（2017）浙0726民初5386号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2018-05-30

案件名称

徐红政与浦江县房地产管理处合同纠纷一审民事判决书

法院

浦江县人民法院

所属地区

浦江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐红政,浦江县房地产管理处

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十三条第一款，第二十四条，第四十条第一款，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0726民初5386号原告：徐红政，男，1969年6月11日出生，汉族，住浦江县。委托诉讼代理人：叶胜阳、曾鲁翠，浙江泽大（金华）律师事务所律师。被告：浦江县房地产管理处，住所地：浦江县月泉东路**号。负责人：张必成。原告徐红政与被告浦江县房地产管理处合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员洪秀珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾鲁翠到庭参加诉讼，被告浦江县房地产管理处经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。徐红政向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于浦江县房屋（房产证号：浦房权证浦阳字第××号）对应的土地使用权转移登记至原告名下；2、判令因办理上述土地使用权转移登记所需要补缴的土地出让金84966元由被告承担；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：1993年，被告开发建设了位于浦阳镇和平南路新建综合楼，一至二层为营业用房，三至六层为商品住宅用房，1993年下半年开始，被告将上述房产作为商品房对外进行出售。1994年2月21日，案外人张增启与被告签订一份《房屋买卖合同》，张增启向被告购买由其开发的位于浦阳镇和平南路新建综合楼3-6层住宅的第五层东大套501室（以下称涉案房产），房屋为商品住宅，建筑面积为107平方米，单价为530元/平方米，房屋总价为56710元。被告将上述房屋出售案外人张增启后办理了房屋所有权证，但土地使用权变更手续未予办理。此后，上述房地产经多次转手出售给陈春芳。2004年10月15日，案外人陈春芳与原告签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告购买案外人陈春芳所有的本案涉案房地产。合同签订后，原告取得了上述房屋的房屋所有权证，但是，至今未取得土地使用权证，案外人告知原告，涉案的整栋房屋均未办理土地使用权证，作为开发商的浦江县房地产管理处会统一办理土地使用权证。此后，因土地使用权证一直未办理，原告要求被告协助办理土地使用权登记手续，但是，被告却以各种理由推托。2017年4月20日，浦江县人民政府发布了《关于对和平北路4号等公房不动产登记的抄告》，要求从房管处购买取得的不动产，按照土地分摊面积的市场评估价缴纳出让金，土地性质从划拨变更为出让；本案所涉房屋的土地分摊面积为23.78平方米。通知下发后，原告才得知，被告一直没有办理分割土地证的手续是因涉案房屋的土地性质是划拨性质，但是，被告此前从未向案外人以及原告披露过本案涉案的土地使用权性质为划拨性质的任何信息，对外出售均是表明房地产系商品房、具有完全产权，实际上上述房地产也能够办理抵押等所有手续，被告隐瞒了土地为划拨性质的事实。现根据浦江县政府的通知文件，本案涉案土地已经具备土地使用权过户条件，只要缴纳土地划拨性质转为出让性质的土地出让金就可以办理土地使用权登记手续。原告认为：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”和《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令[92]第1号）第五条：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”及第四十一条“对《条例》实施后，本办法实施前发生的未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权行为，市、县人民政府土地管理部门应当组织进行清理，并按《条例》规定处罚后，补办出让手续”的规定，被告对外转让土地使用权为划拨性质的不动产，应当办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金。但作为房地产登记机关，同时又是本案涉案房地产的开发建设者的被告，对国家有关规定应系明知，在其实际转让涉案房屋多年后隐瞒至今仍未依法办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金，导致原告无法办理土地使用权变更手续，应当依法承担相应义务，协助原告办理土地使用权变更手续，补交土地出让金。现为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定，原告特此起诉，望判如所请。徐红政为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告组织机构代码信息，证明原、被告的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同六份、契证六份、房屋所有权证一份，证明①被告开发建设了位于浦阳镇和平南路新建综合楼，1993年下半年开始，被告将涉案房产作为商品房对外进行出售的事实；②本案涉案的房屋由被告出售案外人后，案外人将涉案房屋出售给原告，原告取得房屋所有权证，但至今未取得土地使用权证的事实；3、《关于对和平北路4号等公房不动产登记的抄告》一份，证明该通知下发后，原告才知晓涉案土地性质为划拨性质，但是被告此前从未向案外人以及原告披露过本案涉案的土地使用权性质为划拨性质的任何信息，对外出售均是表明房地产系商品房、具有完全产权，以商品住宅的方式对外销售，根据法律规定，变更土地性质需要缴纳的土地出让金应由被告承担的事实；4、《土地估价报告书》一份，证明涉案房屋对应的土地使用权由划拨转为出让需要补缴土地出让金84966元的事实，该笔费用需由被告承担；5、住房集资预约协议书、银行贷款资料，证明本案涉案房地产在被告出售时，被告就承诺房地产拥有完全产权，可以转让、出售、赠予、出租等方式处分，同时，本案涉案的房地产在不动产统一登记制度出台前均可以作为抵押物办理按揭贷款，原告一直认为房地产系商品房，拥有完全产权，对于土地为划拨性质被告从未披露，甚至隐瞒的事实；6、被告出具的《证明》一份，证明本案涉案的房地产不动产登记，被告承认是历史遗留问题导致无法办理，土地至今为止未办理初始登记，被告也承诺会在向县政府报告后再作出处理，以此证明土地出让金应由被告承担。浦江县房地产管理处未作答辩，也未向本院提交任何证据。经审理查明，被告浦江县房地产管理处开发建设了浦阳镇和平南路新建综合楼并对外出售，该房屋的土地性质为国有划拨建设用地。1994年2月21日，被告与张增启签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告将现今位置为浦江县的房屋（建筑面积107㎡）以56710元的价格出售给张增启，合同并约定：房屋交付使用后，产权归张增启所有，浦江县房地产管理处负责提供证件资料，办理房屋交易过户及房屋所有权证的手续和所需费用由张增启负担。房屋售出后张增启登记了房屋所有权证，未办理土地使用权证。此后，涉案房屋又先后转让给了陈美莲、张道喜、石秋先、陈春芳。2007年8月3日，原告徐红政从陈春芳处购得涉案房屋，并于2007年8月7日办理了房屋所有权证[浦房权证浦阳字第××号]。涉案房屋在数次转让过程中均办理了房屋所有权证，但从未办理土地使用权登记。原告徐红政向被告提出要求办理土地使用权登记，被告于2017年2月23日向原告出具《证明》一份“证明我处和平南路8号（药店朱1号）不动产登记因历史遗留问题无法办理，我处已向县政府打报告协调办理该宗土地的不动产登记，待县政府批示后，尽快给药店朱1号2幢501室徐红政户办理不动产登记。”2017年4月20日，浦江县人民政府办公室出具《关于对和平北路4号等公房不动产登记的抄告》一份：“房屋所有权已经登记，土地使用权未登记的。以幢为单位，按照拆迁安置材料、房产登记资料、测绘成果数据资料，直接将建筑占地面积的土地使用权分摊登记给各房屋所有权人，土地用途按房屋用途确定，房管处未转让的不动产，土地性质为划拨；从房管处购买取得的不动产，按照土地分摊面积的市场评估价缴纳出让金，土地性质从划拨变更为出让。同一宗地不同房屋的土地使用权期限起算与届满日期以同一宗地首个不动产权登记申请人申请之日为该宗地上所有房屋的土地使用权期限的起算日。”涉案房屋经统计土地分摊面积为23.78㎡。2017年5月，原告徐红政委托义乌凯程不动产评估有限公司对涉案房屋国有划拨建设用地使用权补交出让金价格进行评估，义乌凯程不动产评估有限公司于2017年5月25日作出凯程（浦）估字（2017）第HB100号土地估价报告，估价结果：1、出让条件下的评估价格：土地面积：23.78平方米，土地单价：7018元/平方米，土地使用权价值：166888元。2、划拨条件下的评估价格：土地面积：23.78平方米，土地单价：3445元/平方米，土地使用权价值：81922元。估价的基准日为2017年5月24日，报告的有效期至2017年11月24日止。此后，原、被告因土地出让金的承担发生纠纷，现原告诉至本院并提出如上诉请。本院认为：浦江县房地产管理处与张增启签订的《房屋买卖合同》，以及涉案房屋几经转让过程中签订的五份《房地产买卖合同》均系买卖双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此规定，在转让房产前，应当由土地使用方完成报批及办理将土地性质由划拨转为出让的手续。本案中，被告浦江县房地产管理处以划拨方式取得涉案房屋的土地使用权，并在未完成划拨土地转让报批及办理划拨土地使用权出让手续的情形下，于1994年2月21日将涉案房屋以商品房性质出售给案外人张增启，且在房屋买卖合同中既未载明土地使用权取得方式又未明确约定土地出让金的负担，嗣后又未对此达成补充协议。被告出具的《证明》证实涉案房屋的土地不动产登记应由被告向县政府报告协调，尽快办理，同时亦证明划拨土地转让报批及办理将土地性质由划拨转为出让手续系被告应尽的职责和义务。浦江县人民政府的抄告证实，涉案房屋土地使用权登记的条件已成就，现争议的是补缴的土地出让金由谁承担。本案中原、被告虽未直接发生房屋买卖合同关系，但追其根源，涉案房屋未能办理土地使用权证的原因系被告在未完成划拨土地转让报批及出让手续的情形下转让涉案房屋，被告浦江县房地产管理处作为城市房地产管理的行政主管部门，无视城市房地产管理法的强制性规定，在以划拨方式取得土地使用权的地块上建造房屋并出售他人，售后二十余年也不补办相应手续，以致涉案房屋的土地使用权至今未能登记，责任在于被告，应补缴的出让金应由被告承担。涉案房屋分摊的土地面积为23.78平方米，经估价应补缴的出让金为84966元，鉴于土地估价报告的时效性，本院对具体数额不予认定，具体以实际发生时为准。故原告的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。被告浦江县房地产管理处经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是对法律的不尊重，也是对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担，本院依法缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条、第四十条第一款、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告浦江县房地产管理处于本判决生效之日起十日内按相关规定向相关部门缴纳土地出让金，并于缴纳土地出让金后十日内协助原告徐红政办理位于房屋[房产证号：浦房权证浦阳字第××号]的土地使用权证手续。本案受理费962元（已减半收取），由被告浦江县房地产管理处负担。被告须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费交于浦江县农村信用合作联社浦江县人民法院执行款专户，账号20×××98。逾期将强制执行。？如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　　洪秀珍二〇一七年十月二十五日书记员　　薛儒君申请执行时效贰年逾期不予执行 微信公众号“”