（2017）津0111民初5660号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-10-30

案件名称

陈卫星与李久环房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市西青区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈卫星,李久环,天津市金乐家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

天津市西青区人民法院民事判决书（2017）津0111民初5660号原告：陈卫星，男，汉族，1979年2月13日出生，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：黄培，天津云兑律师事务所律师。被告：李久环，男，汉族，1985年10月29日出生，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘会云，天津华盛理律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406。法定代表人：张彤，总经理。委托诉讼代理人：王育民，该公司职员。原告陈卫星与被告李久环、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈卫星之诉讼代理人黄培，被告李久环及其诉讼代理人刘会云，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司之诉讼代理人王育民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈卫星向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除双方与第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告返还原告定金50000元、支付原告违约金86000元、居间服务费31600元；3.案件受理费由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求：判令被告赔偿房屋差价损失80000元。事实及理由：2017年2月，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于天津市西青区××道北侧××花园16-1-204房屋一套，总价1720000元。还约定2月16日原告支付被告定金50000元，签订合同时原告支付第三人30000元的居间服务费，3月15日前原告筹齐690000元。与此同时，原、被告到��津市西青区房管局办理相关手续，剩余房款1030000元由原告通过贷款形式支付给被告，若原、被告违约，违约方向守约方支付相当于合同约定的房屋实际成交价的5%的违约金。在合同履行过程中，原告实际支付给被告定金50000元、支付给第三人居间服务费30000元，在原告准备好随时带着房款与被告去房管局办理买卖手续时，被告通过第三人告知原告，因为涉案房屋的产权证被案外人扣押，而不能按照合同约定如期到西青区房管局办理相关手续。直到3月31日天津市政府出台《天津住房限购政策》，被告仍未拿回房产证，自此原告失去了购房资格，原、被告已经不能继续履行合同，导致合同解除。被告的行为已经构成根本性违约，应当承担返还定金、赔偿损失及承担合同中约定的违约责任。被告李久环辩称：同意原告要求解除合同及退还原告定金50000元的诉��请求，请求驳回原告其他诉讼请求。房屋买卖合同中对于被告清偿贷款的期限并未明确约定，对于原、被告至天津市西青区房管局打协议的时间也没有约定，因此被告并未违约；合同签订后，被告积极联系贷款银行进行预约清贷，通过自筹资金和联系小贷公司借款两种方式筹集资金清偿贷款，后因小贷公司扣押被告房产证、身份证、户口页等重要资料，导致被告无法办理清偿贷款及撤销抵押手续；限购政策属于不可归责于双方当事人的客观原因，因限购政策导致原告不具有购房资格，合同因此无法继续履行，被告在合同解除中无过错，因此不应承担相关赔偿责任。第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司述称：原、被告及第三人签订合同后，因网签时间是以被告清贷为基础，第三人与被告沟通，让其尽早清贷，被告称自己找小贷公司，导致后期产权证被��押，影响了正常办理房产交易手续，导致时间拖延。2017年4月1日限购政策出台后，原告丧失购房资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年2月16日，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖居间合同》。合同约定原告购买被告位于天津市西青区××道北侧××花园16-1-204房屋，成交价为1720000元。原告应于2017年2月16日支付给被告购房定金50000元，原告承诺于2017年3月15日之前筹齐首付款690000元，剩余房款1030000元通过贷款形式支付给被告。待原告的贷款申请经贷款银行审核通过后，原、被告在第三人陪同下亲自赴天津市西青区房管局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续。在签订合同时原告应支付第三人居间服务费30000元、贷款服务费600元。合同中还约定，就涉案房屋被告在交通银行有抵押贷款余额约500000元未还，被告承诺于签署合同次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，在原告购房资质审核后符合银行及房管局要求情况下严格按照银行规定的时间办理还款领取抵押手续后到房管局办理该房屋抵押注销手续。若原告或被告违反合同约定，违约方向守约方支付相当于合同约定的房屋实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任。合同签订后，原告实际支付给被告定金50000元，支付给第三人居间服务费30000元、贷款服务费600元、房屋评估费1000元。至本案开庭审理时被告尚未清偿贷款，未办理涉案房屋的抵押注销手续。诉讼中，原告针对其主张要求被告赔偿房屋差价损失80000元的诉讼请求提出申请��涉案房屋现有市场价值进行司法鉴定，本院依法委托鉴定，后原告撤回鉴定申请。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同当事人均应按照合同约定和法律规定履行各自义务。关于原告要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求。被告表示同意，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张判令被告赔偿房屋差价损失80000元的诉讼请求。因原告撤回鉴定申请，无证据证实其主张，故本院不予支持。关于原告要求被告返还原告定金50000元的诉讼请求。被告同意返还原告定金50000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付原告违约金86000元及居间服务费31600元的诉讼请求。被告提出抗辩认为，合同中对于被告清偿贷款的��限并未明确约定；因小贷公司扣押被告房产证、身份证、户口页等重要资料，导致被告无法办理清偿贷款及撤销抵押手续；限购政策属于不可归责于双方当事人的客观原因，因限购政策导致原告不具有购房资格，合同因此无法继续履行，被告在合同解除中无过错，不应承担相关赔偿责任。虽在合同中没有对于被告清偿贷款及办理撤销抵押手续期限的明确约定，但合同中对此表述为“被告承诺于签署合同次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，在原告购房资质审核后符合银行及房管局要求情况下严格按照银行规定的时间办理还款领取抵押手续后到房管局办理该房屋抵押注销手续。”该条内容应理解为“及时办理”。合同中约定“原告承诺于2017年3月15日之前筹齐首付款690000元”，按照此类合同的交易习惯，此时点原、被告均应具备签订网签合同的前提条件。签��合同之日至2017年3月15日的一个月期间内应满足被告办理清贷及房屋抵押注销手续的合理期限，但被告至本院开庭审理之日尚未办理房屋抵押注销手续。因被告未履行办理清贷及房屋抵押注销手续的行为造成合同不能继续履行，被告的行为属于根本违约。合同责任为严格责任，不以被告的行为是否存在过错为条件，被告存在违约行为即应承担违约责任。至于原告因限购政策而丧失购房资格的问题，本案中被告未履行办理清贷及房屋抵押注销手续的行为已经造成合同不能继续履行，原告即依法享有合同解除权，故被告以此作为抗辩不成立。原告因限购政策而丧失购房资格是被告违约行为造成的后果，是原告合同利益的损失，是本案考量被告承担违约金的依据。关于居间服务费31600元。该费用系解除合同后原告的实际损失的一部分，但原告已经主张违约金，违约金的性��包括补偿性和惩罚性，因此原告主张违约金，且违约金的数额已经满足该损失的补偿，故原告该主张没有法律依据。基于上述理由，对原告要求被告支付违约金86000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告给付居间服务费31600元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈卫星与被告李久环及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告李久环于本判决生效之日起15日内返还原告陈卫星定金50000元；三、被告李久环于本判决生效之日起15日内给付原告陈卫星违约金86000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2507元，原告负担997元，被告负担1510元（被告于本判决生效后15日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　高建忠二〇一七年十月二十五日书记员　　韩晓凤附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。2.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.《中华人民��和国合同法》六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。4.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。5.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或��履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。搜索“”