（2017）粤0604民初13889号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-30
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司与黄燕华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司,黄燕华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13889号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：郑晓芬，系原告员工。委托诉讼代理人：吴锐萍，系原告员工。被告：黄燕华，女，1976年9月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告黄燕华物业服务合同纠纷一案,本院于2017年9月27日立案受理后。依法适用简易程序于2017年10月12日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费，2013年7月-2017年8月的物业服务费共计11691.5元；2、被告以每月物业服务费233.83元（2.5元/月/平方米*93.53平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2017年9月16日的违约金数额为11691.5元；3、被告向原告支付公摊电费，2014年10月-2017年6月的公摊电费共计1280.64元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区岭南大道北131号2座2809房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费233.83元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年7月开始拖欠原告费用，至2017年9月16日拖欠的款项已经达24663.64元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知书》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、企业核准变更登记通知书。证明广东碧桂园服务有限公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、《广东省商品房买卖合同》、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、收楼通知书。证明被告系禅城区岭南大道北131号2座2809房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、物业服务费欠费明细、物业服务费催缴函。证明被告自2013年7月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。5、不动产登记信息查询结果。证明被告为涉案房产的产权人。诉讼中，被告未提交证据。经审查，本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1系主体材料，本院经审查后予以确认；证据2、5有原件核对，本院对真实性予以确认；证据3的商品房买卖合同、前期物业服务协议、收楼通知书有原件核对，本院对真实性予以确认，该组证据中的其他材料无原件核对，本院对真实性不予确认；证据4的欠费明细虽为原告单方制作，但被告未提出异议，故本院予以确认，催缴通知单有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月4日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告黄燕华签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告购买禅城区岭南大道北131号二座2809房。2、出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已交付商品房。同日，被告黄燕华（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：1、甲方交纳物业服务费按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。2、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）。3、物业服务费按约定由甲方交纳，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。另查明，2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。佛山市禅城区岭南大道北131号二座2809房权利人为购房人为黄燕华，房屋建筑面积97.95平方米，每月应支付物业服务费244.88元。案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2015年1月15日以黄燕华为被告向本院提起房屋买卖合同诉讼，案号是（2015）佛城法民一初字第264号，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司在该案中主张黄燕华支付剩余房款873672及逾期付款违约金。本院于2015年3月2日作出《民事判决书》，判令“被告黄燕华于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司支付位于佛山市禅城区岭南大道北131号二座2809房购房尾款873672元及违约金（违约金计算方法：以873672元为本金，以日万分之三为标准从2013年6月30日起计付至本判决确定的给付之日止）。”该判决已生效。广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司于2016年10月8日以黄燕华为被告向本院提起物业服务合同诉讼，案号是（2016）粤0604民初10729号，原告在该案中主张被告黄燕华向原告支付禅城区岭南大道北131号二座2809房2013年7月至2016年8月的物业服务费8885.54元及违约金。本院于2017年2月6日作出《民事判决书》，判令“一、被告黄燕华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2013年7月至2016年8月的物业服务费8885.54元；二、被告黄燕华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付欠缴物业服务费违约金8885.29元。”该判决已生效。原告庭审中陈述：被告拖欠2014年10月之后的公摊电费，公摊电费已由原告垫付。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。被告作为涉案2809房屋的购房人，虽未办理收楼手续，但从原告举证的内容来看，被告对收楼的事项是知情的，收楼手续未能完成的原因在于被告未能向开发商支付剩余购房款，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，该种情况应属由于买受人的原因未能按期交付，应视为出卖人已交付商品房。故原告有权向被告主张物业服务费。然涉案物业2013年7月至2016年8月的物业服务费及违约金本院已经在（2016）粤0604民初10729号案件中支持，原告在本案中属重复主张，本院对该时段的物业服务费及违约金不予支持，至于2016年9月至2017年8月的物业服务费，合法有据，本院予以支持。涉案物业每月物业服务费应为244.88元，现原告仅主张233.83元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。关于原告诉请的违约金。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，原告根据协议有权向被告主张违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告未对违约金的计付标准提出异议，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，本院予以确认。关于公摊电费的问题。公摊电费依据物业服务合同约定由被告负担，且该部分费用已由原告垫付，被告对此亦未持异议，本院对原告主张的2014年10月-2017年6月公摊电费1280.64元予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告黄燕华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号二座2809房2016年9月至2017年8月物业服务费共计2805.96元及违约金（违约金以每月233.83元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按每日5‰分段累计至清偿所欠物业费之日止，即2016年9月物业服务费的违约金自2016年11月1日起计，如此类推）；二、被告黄燕华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北129号二座2809房2014年10月至2017年6月公摊电费1280.64元；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取208元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担158元，被告黄燕华负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一七年十月二十五日书记员 余柔敏 搜索“”