（2017）鲁02民终4956号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-22
案件名称
梁兴成、青岛双星物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁兴成,青岛双星物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4956号上诉人（原审被告）：梁兴成。被上诉人（原审原告）：青岛双星物业管理有限公司。法定代表人：黄永柱，总经理。委托诉讼代理人：周卫明，山东柏海律师事务所律师。上诉人梁兴成因与被上诉人青岛双星物业管理有限公司（以下简称双星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁兴成上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由双星物业公司承担。事实和理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误，程序违法。1、双星物业公司未通过法定程序追索物业费等，其诉讼请求不应得到支持。依据国务院《物业管理条例》第六十七条及最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业在向法院起诉之前必须经过书面催交的前置程序。双星物业公司从未督促过梁兴成限期交纳物业费，其诉讼请求应予以驳回。2、双星物业公司未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，导致梁兴成财产损失，双方曾约定以物业费抵顶梁兴成的损失，双星物业公司的诉讼请求应予以驳回。2012年因双星物业公司未尽到相应管理、维护义务，导致梁兴成所居住的楼房外排污管道破裂致管道堵塞，造成梁兴成家中地板等被水浸泡，梁兴成为此支出维修费用4525.40元。当时双方口头约定，以双星物业公司应当收取的物业管理费折抵该笔维修费用，因此梁兴成自2012年7月开始不再交纳物业费，双星物业公司在长达5年的时间也未向梁兴成催交过物业费。3、一审法院关于诉讼时效的认定错误。至2017年1月12日双星物业公司立案之日，其主张的2012年、2013年、2014年物业费、电梯费已超过诉讼时效，丧失胜诉权。物业费的收取是分时段预收，梁兴成侵害双星物业公司权利的行为是独立、变化、有明确侵权时间节点的。双星物业公司没有证据证明诉讼时效中止或中断，其所主张的超出诉讼时效部分的费用不应得到支持。4、一审判决剥夺了梁兴成的诉讼权利，程序违法。一审判决认定梁兴成应当交纳物业费的依据是双星物业公司与百通馨苑小区首届业主委员会签订的《百通馨苑小区（三期）物业管理委托合同》，梁兴成未见过该合同，百通馨苑业主委员会也未到庭说明该合同是否真实存在，梁兴成有权通过申请鉴定的方式以确认该合同效力。一审庭审中，梁兴成申请对合同中加盖的业主委员会公章的真实性及签订时间进行鉴定，一审法院未予支持。被上诉人双星物业公司辩称，梁兴成的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。书面催交不是物业服务企业起诉业主欠费的前置程序，本诉是基于合同请求权，物业服务企业提供服务，业主就应当支付费用，当业主违反该义务时，物业服务企业有权依据合同起诉业主要求交纳所欠物业费。物业服务合同没有约定物业费的支付时间，而且梁兴成欠交物业费的行为持续至2016年，不存在诉讼时效已过问题。双星物业公司向一审法院起诉请求：1、梁兴成立即支付百通馨苑x区x号楼x户物业管理费3180.1元、电梯费1706.6元、水费912元、物业服务费滞纳金686.9元，上述款项共计6485.6元；2、本案诉讼费用由梁兴成承担。一审法院认定事实：双星物业公司为青岛市李沧区百通馨苑小区提供物业服务，梁兴成系百通馨苑x区x号楼x户业主。2010年9月20日、2013年10月19日，百通馨苑小区首届业主委员会先后与双星物业公司签订两次《百通馨苑小区（三期）物业管理委托合同》，合同第二十条均约定，双星物业公司按建筑面积每月每平方米0.7元收取住宅房屋的物业管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；合同第二十五条均约定，双星物业公司按建筑面积每月每平方米0.4元收取住宅房屋的电梯运行费。梁兴成房屋建筑面积为92.72平方米，梁兴成欠交2012年7月至2016年7月的物业管理费3180.3元(0.7元×92.72平方米×49个月)、2012年10月至2016年7月的电梯运行费1706.05元(0.4元×92.72平方米×46个月)、2012年7月至2016年6月的水费838.5元。梁兴成提交地板被淹照片4份、购买地板的收款收据1份，证明梁兴成未交物业费是有原因的，双星物业公司默认用物业费弥补梁兴成修地板的损失。双星物业公司称，上述证据不能证实梁兴成所证明的事项，而且收据也不属于正规发票，对证据的真实性不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，梁兴成于2012年开始欠交物业管理费、电梯运行费，欠交行为持续至2016年，因此，双星物业公司的起诉未超过二年的诉讼时效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，双星物业公司提交的物业管理委托合同合法有效，对梁兴成具有约束力。梁兴成接受双星物业公司的服务，并交纳了2012年7月之前的物业管理费，证明梁兴成对双星物业公司的物业服务不持异议，因此梁兴成应当履行按时交纳物业管理费、电梯运行费、水费的义务。梁兴成提交的证据不能证实其主张，一审法院不予采信。对于梁兴成欠交的2012年7月至2016年7月期间的物业管理费3180.1元、2012年10月至2016年7月期间的电梯运行费1706.05元，符合合同约定，梁兴成应将上述款项给付双星物业公司。对于双星物业公司主张的水费，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于物业服务费滞纳金，因物业服务合同并未约定物业服务费的支付时间，双星物业公司亦未提交其向梁兴成书面催交物业服务费的证据，故对双星物业公司主张的滞纳金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、梁兴成于判决生效之日起十日内给付双星物业公司物业管理费3180.1元、电梯运行费1706.05元，共计4886.15元；二、驳回双星物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由梁兴成负担。梁兴成于判决生效之日起十日内给付双星物业公司25元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明，梁兴成于一审庭审中申请对涉案2013年10月19日物业服务合同的形成时间进行鉴定，其怀疑该合同是后补的，但未提交相关证据予以证明，且无法提供鉴定比对样本，因此一审法院当庭告知对其鉴定申请不予准许。二审中，梁兴成称双星物业公司曾通过电话向其催交物业费。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，双星物业公司与涉案百通馨苑小区业主委员会依法签订了物业服务合同，该合同对业主具有约束力，梁兴成作为业主应按约向双星物业公司交纳物业费。梁兴成自2012年7月起开始欠交物业费，直至2016年7月，其违约行为一直在持续，该期间双星物业公司亦持续提供物业服务，故一审认定双星物业公司的请求未超过诉讼时效，并无不当。二审中，梁兴成认可双星物业公司曾通过电话向其催交物业费，故本院对梁兴成所主张双星物业公司未催交物业费的上诉理由不予采信。梁兴成上诉称其与双星物业公司曾口头约定以物业费抵顶其房屋内地板等被水浸泡造成的经济损失，因此其自2012年7月起不应交纳物业费，但梁兴成在本案审理中并未提交证据证明双方曾达成口头协议，本院对其该上诉理由亦不予采信。关于梁兴成上诉主张的一审程序问题，经本院审查，一审法院对于梁兴成的鉴定申请处理并无不当，程序合法。综上，梁兴成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁兴成负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕾审判员 杨保国审判员 王昌民二〇一七年十月二十五日书记员 王莉莉书记员 吴苗苗 百度搜索“”