（2017）浙0822民初2472号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-19
案件名称
李献华与衢州冠科置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
常山县人民法院
所属地区
常山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李献华,衢州冠科置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省常山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0822民初2472号原告：李献华，男，1972年2月22日出生，汉族，住常山县。被告：衢州冠科置业有限公司，住所地：常山县天马街道天马路167-6号。法定代表人：杨忠来，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊厚成，浙江三衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子仙，浙江三衢律师事务所律师。原告李献华与被告衢州冠科置业有限公司（以下简称冠科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月10日、10月25日公开开庭进行了审理。两次开庭原告李献华、被告委托诉讼代理人李子仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李献华向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金60750元（自2016年11月1日起计算至2017年7月8日合计250天，违约金按购房款日万分之三计算）；2.要求被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年2月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的中商广场6幢1单元1002室商品房产，被告向原告交付房产的截止时间为2016年10月31日。合同还就付款方式、时间以及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付首付并申请贷款，贷款放贷后支付给了被告。原告已经全额支付购房款。到2016年10月31日合同约定的最后交房期限时，被告无法按时交房。后被告通知原告于2017年7月8日交房，至此已逾期交房达250天。为此，原告诉至法院，诉请如前。被告冠科公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.根据双方合同第10条之第2项，因买受人自身原因，逾期按揭或未按合同第七款规定按时付清房款的，出卖人不承担违约责任。本案原告存在逾期贷款的情形，被告不需承担逾期交房的违约责任。即便被告逾期交房，也有施工期内雨天较多的不可抗力因素、G20峰会停工的行政措施、买受人贷款未能及时到位、公司股东变更等情形，应予考虑。具体为施工期内暴雨和大暴雨34天、G20峰会11天、买受人贷款未能及时到位64天，共计109天应作为顺延的时间。2.逾期交房违约金以购房款为基数按每日万分之三计算，过分高于造成的损失。原告的损失主要为租金损失，逾期交房违约金应当参照同地段同类房屋的租金予以调减。本院经审理认定事实如下：2015年2月4日，原、被告签订商品房买卖合同，由被告将坐落于常山中商广场6幢1单元1002号房产出售给原告，商品房总价款810000元。2015年2月4日原告支付首付款243000元，余款567000元通过银行按揭贷款方式于2015年4月29日发放到位。双方合同约定，出卖人应当在2016年10月31日前交付商品房。若逾期超过90天，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。另查明，2016年5月10日，浙江省住房和城乡建设厅发布《关于印发的通知》，通知明确衢州市所在区域作为严控区，2016年8月26日至9月6日建筑工地全部停工。2017年7月1日，被告通知原告于2017年7月8日办理交房手续。庭审中，双方申请庭外和解扣除审限1个月。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、借款借据、商品房交付通知书、交房须知、开盘须知，以及被告提供的《商品房买卖合同》、贷款放款回单、《关于印发的通知》、常山县降水气象证明、被告公司章程、决议、变更登记情况等证据予以证实。被告提供的其他证据因原告提出的异议成立，本院不作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一，被告逾期交房是否有法定或约定的免责理由。首先，被告提出暴雨和大暴雨天气属于不可抗力，应予顺延工期。本院认为，天气因素不属于法定的不可抗力事由，被告以此主张顺延工期，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，被告提出G20峰会可顺延11天。根据合同第九条可予以延期的情形第2项约定，省住建部门关于G20峰会期间停工11天的文件属于县级以上行政主管部门根据法律法规规定采取的行政措施。被告主张工期顺延11天，本院予以认可。再次，被告提出买受人逾期按揭，出卖人不需承担违约责任，即便要承担责任也应顺延相应天数。本院认为，根据本案查明的事实，采取银行按揭方式贷款系被告工作人员通知和协助原告办理，贷款发放受银行和相关部门工作流程影响，被告未提供证据证明原告按揭不成或不配合办理手续的情形。所以，对被告关于原告贷款逾期而应顺延交房日期的主张，因其未提供相关证据，本院难以支持。至于被告提出的公司股东变更等其他情形，不属于法定或约定的免责事由，本院不予支持。第二，被告逾期交房的违约金是否过高需要调减。本院认为，本案《商品房买卖合同》系由被告提供的格式合同，违约金的约定是被告在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的。原告因被告违约行为所造成的损失，还应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益。现被告延迟交付房屋，构成违约，所承担违约责任的范围原则上应依当事人的约定。双方在合同第十条明确约定按已交付房价款每日万分之三支付违约金，该违约金标准不违反法律法规的强制性规定。故对被告关于违约金过高要求予以调减的主张，本院不予支持。综上，双方合同约定2016年10月31日前交房，若逾期交房自第二天起至实际交付之日即2017年7月8日计算违约金，据此被告逾期249天。扣除G20峰会可以顺延11天后，被告逾期238天。被告应按合同约定的违约金标准，以已付房价款810000元为基数，按每日万分之三向原告支付逾期交房的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告衢州冠科置业有限公司支付原告李献华逾期交房违约金57834元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告李献华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，减半收取659元，由原告李献华负担36元，被告衢州冠科置业有限公司负担623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 郑志东二〇一七年十月二十五日书记员 王思齐 关注微信公众号“”