（2017）湘10民终1780号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-13
案件名称
郴州市开发区天然之家家居商场与郴州仁诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郴州市开发区天然之家家居商场,郴州仁诚物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1780号上诉人（原审原告、反诉被告）:郴州市开发区天然之家家居商场，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道延伸段金苑阁*栋。经营者：段红梅，女。委托诉讼代理人：杨国琼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:郴州仁诚物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道延伸段东侧。法定代表人：曾凡兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹玉芬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗艳兰，湖南星河律师事务所律师。上诉人郴州市开发区天然之家家居商场（以下简称天然之家）因与被上诉人郴州仁诚物业服务有限公司（以下简称仁诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天然之家的委托诉讼代理人杨国琼、雷翔讲，被上诉人仁诚物业的委托诉讼代理人曹玉芬、罗艳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天然之家上诉请求：撤销一审判决，改判仁诚物业支付天然之家各项损失和费用456,374元，本案一、二审诉讼费用由仁诚物业负担。事实与理由：一、天然之家向一审法院提供的证据证实其为疏通与相邻门面之间的下水道共计花费2960元，下水道属于公共设施，仁诚物业有义务对公共设施进行修缮，故仁诚物业应当支付天然之家下水道疏通费用2960元。二、2016年3月20日至21日强降暴雨，因仁诚物业凿开的两个露天洞口直接排水至公用部分的下水道导致堵塞，洪水侵入天然之家一楼门面，造成天然之家一楼门面被淹，损失达600,000元左右，该事实有天然之家向仁诚物业递交的《申请处理一楼涨水的问题报告》、照片以及天然之家的四位工作人员的证言等证据加以证实。现天然之家起诉请求仁诚物业赔偿损失30,000元，应予支持。三、2016年9月5日仁诚物业拒绝向天然之家售电，造成商场停电90天，无法正常营业，天然之家无奈之下关闭店面、停止营业。根据湖南省郴州市北湖区人民法院作出的（2016）湘1002民主2002号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院作出的（2017）湘10民终920号民事判决书，天然之家在停业期间，仍需按照每月148,800元缴纳门面租金。因此，仁诚物业应赔偿因其停电给天然之家造成的租金损失446,400元（148,800元×3）。综上，请求二审法院依法改判。仁诚物业辩称，一、天然之家向一审法院提交的疏通下水道费用2960元的收条不是正式发票，不具备证据三性，不能作为定案依据。另外，要求财产损害赔偿的前提必须有侵害他人民事权益造成损害的事实，而仁诚物业没有侵害天然之家权益造成不利后果的损害事实，天然之家的一楼门面漏水是因其自己在装修过程中将管道堵塞导致的，与仁诚物业无关。同时，天然之家上诉提出的30,000元财产损失没有相应的证据材料证实。综上，天然之家要求仁诚物业支付下水道疏通费2960元、赔偿财产损失30,000元没有事实和法律依据，依法不应予支持。二、当事人双方于2011年10月13日签订的《金苑阁小区商业门面物业服务协议》意思表示真实，内容合法有效。根据上述协议约定：天然之家逾期交纳物业管理费超过30天，仁诚物业有权采取停水、停电等措施。因天然之家不按期交纳物业管理费，仁诚物业多次口头催交，并在其门面上张贴了催缴函，天然之家不予理睬，仁诚物业才行使先履行抗辩权，但并未对天然之家采取断电措施，只是不卖电给天然之家，天然之家可以自行购买用电。此外，天然之家拖欠店面租金已久，天然之家还将部分门面高价转租给他人收取租金，根本不存在损失。故一审判决驳回天然之家要求仁诚物业赔偿其因停电造成的租金损失的诉请符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天然之家向一审法院起诉请求：1、由仁诚物业支付天然之家下水管道疏通费2960元、财产损失费30,000元，共计32,960元；2、由仁诚物业赔偿天然之家因停电造成的租金损失124,000元[租金148,800元/月÷30天×25天（暂从2016年9月5日算至2016年9月29日），以后损失另计]，并立即恢复供电。以上两项合计156,960元，减去天然之家应交的物业管理费22,986元（3831元/月×6个月），仁诚物业还应赔偿天然之家133,974元；3、诉讼费用由仁诚物业负担。仁诚物业向一审法院反诉请求：1、判令天然之家支付仁诚物业物业服务费30,648元、滞纳金3693.08元、水费801元，合计35,142.08元；2、诉讼费用由天然之家负担。一审法院认定事实，郴州市开发区天然之家家居商场系个体工商户，经营者段红梅，其前身为郴州市开发区居然之家家居商场。2011年3月19日，段红梅与李昌锦签订《房屋租赁合同》，约定段红梅租赁李昌锦坐落于郴州市五岭大道延伸段（金苑阁）一、二、三楼临街门面用于开办家具及家居销售，租赁期为十年，从2012年1月1日至2021日12月31日止；租赁房屋为毛坯房；并对租赁费用、双方的权利义务等进行了约定。签订租赁合同后，段红梅对租赁门面进行了装修并于2011年11月25日正式运营。2011年10月10日，段红梅（乙方）与仁诚物业（甲方）签订《物业管理服务协议》，该协议约定了“甲方和乙方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用收费标准、代收代缴收费服务、保险、违约责任”等内容。2011年10月13日，双方再签订《金苑阁小区商业门面物业服务协议》，其中第二条约定：物业服务费收费标准为0.6元/平方米，每月应缴纳3780元，乙方应在月期满前5日内向甲方缴纳下月度的物业费；水费3.4元/吨，电费1.13元/度，乙方应在每月5日前向甲方缴纳上月的水电费。第六条约定：乙方逾期缴纳物业服务费，每逾期一天，应按欠交的万分之五向甲方承担违约责任；乙方逾期交纳水电费，每逾期一天，应按欠交金额的万分之五向甲方承担违约责任，逾期超过30天，甲方有权采取停水、停电措施；因甲方未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，因甲方违约给乙方造成损失的，甲方承担相应的损失及法律责任。双方一致认可，签订合同后，天然之家每月缴纳3831元物业管理费给仁诚物业，并依约缴纳水电费。从2016年3月1日起，天然之家便开始欠缴物业管理费和水费。仁诚物业从2016年3月起至2016年10月，在每月的25号发出《物业费催缴函》，并进行粘贴，催收函载明天然之家尚欠的物业管理费，限期缴纳，并告知“逾期未能缴纳所欠费用，我公司将停止相关物业服务，因此引起的一切后果由欠费业主自行承担。请不要将施工单位应承担的质量责任与物业管理工作混淆，更不可以施工质量等问题为借口拒交物业费。”因天然之家长期欠缴费用，仁诚物业从2016年9月5日起开始拒绝向其售电，2016年12月3日恢复售电。天然之家从2016年9月关闭门面后，至今未营业。2016年3月20日至21日，天然之家一楼被水淹。2016年3月23日，郴州市北湖区涌泉街道柏树下社区居委会相关工作人员前往天然之家进行现场查看，并于2016年12月5日出具《证明》，载明“家居店后面有一水口直接通向后屋，因排水不畅导致洪水流入家具店内，造成部分家具损毁属实。”2016年10月，天然之家以“仁诚物业未尽管道维修义务造成下水道漏水致房屋被淹”、“断电”为由，诉至法院，要求仁诚物业赔偿损失；仁诚物业于2016年11月提出反诉要求天然之家缴纳物业管理费，并依约支付滞纳金。一审法院分别于2016年11月15日和2017年4月21进行了现场勘查：1、本案所涉门面一楼曾存在所诉的水淹情况，二楼、三楼不存在水淹情况；2、天然之家三楼后门外有两个露天洞口（天然之家认为因强降暴雨，仁诚物业所凿开的两个洞口持续排出道路积水，积水流至下水管道并浸入墙体、流入门面内，造成一楼被水淹，以此主张损失30,000元）；3、天然之家二楼后门外有小沟，沟后面是乱石堆及与露天洞口相连的排水管道（天然之家认为管道是水淹后才安装好的）；4、一楼与郴州市德豪启辰维修服务有限公司（简称德豪公司）紧挨的墙壁、柜子旁的地板脏、有水印；5、天然之家与德豪公司之间有狭长通道，德豪公司及以上门面的生活排水会通过该下水道，通道两端用水泥封死，无法看到通道内情况（天然之家认为该下水道经常堵塞，天然之家花费疏通费2960元，应由仁诚物业承担）；6、一楼现少有家具；7、天然之家从2016年9月关门，至今未营业；8、面对天然之家，其左边的门面已经交由众泰汽车公司经营，众泰公司与天然之家之间有直接通道，可自由出入（天然之家提出是由其提供场地，与众泰公司合作经营；仁诚物业认为天然之家将左边门面转租给众泰公司）；9、天然之家未缴纳2016年7月之后的房租。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人的争议焦点在于：一、天然之家要求仁诚物业支付下水道疏通费2960元应否支持。为证明该主张，天然之家提交了《收条》10张，以2014年7月10日的《收条》内容为例，载明“今收到疏通下水道费用共计肆佰伍拾元整，伍。”仁诚物业对《收条》不予认可。物业公司有义务对公共设施、公共部位进行修缮等，但天然之家所提交的10张收条并非正式票据，且均未详细载明“疏通地点、付款人、收款人”等，对10张收条的真实性、关联性难以认定，对是否属于物业公司负责疏通的下水管道亦难以确定。故对天然之家要求仁诚物业支付下水道疏通费2960元的主张不予支持。二、天然之家一楼遭“水淹”致货物受损是否系仁诚物业负责管理的小区车辆通道上的两个公共下水孔排水导致，以及其主张的财产损失30,000元有无依据。天然之家认为由仁诚物业负责的两个公共下水孔在强降雨天气持续排出道路积水，积水流至其与德豪公司之间的下水道，浸入墙内，造成一楼水淹，仁诚物业未尽到管理义务，应赔偿其财产损失30,000元。为支持其主张，其提交了：1、《申请处理商场一楼涨水的问题报告》及被淹照片，拟证明2016年3月20日至21日因下水道漏水致使门面被淹，造成天然之家损失；2、居委会证明，拟证明2016年3月23日门面被淹后，街道办事处、居委会等人员勘查现场情况及被淹系仁诚物业原因。仁诚物业对上述证据的真实性和证明目的不予认可。天然之家向仁诚物业主张损失赔偿，须举证证明仁诚物业存在违约行为及因该违约行为造成损失之数额等，其提交的《申请处理商场一楼涨水的问题报告》是其单方制作，所载明的内容应属单方陈述；被淹照片无法看出拍摄时间、积水情况以及与其主张的两个下水孔之间的因果关系等；居委会在事发后九个月出具的证明，在无其他证据相互佐证且证明出具人未出庭接受质询的情况下，其真实性和证明目的不予认定。庭审过程中，经法院释明是否针对“漏水原因及损失大小等”进行鉴定，天然之家未在规定期限内提交申请。因此，依据现有证据无法判定天然之家一楼遭“水淹”是仁诚物业负责管理的小区车辆通道上的两个公共下水孔排水导致，亦无法对天然之家在“水淹”中的财产损失作出客观的确认或合理的推定。故对于天然之家要求仁诚物业赔偿财产损害30,000元的主张，不予支持。三、天然之家要求仁诚物业赔偿因停电造成的租金损失124,000元（从2016年9月5日暂算至2016年9月29日，此后另算）应否支持。1、天然之家从2016年3月起拖欠物业管理费、水费，拖欠数月，违约严重；2、双方自愿签订的物业服务合同中约定“甲方有权采取停水、停电措施”，仁诚物业也多次以催缴函、口头等方式进行告知，可见天然之家知道或应当知道拒缴行为将引发的后果；3、天然之家在得知仁诚物业拒绝卖电时，应立即采取积极有效的措施进行妥善处理，其选择直接关闭店面，造成损失扩大，其应对扩大的损失部分承担责任；4、从2016年9月仁诚物业拒绝售电后，天然之家关闭门面，之后恢复供电，天然之家仍未营业，天然之家未能举证证明停电行为与关闭门面具有必然性和因果关系的唯一性；5、天然之家2016年7月之后的租金未再缴纳，未实际发生，且其与出租人已就《房屋租赁合同》的履行发生争议，故对于损失数额亦难以确定。综上，天然之家要求仁诚物业按照148,800元/月的标准赔偿停电期间的损失，不予支持。四、仁诚物业要求天然之家支付物业服务费30,648元（3831元/月×8个月[2016年3月1日至2016年10月31日]）及水费801元能否支持。1、关于物业服务费，天然之家同意按照3831元/月支付从2016年3月1日至2016年8月31日的物业管理费即22,986元，故对于该期间的物业服务费，予以支持。考虑到仁诚物业以不卖电方式催缴物业服务费的行为确有不妥，且2016年9月1日至2016年10月31日期间天然之家门面处于关闭状态，仁诚物业未实际提供物业服务，故对于该期间的物业服务费，不予支持。综上，天然之家应支付给仁诚物业的物业管理费共计22,986元（3831元/月×6个月）。2、合同约定水费由物业公司代收，不违背法律规定，故物业公司要求家居商场支付尚欠的水费801元，予以支持。五、仁诚物业要求天然之家支付滞纳金3693.08元应否支持。“滞纳金”属行政法律体系中的概念，此处应表述为“违约金”较妥。本案中，天然之家拒绝缴纳物业服务费系因与仁诚物业就“水淹”事件的责任、赔偿及其他服务质量问题存在争议，事出有因，并非恶意违约，故对仁诚物业要求天然之家支付违约金的请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）郴州市开发区天然之家家居商场支付给被告（反诉原告）郴州仁诚物业服务有限公司物业服务费22,986元、水费801元，共计23,787元，该款限本判决书生效之日起十日内支付；二、驳回原告（反诉被告）郴州市开发区天然之家家居商场的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郴州仁诚物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2979元，由原告（反诉被告）郴州市开发区天然之家家居商场负担；反诉案件受理费340元，由原告（反诉被告）郴州市开发区天然之家家居商场负担118元，由被告（反诉原告）郴州仁诚物业服务有限公司负担222元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天然之家共提交三份证据：证据1、湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初2002号民事判决书；证据2、湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民终920号民事判决书；证据1、2拟证明停电期间及恢复供电以后的租金天然之家均应按合同交纳，故仁诚物业应承担天然之家停电期间的租金损失。证据3、湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002执1111号执行通知书，拟证明法院要求天然之家按照上述生效判决交纳停电期间及恢复供电以后的租金。仁诚物业发表质证意见如下：以上证据与本案缺乏关联性，根据上述判决书内容可知，2016年3月天然之家经门面房东同意已将一、二楼部分门面转租给他人，且天然之家自2016年5月12日就搬离了涉案门面，没有继续经营。而天然之家于2016年10月8日才提起本案诉讼，故其不存在实际的经营损失。对上述证据，本院认证如下：天然之家提交的三份证据是法院作出的民事判决书和执行通知书，具备证据的真实性，但与本案的处理无关联，不能达到天然之家的证明目的，本院对天然之家拟证明的目的不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，二审的争议焦点是：一、天然之家诉请的下水道疏通费2960元是否应予支持；二、天然之家诉请的财产损失30,000元是否应予支持；三、仁诚物业是否应赔偿天然之家因停电造成的租金损失。关于争议焦点一。《金苑阁小区商业门面物业服务协议》是仁诚物业与天然之家自愿达成的，是双方真实意思表示，依照该协议，仁诚物业具有对房屋公共部位、共同设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。下水道属于房屋公共设施，仁诚物业具有进行维护、修缮、服务与管理的义务。天然之家为证明其花费下水道疏通费2960元，向一审法院提交《收条》10张，但该10张收条不是正式票据，且没有其他证据证实天然之家确实雇请他人对下水道进行了疏通，故对天然之家要求仁诚物业支付下水道疏通费2960元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二。天然之家向仁诚物业主张损失赔偿，须举证证明仁诚物业存在违约行为及因该违约行为造成的损失之数额。天然之家在一审提交的《申请处理商场一楼涨水的问题报告》是其单方制作，所载明的内容属单方陈述；被淹照片无法看出拍摄时间、积水情况以及一楼门面被水淹与由仁诚物业负责管理的小区车辆通道上的两个公共下水孔之间的因果关系等；郴州市北湖区涌泉街道柏树下社区居民委员会在事发后九个月出具的证明，在证明出具人未出庭接受质询且无其他证据佐证的情况下，对其真实性和证明目的不予采信。此外，一审法院还向天然之家释明是否针对“漏水原因及损失大小等”进行鉴定，天然之家未在规定期限内提交申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，天然之家提交的证据无法证实其一楼门面被水淹是仁诚物业负责管理的小区车辆通道上的两个公共下水孔排水导致，也无法证实其具体的财产损失数额，故对于天然之家要求仁诚物业赔偿财产损害30,000元的主张，本院不予支持。关于争议焦点三。《金苑阁小区商业门面物业服务协议》第六条约定：天然之家逾期缴纳物业服务费，每逾期一天，应按欠交的万分之五向仁诚物业承担违约责任；天然之家逾期交纳水电费，每逾期一天，应按欠交金额的万分之五向仁诚物业承担违约责任，逾期超过30天，甲方有权采取停水、停电措施。天然之家从2016年3月开始拖欠物业管理费、水费，仁诚物业多次以物业费催缴函的方式催缴，但天然之家仍未缴纳，构成违约，根据物业服务协议约定，仁诚物业有权采取停水、停电措施。另外，天然之家在2016年7月之后未向门面房东缴纳房租，双方就《房屋租赁合同》的履行发生争议，而仁诚物业于2016年9月开始拒绝向天然之家售电，在仁诚物业于2016年12月恢复售电后天然之家仍未营业，故天然之家无法举证证明停电行为与关闭门面具有必然性和因果关系的唯一性。综上，天然之家要求仁诚物业赔偿因停电造成的租金损失的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人郴州市开发区天然之家家居商场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2979元，由上诉人郴州市开发区天然之家家居商场负担。本判决为终审判决。审 判 长 王利平审 判 员 许永通审 判 员 谷 敏二〇一七年十月二十五日法官助理 朱丹嫔书 记 员 廖超艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”