（2017）桂0803民初1272号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-12

案件名称

梁汉勇与贵港市兴港投资发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

贵港市港南区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁汉勇,贵港市兴港投资发展有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

广西壮族自治区贵港市港南区人民法院民事判决书（2017）桂0803民初1272号原告：梁汉勇，男，1979年5月17日出生，汉族，住贵港市港南区。委托诉讼代理人：李伟明，广西中飞律师事务所律师。被告：贵港市兴港投资发展有限责任公司，住所地贵港市迎宾大道883号院房产管理综合大楼11楼1101-1106号。法定代表人：彭伟，董事长。委托诉讼代理人：朱绍欢，广西诚济律师事务所律师。委托诉讼代理人：余予，广西诚济律师事务所实习律师。原告梁汉勇与被告贵港市兴港投资发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟明、被告委托诉讼代理人朱绍欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁汉勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金9327元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月12日，原告与被告签订《贵港市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告在贵港市港南区政府西南面开发建设的“悦港花园”第2幢2单元405号房，房屋建筑面积71.47平方米，单价每平方米2900元，房屋价款为207263元。合同第九条约定，被告应当在2016年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“已办理房地产开发项目交付使用备案”和“该套房已竣工验收合格”条件，并符合本合同约定的限价住房交付给原告使用。合同第十条约定，被告逾期交房超过30天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款107263元，其余价款向中国银行股份有限公司贵港市江南支行借贷100000元共计207263元支付给被告。但被告并没有按合同第九条的约定于2016年12月18日前将符合约定条件的房屋交付给原告。被告直至2017年5月17日才将有关材料交政府有关部门备案。当原告找到被告要求其支付逾期交房违约金时，被告则以合同免责条款拒绝原告的要求。为此原告诉至法院。被告贵港市兴港投资发展有限责任公司辩称，首先，关于交房时间的确定，被告认为应当是2017年3月17日为交房时间。2017年3月17日涉案小区完成验收且合格，当天就以短信形式通知原告，可以领房。验收合格以建设单位的竣工验收报告为准，并不是以工程验收竣工行政备案为准。2017年3月17日建设单位组织的五方验收合格并出具验收报告已经表明涉案小区的房屋经验收合格，达到交付条件。备案仅是竣工验收的最后程序，是监管部门对整个商品房开发环节的再次审查，并不是监管部门对房屋质量的最后定论。因此，被告交付房屋的时间应当是验收合格时间即2017年3月17日，而不是备案时间2017年5月17日。原告计算延期交房期限自2016年12月18日起至2017年5月17日止没有事实依据，相应地计算违约金数额也不应得到支持。其次，被告延期交房不属违约。被告与原告签订的买卖合同中第九条第二款约定了可以延期的情形，只要是政府原因导致延期交房的，被告可以延期交房。涉案房屋主体建设工程于2015年8月20日已经完成建设并验收合格，相反，由于涉案小区周边的道路、供水、供电等市政基础配套设施没有建设好才导致延期交房。在道路建设方面，因市政基础配套设施的管道铺设需要占有周边相邻人的土地，需要协调得以完成建设；在供电设施建设方面，供电设施建设政策的变化，导致被告在涉案小区配套设施方面滞后，也是导致延期交房的另一个主要原因。在供水设施建设方面，涉案小区周边道路建设滞后，导致涉案小区供水管道无法同步建设，本该属于政府主导建设的涉案小区的市政基础设施，被告为了能够顺利及时地交付，主动积极地参与了建设，为了原告的合法权益，避免逾期交房，被告已经尽其所能了。综上所述，涉案小区的供电、供水设施建设是以涉案小区周边政府主导建设的市政配套设施的建设作为基础，只有市政配套设施建设完成，涉案小区的供电、供水才能建设。被告延期交房，是因为政府所主导建设的市政基础配套设施没有与涉案小区同步建设、同步交付所导致的，不属违约，不应当承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人对证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议的证据，本院综合全案证据再作认定。对双方有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的网络问政，因是复印件，没有相关部门盖章确认，对于真实性本院不予确认。对于被告提供的贵港市2012年第八期国有建设用地项目（市限价商品房项目）建设合作协议，因是被告与第三方广西龙军投资有限公司签订的合同，广西龙军投资有限公司未到庭确认，本院不作为定案依据；对主体结构分部工程质量验收报告，有施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的签章，本院予以确认；对于广西壮族自治区建筑工程质量监督报告、贵港市政府采购计划备案表、关于贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目用地情况的说明、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证审批单、广西壮族自治区工程建设报建表、贵港市市政基础设施工程施工图设计文件审查备案表、贵财评函[2017］12号文件，因是相关政府部门出具的，真实性本院予以确认；对于建设工程招标控制价成果文件登记表、中标通知书，因是被告与第三方的关系，本院不作为定案依据；对于中标公告、贵国资函[2013]76号《关于同意市兴业房地产开发有限责任公司变更名称的批复》、贵港市2012年第八期国有建设用地使用权挂牌出让公告，因是复印件，本院不予确认；对于港南区人民政府关于请求解决限价房项目征地拆迁工作经费的函与贵港市建设投资发展有限公司文件处理笺相互形成证据链，因此，对于真实性本院予以确认；对于现场图片，与本院实地勘察的一致，真实性本院予以确认；对于贵港市2012年市本级限价商品住房建设项目设计方案、发票、收据的真实性本院予以确认，但能否证明被告的证明目的，本院将综合全案再作认定。（证据清单详见附件一证据目录）根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《贵港市限价住房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵港市港南区政府西南面“悦港花园”第2幢第4层2单元2-405号房，该限价住房的用途为住宅，属钢混结构，层高为3米，所在建筑物层数为地上13层；该限价住房建筑面积为71.47平方米，单价每平方米2900元，金额为207263元整；原告按贷款方式付款，首期支付全部房价款的51.75%，其余价款向中国银行股份有限公司贵港市江南支行借款支付；其中合同第九条约定：被告应当在2016年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已办理房地产开发项目交付使用备案和该套房已竣工验收合格，并符合本合同约定的限价住房交付原告使用；如遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告或是因政府相关原因导致延期交付的，除原、被告协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；合同第十条还约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权退房；……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；限价住房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，原、被告双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：原告在接到被告电话通知或《交房通知书》之日起15天内与被告办理交接手续；无正当理由逾期不来办理，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知书确定的交付使用之日起，由原告承担；所产生的物业服务费和其他费用自房屋交付之日起由原告承担等内容。合同签订后，原告于2016年12月21日向被告付清了房款。涉案房屋主体工程于2015年8月20日完工。2016年12月10日，被告通过手机短信告知全体业主称，由于项目用电审批报装遇上新出台的《广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策》，各项程序由自治区南方电网统一管理，招标程序流程长，导致无法按时供电，影响到本项目无法进行竣工验收，也会影响各位业主正常用电，本着对业主负责的态度，原定2016年12月18日交房时间需要延长至2017年3月18日等内容。2017年3月16日，涉案小区开始提交验收，上述房屋也于2017年3月25日经勘察单位广西贵港工程地质勘察院、设计单位中物联规划设计研究院有限公司、施工单位广西贵港建设集团有限公司、监理单位广西大通建设监理咨询管理有限公司、建设单位贵港市兴港投资发展有限责任公司五方验收合格，并在《竣工验收备案表》的竣工验收各方意见栏注明：“验收合格，同意备案”。2017年5月17日，被告将工程竣工验收备案文件交贵港市港南区建设局备案，贵港市港南区建设局在《竣工验收备案表》备案意见处写明：“该工程的竣工验收备案文件已于2017年5月17日收讫，文件齐全，同意备案”，并加盖公章。另查明，2017年3月17日，被告通过短信方式通知原告于2017年3月18日-21日前来领取涉案房屋。但原告直至2017年3月27日才到被告处领房。原告所购买的房屋属于低价住房，是贵港市人民政府为缓解中等收入家庭住房困难，采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。2012年8月15日，贵港市人民政府还下发了贵政发[2012]24号《贵港市人民政府关于印发贵港市限价普通商品住房管理暂行办法的通知》，该暂行办法第十条第二款规定：“限价住房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。”。而涉案小区周边市政基础设施包括道路、排水管道、供水、供电等未能与住宅同步建设。2015年6月7日，贵港市建设投资发展有限公司向贵港市发展和改革委员会提出《关于请求批复贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建议书的请示》，请求建设涉案小区周边的道路工程、给排水工程、照明及电力电讯管沟工程等，2016年6月8日，贵港市发展和改革委员会作出《关于贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建议书的批复》，同意由贵港市建设投资发展有限公司作为项目业主建设涉案小区周边的道路工程、给排水工程、照明及电力电讯管沟工程、交通工程、绿化工程等。2016年5月19日，被告以涉案小区市政道路尚未开工建设，导致小区供水管路无法处理，业主用水未能完成申报工作，小区的排污也不能与市政排污相连为由，向贵港市人民政府提出修建2012年市本级限价商品住房周边道路的请示。2016年12月7日，贵港市发展和改革委员会下发贵发改投资[2016]707号《关于同意变更贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目业主的批复》，同意贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目业主变更为被告。2017年2月13日，被告取得建设用地规划许可证。2017年5月5日，贵港市财政局给被告下发贵财评函[2017]12号《关于贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）工程预算控制价意见的函》，该函载明：“贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）工程属市财政投资项目”等内容。2016年11月8日，被告为了加快涉案小区业主用水管道工程建设，还向贵港市市政局提出要求对涉案小区用水管道工程实行管道建设开工。2016年11月16日，贵港市住房和城乡规划建设委员会作出答复，同意按报来的定点位置建设该路段供水管道工程，并要求被告根据贵港市给水专项规划要求设置该路段的供水管道管径，并在完善方案后报其审批。2016年5月16日，贵港市物价局出台《关于贵港市新建住宅区供配电设施建设维护收费有关问题的通知》，通知要求根据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（自治区人民政府令第108号）和《广西壮族自治区物价局关于广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》（桂价格[2015]95号）的规定，对贵港市新建住宅区供配电设施建设维护收费标准、实施范围等作出规定。2016年8月10日，被告向贵港市供电局申请变更供电方案，贵港市供电局于2016年8月31日作出同意更改方案。还查明，被告贵港市兴港投资发展有限责任公司系国有控股的有限责任公司。本院认为，原、被告双方签订的《贵港市限价住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定：“被告应当在2016年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已办理房地产开发项目交付使用备案和该套房已竣工验收合格，并符合本合同约定的限价住房交付原告使用；如遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告或是因政府相关原因导致延期交付的，除原、被告协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。”，被告虽未能在2016年12月18日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但是由于存在合同约定的可延期交付房屋的事由。第一，涉案房屋属于政府主导的政策性限价住房，被告作为开发建设方，亦是国有控股的企业，其在房屋开发建设过程中所实施的一系列行为，均受政府决策和政策规定的影响。房屋的建设规划、进度、供水供电设施建设及资金来源等均需要经过向政府请示、汇报和审批等一系列程序，政府审批不及时或决策改变均会影响到涉案房屋的交付时间；第二，原、被告在合同履行的过程中，贵港市物价局对供配电设施建设维护收费标准、实施范围等作出新规定，这是被告与原告签订合同时无法预见的，被告因此而作出新的供电方案，延迟了小区的供电设施建设进程；第三，涉案房屋主体工程于2015年8月20日就已完工，根据《贵港市限价普通商品住房管理暂行办法》第十条第二款规定：“限价住房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。”，本案由于政府没有同步建设小区周边的电力电讯管沟工程、给排水系统工程等市政基础设施及连接小区的供水、供电配套设施，致使小区内的供水、供电没能及时建设，延迟了房屋交付时间；第四，涉案小区周边廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建设包括小区周边的电力电讯管沟工程、给排水系统工程，2016年6月8日，贵港市发展和改革委员会批复的该项目业主是贵港市建设投资发展有限公司，而非被告。被告为涉案小区的供水、供电能及时建设，于2016年5月19日主动向贵港市人民政府请示要求变更该项目由其建设。贵港市发展和改革委员会于2016年12月7日才作出同意变更该项目业主为被告，被告于2016年12月23日才取得建设项目用地预审批复，2017年2月13日才取得建设用地规划许可证，而此时已过了原、被告双方约定的交付时间；最后，被告在未能按约定交付房屋的情况下，亦于2016年12月10日通过短信方式向原告履行了告知迟延交付房屋的义务，并将新的交付时间告知原告。综上，被告逾期交付房屋是政府相关原因造成的，原告主张被告逾期交房存在违约，要求支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告梁汉勇的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告梁汉勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　徐　卫人民陪审员　　李春水人民陪审员　　岑仙兰二〇一七年十月二十五日书　记　员　　林　燕本案所引用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件一一、原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、《贵港市限价住房买卖合同（2012版）》；2、收据、中国银行贵港分行借款借据、中国银行国内汇款付款通知单；3、短信通知、致悦港花园全体业主的信；4、网络问政。二、被告在举证期限内向本院提交的证据有：1、组织机构代码、法定代表人身份证复印件；2、贵政发[2012］24号文件、贵发改备案[2013］98号文件；3、贵港市2012年第八期国有建设用地项目（市限价商品房项目）建设合作协议；4、广西壮族自治区建筑工程质量监督报告（限价商品房项目1-4#楼）；5、主体结构分部工程质量验收报告（限价商品房项目1-4#楼）；6、关于请求批复贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建议书的请示、贵港市政府采购计划备案表、关于贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目用地情况的说明、建设工程招标控制价成果文件登记表、建设用地规划许可证、中标公告、建设用地规划许可证审批单、贵国土资预审[2016］97号文件、贵发改投资[2016］330号文件、广西壮族自治区工程建设报建表、贵港市市政基础设施工程施工图设计文件审查备案表、贵财评函[2017］12号文件、贵发改投资[2016］707号文件、贵兴港投司请[2016］33号文件；7、中标通知书、建设工程施工合同；8、贵兴港投司请[2016］33号文件、贵港市办公自动化系统公文处理笺；9、供配电设施建设维护协议、关于新建住宅项目供配电设施建设工程实施的告知函、贵价格[2016］16号文件、广西电网有限责任公司贵港供电局供电方案协议、关于贵港市兴港投资发展有限责任司（悦港花园）新居配报装用电过程的报告、新建住宅项目一户一表配电站建设用地使用协议、悦港花园小区居民住宅供配电一户一表施工设计图、悦港花园小区居民住宅供配电工程施工图预算书、关于更改悦港花园（101216386）供电方案中配置双回路供电电源的申请、关于贵港市2012年度市本级限价商品房建设项目（悦港花园）供配电设计和审订进度严重滞后的阐述、供电方案答复通知书（2016.8.31）、供电方案答复通知书（2016.1.29）、关于贵港市兴港投资发展有限责任司（悦港花园）新居配报装用电过程的报告、业扩费用缴交通知书；10、关于港南区悦港花园小区供水管道安装工程的答复、关于悦港花园供水管路安装施工路段用地协调的请示函；11、测绘合同（悦港花园小区供水管道工程）；12、关于供水管道工程及供水管道工程项目测绘费归还请求函、中国银行客户借记回单；13、供水管道安装工程合同、关于港南区悦港花园小区供水管道安装工程管网建设线路的涵；14、竣工验收备案表（1-4#楼）；15、向购房者发送交房通知短信、致悦港花园全体业主的信、业主签到表；16、照片；17、贵港市限价住房买卖合同；18、建设工程质量竣工验收意见书（1-4#楼）；19、关于同意市兴业房地产开发有限责任公司变更名称的批复；20、贵港市2012年第八期国有建设用地使用权挂牌出让公告；21、贵港市2012年市本级限价商品住房建设项目设计方案；22、港南区人民政府关于请求解决限价房项目征地拆迁工作经费的函；23、现场照片；24、发票、收据。三、本院根据原告申请调取的证据有：1、建设工程竣工验收报告；2、竣工验收备案表；3、照片。微信公众号“”