（2017）沪0106民初12403号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-04-01
案件名称
董国雍与李斌、李树芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董国雍,李斌,李树芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初12403号原告(反诉被告)：董国雍，男，1956年11月13日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：邹德佳，上海市龙光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，上海市龙光律师事务所律师。被告(反诉原告)：李斌，男，1979年11月14日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：李树芳，女，1955年11月26日出生，汉族，住上海市静安区。以上两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：洪凌，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：洪晓东，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告董国雍与被告李斌、李树芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理。2017年4月6日，李斌、李树芳提出管辖权异议，要求将本案移送至上海市松江区人民法院审理。2017年4月17日，本院作出(2017)沪0106民初12403号民事裁定：驳回被告李斌、李树芳对本案管辖权提出的异议。嗣后，李斌、李树芳不服上述裁定，提起上诉。2017年5月25日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民辖终445号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。2017年8月11日，李斌、李树芳提起反诉。本院依法适用普通程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。董国雍及其委托诉讼代理人陈琳，李斌、李树芳的共同委托诉讼代理人洪晓东参加诉讼。本案现已审理终结。原告董国雍向本院提出诉讼请求：1.解除董国雍与李斌、李树芳就上海市静安区平顺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2.李斌、李树芳共同返还董国雍支付的房款人民币160万元(以下币种均为人民币)；3.李斌、李树芳赔偿董国雍在外租房损失16,800元；4.李斌、李树芳赔偿董国雍房屋差价损失769,000元；5.李斌、李树芳支付董国雍已付房款的利息(以160万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年8月1日计算至李斌、李树芳实际返还上述款项之日止)。事实和理由：2016年6月30日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定由董国雍向李斌、李树芳购买系争房屋，出售价格为178万元，双方应于2016年9月20日前共同办理产权过户手续，并于2016年12月30日前完成交房；截至2016年7月22日，董国雍共计向李斌、李树芳支付房款160万元，已履行付款义务，但李斌、李树芳拒绝协助董国雍办理系争房屋产权过户手续；董国雍向法院起诉要求继续履行上述合同，但于2017年8月2日发现李斌、李树芳已另行出售系争房屋；董国雍现要求解除上述合同，对方返还已付房款，并酌情要求对方从2016年8月1日起承担利息，同时赔偿系争房屋2017年8月2日的市场价值与合同价格之间的差价损失以及董国雍在外租房的损失。被告李斌、李树芳共同辩称，同意董国雍第一、第二项诉讼请求，不同意其余诉讼请求；董国雍未按约支付房款，构成违约，李斌、李树芳依约行使合同解除权于法无悖；董国雍名下原有上海市静安区阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称阳曲路房屋)，阳曲路房屋2016年9月12日登记至案外人名下，董国雍无法在同月20日前完成过户；本次交易由李树芳的妹妹李树芬代为出面。反诉原告李斌、李树芳共同向本院提出反诉请求：1.确认双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月15日解除；2.董国雍支付李斌、李树芳赔偿金35.6万元。事实与理由：根据双方就系争房屋所签《上海市房地产买卖合同》的约定，董国雍应于2016年6月20日支付第二期房款100万元，如董国雍逾期付款超过七日，则李斌、李树芳有权单方解除合同，董国雍并应承担总价款20%的赔偿金；签约后，董国雍直至2016年7月22日才付清第二期房款100万元，构成根本性违约；2016年9月14日，李斌、李树芳向董国雍发出《律师函》要求解约，董国雍于次日收到，但不予配合。反诉被告董国雍辩称，同意李斌、李树芳第一项反诉请求，不同意第二项反诉请求；合同解除日期应为2017年8月7日，合同因对方将系争房屋另售他人而无法履行，责任在于对方；董国雍支付第二期房款的时间确实晚于买卖合同约定的付款期限，但双方已口头协商一致同意董国雍延期付款，故董国雍付款并未逾期，李斌、李树芳不享有单方解约权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李斌、李树芳原系系争房屋权利人。2016年3月9日，李斌、李树芳(出售方，甲方)与董国雍(买入方，乙方)签订《售房定金合同》，约定：甲方同意向乙方出售系争房屋；总价178万元整，付款方式为2016年3月8日签约之日乙方支付甲方定金10万元，2016年3月20日之前首付款乙方支付甲方50万元，2016年6月20日之前交易乙方支付甲方100万元；余款总共18万元整，包括户口费5万元、交房3万元、交易当天支付10万元整；交房日期为2016年12月30日。上述合同落款处甲方由李树芬代李树芳签名。2016年6月30日，李斌、李树芳(卖售人，甲方)与董国雍(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋；房地产转让价款共计178万元；甲、乙双方确认，在2016年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲、乙双方交易中心权利过户所产生的税费各自承担；乙方于2016年3月8日支付定金10万元，于2016年3月13日支付首期房款50万元，于2016年6月20日支付第二期房款100万元，于2016年9月20日前在甲乙双方共赴交易中心办理产权过户手续时支付第三期房款10万元，于2016年12月30日交房当日支付尾款3万元，于甲方户口迁出时支付5万元。2016年7月15日，李树芬(甲方)与董国雍(乙方)签订《协议》，载明：系争房屋购房事宜，乙方董国雍同意甲方李树芬，王伟在2021年6月30号前将李树芬与王伟的户口从原住址系争房屋迁出，户口押金为5万元整，若在前述期内原有户口未迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原户口迁出为止。上述合同履行期间，董国雍共计支付李斌、李树芳购房款160万元，其中董国雍分别于2016年3月8日、3月9日、7月1日、7月17日、7月22日转账支付李树芬7万元、3万元、50万元、40万元、10万元，并于2016年3月13日转账支付王逸文50万元。2016年9月12日，阳曲路房屋登记至案外人王某、张某1名下。同月14日，李斌、李树芳委托律师向董国雍发出《律师函》，以董国雍直至2016年6月27日仍未支付第二期房款100万元为由，要求解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，并追究董国雍的违约责任。同日，董国雍向李斌、李树芳发出《告知函》，称其已按约支付房款160万元，但因交易过户前的税收申报等相关事宜未完成，导致系争房屋过户手续不能办理，故董国雍同意在对方积极配合办理税收申报的前提下，预计于2016年10月办理交易过户手续，虽交易过户时间延后，董国雍仍会根据合同约定按约履行付款义务。次日，双方均收到对方发出的函件。同月22日，董国雍向本院起诉要求继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，该案案号为(2016)沪0106民初22059号.上述案件审理中，李斌、李树芳提起反诉要求解除上述合同。2017年3月17日，因李斌、李树芳未缴纳反诉费用，本院裁定其反诉按撤回处理。同月20日，董国雍以补充证据为由撤回该案起诉，本院裁定予以准许。董国雍在本案中，原要求继续履行上述合同，李斌、李树芳于同月24日收到本案起诉状副本。2017年4月16日，李斌、李树芳与案外人张某2签订《上海市房地产买卖合同》，约定李斌、李树芳向张某2出售系争房屋，转让价款为180万元，其中张某2于同月10日支付定金5万元。上述合同载明网上签订时间为同月14日。同月23日，李斌、李树芳与张某2申请办理系争房屋的过户手续。2017年5月9日，系争房屋登记至张某2名下。2017年8月7日，本案进行庭前会议，董国雍提交同月2日调取的关于系争房屋的上海市不动产登记簿，并当庭变更诉讼请求，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。李斌、李树芳的委托诉讼代理人当庭表示不清楚系争房屋出售的情况。审理中，董国雍申请对系争房屋2017年8月2日的市场价值进行评估。本院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估。2017年9月11日，该单位出具沪国衡估字(2017)第0247号房地产估价报告，载明：系争房屋于价值时点2017年8月2日的市场价值为2,549,000元。董国雍认可评估结论。李斌、李树芳称不同意评估，其与张某2约定的转让价款即为系争房屋的市场价值；认可评估结论，但不应采用；即使进行评估，因董国雍逾期支付房款，李斌、李树芳于2016年6月27日起随时可以解除合同，故价值时点应为上述日期，最迟也不应超过2016年9月14日合同解除之日。本院认为，本案的争议焦点是双方是否享有合同解除权以及合同解除的具体日期。李斌、李树芳主张双方所签《上海市房地产买卖合同》于2016年9月15日解除。根据上述合同约定，董国雍应于2016年6月20日支付第二期房款100万元，而董国雍支付该笔款项的时间确实晚于上述期限，但李斌、李树芳在对方迟延付款的情况下，既未主动进行催告，也未在逾期付款超过七日后及时提出解约要求。同时，双方于2016年6月30日签订了买卖合同，又于2016年7月15日签订补充协议。董国雍于2016年7月22日履行付款义务后，李斌、李树芳亦未在合理期限内提出解约。综合上述情况，应认定李斌、李树芳在董国雍逾期付款的情况下仍愿意继续履行双方签订的买卖合同，鉴于董国雍在较短时间内已支付房款，故李斌、李树芳在2016年9月15日不享有合同解除权，上述合同未因其发函而解除。董国雍主张上述合同于2017年8月7日解除。系争房屋于2017年5月9日登记至案外人名下，上述合同已无法继续履行，故董国雍要求解除合同符合法律规定和合同约定，可予准许。鉴于董国雍2017年8月7日当庭提出解除合同的诉讼请求，本院确认合同于该日解除。上述合同解除后，李斌、李树芳应返还董国雍已付房款。合同解除系因李斌、李树芳擅自出售系争房屋所致，故其主张合同解除违约金缺乏法律和事实依据，本院不予支持，其应当向董国雍承担违约责任。关于李斌、李树芳应向董国雍赔偿损失的金额。董国雍称其于2017年8月2日知晓系争房屋被出售，并主张以系争房屋该日的市场价值与双方合同转让价款之间的差额作为损失，尚属合理，本院予以确认，具体金额应以评估结果为准。董国雍在合同履行期间确实存在违约，但李斌、李树芳在出售系争房屋时已收到董国雍的起诉状副本，明知对方对合同解除持有异议，却仍在提交管辖权异议期间擅自出售系争房屋，其行为有违从事民事活动应当遵循的诚信原则。同时考虑到董国雍已支付绝大部分房款，完全具备继续履行合同的能力，故本院认定李斌、李树芳须全额赔偿董国雍房屋差价损失，上述金额不应予以酌减。鉴于本院已支持董国雍主张的房屋差价，可弥补其所受损失，故租房损失和利息损失两项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、原告董国雍与被告李斌、李树芳就上海市静安区平顺路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年8月7日解除；二、被告李斌、李树芳应于本判决生效之日起十日内返还原告董国雍房款1,600,000元；三、被告李斌、李树芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告董国雍房屋差价损失769,000元；四、驳回原告董国雍的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告李斌、李树芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,886.40元(原告董国雍已预缴)、反诉案件受理费3,320元(反诉原告李斌、李树芳已预缴)、评估费7,900元(原告董国雍已预缴)，由原告(反诉被告)董国雍负担134.40元，被告(反诉原告)李斌、李树芳负担36,972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严毅超人民陪审员 慎 颖人民陪审员 陈名玲二〇一七年十月二十五日书 记 员 方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 关注公众号“”