（2017）鄂01民终5437号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
武汉宏宇实业集团有限责任公司、武汉市世纪物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉宏宇实业集团有限责任公司,武汉市世纪物业管理有限公司,詹克锋
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5437号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉宏宇实业集团有限责任公司，住所地武汉东湖新技术开发区庙山小区管委会二楼。法定代表人：王道友，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：武汉市世纪物业管理有限公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区玉龙岛花园。法定代表人：郑乃平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹宁君，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹克锋，男，1979年7月1日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：黄先平、陈爱云，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上诉人武汉宏宇实业集团有限责任公司（以下简称宏宇公司）、上诉人武汉市世纪物业管理有限公司（以下简称世纪物业公司）因与被上诉人詹克锋合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宏宇公司上诉请求：撤销一审判决；改判撤销宏宇公司与詹克锋之间的房屋租赁合同；驳回詹克锋的全部诉讼请求；诉讼费用由詹克锋承担。事实及理由：1、宏宇公司与詹克锋之间无直接的承、发租的事实及法律关系。2、詹克锋从未向宏宇公司履行过合同义务。上诉人世纪物业公司上诉请求：撤销一审判决；改判詹克锋继续履行与世纪物业公司之间的房屋租赁合同；诉讼费用由詹克锋承担。事实及理由：1、詹克锋与世纪物业公司之间的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行。2、世纪物业公司对诉争房屋享有独立的经营权和收益权，一审判决剥夺了世纪物业公司的合法权益。3、詹克锋与世纪物业公司之间的房屋租赁合同尚在履行中，一审判决宏宇公司履行与詹克锋之间的房屋租赁合同，两份合同系同一标的物，宏宇公司与詹克锋之间的房屋租赁合同履行不能。被上诉人詹克锋辩称，詹克锋与宏宇公司之间的房屋租赁合同已取代詹克锋与世纪物业公司之间的房屋租赁合同，詹克锋与世纪物业公司之间的房屋租赁合同已终止。一审判决正确，请求驳回宏宇公司和世纪物业公司的上诉请求，维持原判。2016年11月11日，詹克锋诉至一审法院，请求：1、判令解除詹克锋与宏宇公司的《房屋租赁合同》；2、判令宏宇公司、世纪物业公司赔偿詹克锋装修损失428600元；3、判令宏宇公司、世纪物业公司赔偿詹克锋可得利益损失175200元；4、判令本案诉讼费由宏宇公司、世纪物业公司负担。后变更诉讼请求为：1、詹克锋与宏宇公司签订的合同有效；2、宏宇公司继续履行房屋租赁合同；3、本案诉讼费由宏宇公司负担。事实与理由：詹克锋与宏宇公司于2015年6月18日签订《房屋租赁合同》，宏宇公司将位于武汉东湖新技术开发区玉龙岛商业街物业办公司2号楼梯、二楼南及三楼北共计20间房屋及楼梯间出租给詹克锋用于詹事府后勤管理（武汉）有限公司的经营，约定房屋租赁期自2015年6月18日至2020年6月17日，年租金为48000元。詹克锋已缴纳一年租金（由世纪物业代收），后开始装修、营业，装修共花费468600元。2016年4-7月期间，宏宇公司通过张贴公告等方式，称将收回诉争房屋自行经营，并采取停电、停水、清退等措施。据查，宏宇公司收回房屋的根本原因系认为合同约定租金价格过低，而根据租赁合同第四条第一款约定：“甲乙双方在此确认本房屋装修所需费用为30万元，若本合同依法提前终止、期满终止或期满无论何种原因未予续租，乙方将按房屋现有装修房屋归还给甲方，甲方同意给予乙方一定装修补偿。计算方式30万元装修费-乙方实际承租年限×2万元/年”。鉴于租赁合同真实、合法、有效，故提出上述请求。宏宇公司一审辩称，本案实际履行的合同是詹克锋与世纪物业公司签订的合同；2、宏宇公司与詹克锋之间的房屋租赁合同系方便詹克锋办理其公司注册手续，该合同不是双方真实履行的合同，事实上也没有履行；3、从内容上，宏宇公司与詹克锋之间的房屋租赁合同显失公平，要求驳回詹克锋的诉讼请求，并提出反诉：要求撤销宏宇公司与詹克锋之间的于2015年6月18日签订《房屋租赁合同》，诉讼费由詹克锋负担。针对宏宇公司提出的反诉，詹克锋一审辩称，与宏宇公司签订的房屋租赁合同合法有效，要求驳回宏宇公司的反诉请求。世纪物业公司一审述称，1、詹克锋与宏宇公司签订的房屋租赁合同没有事实基础与法律依据，宏宇公司已经将该房屋的出租权交给世纪物业公司，世纪物业公司与詹克锋签订房屋租赁合同并已实际履行，詹克锋与宏宇公司签订的合同从未履行，不存在继续履行；2、世纪物业公司与詹克锋于2015年5月5日签订的房屋租赁合同真实合法有效的；3、世纪物业公司有权对诉争房屋对外出租。一审法院认定如下：1、关于合同的签订2015年5月5日，甲方（出租方）世纪物业公司与乙方（承租方）詹克锋签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：甲方自愿将座落在玉龙岛商业街物业办公楼2号楼梯二楼南三楼北共20间房屋出租给乙方使用；甲乙双方约定上述房产年租金为48000元，租赁期限自2015年6月18日至2020年6月17日止，租金按年结算，由乙方在每年6月18日的前30日内交付给甲方，第二年开始每年递增2000元；上述房屋为开发商未售房产，甲方系此房产的委托代理方，此房产租赁期间甲方原则上不建议乙方装修，以免造成经济损失，乙方自行决定的装修事项，合同解除时有经济损失的乙方自行承担，与甲方无关；双方还就其他事项进行了约定。在该合同第七项违约责任约定：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。2015年6月18日，甲方（出租方）宏宇公司与乙方（承租方）詹克锋又签订一份《房屋租赁合同》，租赁标的物、租赁期限、与前述《房屋租赁合同》一致，其中第一条第3项约定，上述房屋为开发商未售房产，甲方系此房产的委托代理方，此房产租赁期间甲方原则上不建议乙方进行装修，以免造成经济损失，乙方自行决定的装修事项，合同到期时有经济损失的乙方自行承担，与甲方无关；第四条房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、虽甲方原则上不建议乙方进行装修，但考虑到房屋的现状及乙方的实际租赁需求，甲方在此同意乙方对租赁房屋进行装修，费用由乙方自行承担。甲乙双方在此确认本房屋装修所需费用为30万元，若本合同依法提前终止、期满终止或期满无论何种原因未予续租，乙方将按房屋现有装修房屋归还给甲方，甲方（那个）同意给予乙方一定装修补偿。计算式30万装修费用－乙方实际承租年限×2万元/年；2、因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复；3、乙方对甲方正常的房屋检查和维修给予协助；4、乙方应在租赁期届满时把房产及原室内租赁物品按清单如数交还给甲方，如有损坏应作价赔偿。如需继续承租上述房产，应提前1个月与甲方协商，双方可续租或另签契约。如乙方需继续承租的，应提前一个月与甲方协商，双方另行签订租赁合同，乙方在同等条件下享有优先续租权；5、租赁期内所发生的水电费、煤气费等费用由乙方承担。乙方承担租赁期内的一切安全责任；6、乙方不得破坏房屋周边的花草树木，若有损坏应作价赔偿；第五条违约责任：任何一方未履行本契约规定的条款构成根本违约的或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。1、如遇不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任；2、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉；3、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力；4、本契约一式贰份，甲乙双方各执壹份；6、双方约定的其他事项：甲方已收取水电押金1500元；7、物品清单见合同背面。詹克锋对以上两份合同的真实性均不予否认，但认为2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》系对2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》进行了变更。詹克锋陈述：因为第一份合同在履行过程中出现问题需要变更，就与世纪物业公司工作人员张莹协商。合同变更后，2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》已经终止，实际履行的为2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》。宏宇公司、世纪物业公司2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》的真实性予以认可，对2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》的真实性不认可，认为该份合同加盖公章系伪造。一审审理过程中，詹克锋提出申请，要求对该份合同中加盖“武汉宏宇实业集团有限责任公司”的公章进行鉴定后，宏宇公司、世纪物业公司对该份合同加盖的“武汉宏宇实业集团有限责任公司”公章的真实性予以认可，但认为该合同系世纪物业公司工作人员签订，加盖宏宇公司的公司印章系内部管理问题，公章系公司员工私盖，宏宇公司对合同的内容并不知情，该合同因第四条第1项的约定显失公平，应予撤销，实际履行的合同为詹克锋与世纪物业公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》。综合当事人提交的证据，结合双方当事人的陈述，一审法院对詹克锋与世纪物业公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》及詹克锋与宏宇公司于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》的真实性予以确认。2、关于合同的履行2015年5月5日，詹克锋向世纪物业公司缴纳了2015年6月18日至2016年6月17日的租金28000元。世纪物业将租赁标的交由詹克锋使用，詹克锋将房屋装修后作为公寓对外出租。2016年5月12日，詹克锋向世纪物业公司缴纳水费2000元，同年8月17日缴纳电费1000元。2016年4月至同年7月期间，宏宇公司表示要收回租赁房屋，在讼争出租房屋上张贴公告，通知詹克锋解除合同。2016年8月11日，詹克锋向宏宇公司邮寄一份《关于詹克锋交纳房屋租金的通知》一份，内容为：本人詹克锋于2015年6月18日与贵司签订《房屋租赁合同》，约定贵司将玉龙岛商业街物业办公楼2号楼梯、二楼南及三楼北共计20间房屋及楼梯间出租给我使用，合同约定租赁期限自2015年6月18日至2020年6月17日，但贵司多次在我承租的房屋门面上贴《告知函》，告知上述租赁合同期限已满，通知我办理退租事宜，与贵司重新签订租赁合同。我认为本人与贵司签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在合同终止的情形，且本人多次与贵司沟通贵司通知本人退租及按照上述《房屋租赁合同》约定交给下一年度房租事宜，贵司一直未派相关工作人员与我沟通联系退租及收取房租一事。我还是希望继续履行合同，承租贵司的上述房屋，请贵司将公司收取租金的帐号于收到本《通知》之日起三日内提供给我，让我完成支付房租义务，并于收到上述租金后的当日向本人开具房屋租金相应发票，让上述合同得以继续履行；如未将租金发票交于本人亲笔签字，本人向贵司转帐后即视为交付房租义务已经完成。函件发出后，宏宇公司未回复，詹克锋未支付租金。2016年11月，因宇宏公司要求收回房屋，世纪物业公司对詹克锋租赁的房屋采取停水停电措施，导致双方发生纠纷。詹克锋遂诉至法院。一审法院另查明，本案讼争的房屋的产权人为宏宇公司。宏宇公司为世纪物业公司的股东，占70%股份，2015年，宏宇公司将本案讼争的房屋委托世纪物业公司出租经营。一审法院认为，詹克锋与世纪物业公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》及詹克锋与宏宇公司于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合同形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的情形，两份合同均已成立，均已生效。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。截止2015年7月，宏宇公司已知晓詹克锋与该公司签订《房屋租赁合同》的内容，并向詹克锋发出通知要求解除合同，在此后的一年期间，宏宇公司未主张撤销合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，宏宇公司虽然认为2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》存在可撤销的情形，不仅没有在法定期限内行使撤销权，而且采取张贴通告的方式要求解除合同，以实际行动放弃撤销权，宏宇公司的撤销权消灭。关于詹克锋要求继续履行合同的请求，詹克锋与世纪物业公司于2015年5月5日签订的《房屋租赁合同》及詹克锋与宏宇公司于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》除装修条款不同外，其它约定基本一致。2015年6月18日签订《房屋租赁合同》签订过程中，詹克锋与世纪物业公司的工作人员协商变更合同内容，虽然在该份合同第一条第3项中仍表述为“上述房屋为开发商未售房产，甲方系此房产的委托代理方，此房产租赁期间甲方原则上不建议乙方进行装修，以免造成经济损失，乙方自行决定的装修事项，合同到期时有经济损失的乙方自行承担，与甲方无关”与事实不符，但宏宇公司作为出租房屋的所有权人，在合同上加盖公章，视为对变更后合同的认可，应承担相应的法律责任。在合同履行过程中宏宇公司虽要求解除合同，但詹克锋明确表示不同意，要求继续履行。在该合同未经双方协商解除或经法定程序解除的情况下，詹克锋要求继续履行合同的请求，不违反法律规定，应予支持。综上所述，詹克锋的诉讼请求符合法律，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款第（一）项、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、武汉宏宇实业集团有限责任公司与詹克锋于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》有效；二、武汉宏宇实业集团有限责任公司继续履行上述第一判项合同权利义务；三、驳回武汉宏宇实业集团有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费40元，均由武汉宏宇实业集团有限责任公司负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：一审庭审中，宏宇公司明确表示诉争房屋对外出租的权利在世纪物业公司。宏宇公司将诉争房屋委托世纪物业公司代为管理，租金收益世纪物业公司取得，但双方没有书面合同约定。本院认为：詹克锋分别与世纪物业公司、宏宇公司就本案诉争房屋签订《房屋租赁合同》，经查，两份《房屋租赁合同》均不具备合同无效的法定情形，一审判决认定两份合同均已成立、生效正确。宏宇公司主张已将诉争房屋委托世纪物业公司代为管理，虽其明确表示诉争房屋对外出租的权利在世纪物业公司，但双方无书面合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，一审判决依据詹克锋的诉讼请求，判令宏宇公司继续履行与詹克锋之间的合同权利义务有事实和法律依据。宏宇公司与世纪物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由武汉宏宇实业集团有限责任公司负担120元，武汉市世纪物业管理有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判长 安林锋审判员 李斌成审判员 骆朝辉二〇一七年十月二十五日书记员 申光伟 微信公众号“”