2元；二、被告昆明星语商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪燕青律师费30000元；三、驳回原告汪燕青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11338元减半收取后，由被告昆明星语商业管理有限公司承担4819元，由原告汪燕青承担850元，剩余5669元退还原告汪燕青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 彭 毅二〇一七年十月二十五日书记员 杨紫亦 微信公众号“”