（2017）豫1602民初3789号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-09-02
案件名称
河南省海燕置业有限公司与魏博合同纠纷一审民事判决书
法院
周口市川汇区人民法院
所属地区
周口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南省海燕置业有限公司,魏博
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1602民初3789号原告：河南省海燕置业有限公司，统一社会信用代码：9141010079679436XL。法定代表人：谷同海，男，汉族，1963年7月7日生，住河南省开封市鼓楼区，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代少华，河南江河源律师事务所律师。被告：魏博，女，汉族，1979年7月31日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：冉麦礼，河南睿东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新征(实习律师),河南睿东律师事务所律师。原告河南省海燕置业有限公司（以下简称海燕置业公司）诉被告魏博合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2017年5月8日以（2017）豫1602民初732号作出判决，原告海燕置业公司不服本院判决，上诉于河南省周口市中级人民法院，周口市中级人民法院于2017年7月11日以（2017）豫16民终2627号民事裁定书，以认定事实不清为由，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海燕置业公司的委托诉讼代理人代少华，被告魏博的委托诉讼代理人冉麦礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海燕置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏博清空周口市川汇区中州路一峰超市西侧小南街管带厂家属楼5单元3楼西户房屋，并将房屋交付原告；2、判令被告承担逾期交房的违约金165703元（以总房价417809.12元为基础，从2012年8月1日起至交房之日违约金按日万分之二点一计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月25日，原告与被告魏博签订《房屋置换合同》一份，约定被告将川汇区中州路一峰超市西侧小南街管带厂家属楼5单元3楼西户房屋（旧房）与原告开发的海燕鑫聚B栋6层（编号B06b）按1:0.9999的比例进行置换，并对超出面积部分房款如何支付进行了约定。该合同签订后，双方因置换房屋问题发生纠纷，被告魏博等于2014年2月21日诉至商水县人民法院。商水县审理后作出（2014）商民初字第215号民事判决，认为原告延期交房构成违约，并判令原告承担相应违约责任。根据双方所签合同第四条约定，新房、旧房置换的程序为被告魏博应先将自己屋内的东西全部搬出向甲方（原告）办理旧房交接手续后、在由原告向魏博办理新房交接手续。而事实上，被告至今也没有腾空房屋，未向原告交付房屋，该违约行为持续至今。原告认为，本案双方在合同履行中均存在违约行为，应分别向对方承担违约责任。根据双方所签合同第四条约定，违约方应承担日万分之二点一的违约责任。鉴于原告方的违约责任商水县人民法院已作出判决，同样道理，被告魏博也应对其违约行为按照合同约定向原告承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告魏博辩称，1、根据双方所签置换合同第四条置换房屋交换办法约定，工程验收合格后通知乙方，但需留给乙方三个月的装修期，时至今日，原告至今未经工程验收合格，被告也未接到交付房屋的通知，置换房屋没有交付。2、原告对被告应承担的违约责任由商水县人民法院（2014）商民初字第251号判决书确定，该判决书没有履行完毕，被告不同意将置换房屋交付给原告。3、原告主张从2012年8月1日开始计算违约金，没有事实依据，不应当予以支持。原告海燕置业公司原一审向本院提供的证据材料有：房屋置换合同、商水县民事判决书（2014）商民初字第251号，2014年2月17日周口晚报交房公告、照片各一份，证明双方存在合同约定，应当履行上述合同义务，并且，原告也登报通知业主领房，且2017年5月4日原告已经入住新房。本次开庭原告向本院提供的证据材料有：周口市公安局荷花路分局出具的《接处警登记表》（出警记录），证明被告占有新房并出租。还提交了其申请法院调取的证据：银龙水务的开户信息，证明被告于2015年1月28日就办理了水表开户。被告魏博对原告海燕置业公司原一审提供证据材料质证意见为，对房屋置换合同真实性关联系无异议，对证明目的有异议，该合同第四条约定置换房屋交付办法，甲方海燕鑫聚承诺验收工期为20个月，工程验收合格后通知乙方，截至目前原告没有证据证明经验收合格，按照该办法至今达不到交付条件，也不能完成第五条约定的办理产权登记，原告主张的请求不能支持；对判决书有异议，没有商水法院的盖章，真实性有异议；对照片有异议，虽然说拍摄照片有落款时间，仅凭该照片不能达到被告证明入住新房的目的；对报纸公告真实性无异议，对证明目的有异议，公告内容是通知部分购房户领取钥匙，而不是置换户交付房屋的公告，按照原告与被告所签订的置换合同，双方约定的交付条件不是公告，而是房屋验收合格后甲方通知乙方。被告魏博对原告海燕置业公司本次开庭提供证据材料质证意见为，证据1有异议，这个记录只能证明在2017年7月5日才开始使用该房屋。对证据2有异议，这个时间是原告安装水表开户的时间，而不是被告开通的，不能以该时间确定被告已经入住该房屋，被告的入住时间应为2016年9月，按双方合同约定，要留给乙方三个月的装修期，从营业收费系统可以看，在2016年9月之前几个月的水费底数是22吨，其中，2月份5吨，5月份2吨，7月份1吨，在这个期间，应当视为被告的装修期间，被告没有入住，仅是装修所产生的水费。2016年9月之后，每月的用水才是10吨以上，才能确定是被告入住了，因此原告的证明目的不能达到。被告魏博原一审向本院提供的证据材料有：证据一、商水县民事判决书（2014）商民初字第251号2014周民终字986号民事判决书各一份，证明本案原告在2014年1月15日仍然没有将置换房屋交付给被告，被判决承担违约责任，该事实是审判所认定的事实，原告要求从2012年8月1日起支付违约金与生效判决书矛盾；证据二、收据一份，证明原告公司收到魏博补房差价款4594元的事实，所以原告的第二项请求不成立，我们已经补过了。原告海燕置业公司对被告魏博原一审提供的证据质证意见为，对证据一真实性，判决书显示房屋签订合同是有效的，应当履行合同约定。海燕置业已经向被告承担了违约损失，履行了相应义务。被告应当也履行生效合同中的义务；对票据待庭后三个工作日内回公司核实一下，逾期视为承认其真实性。本次审理中本院依职权调取的证据：视听资料一份、调查笔录一份。上述证据，被告魏博质证意见为，对视听资料无异议，但不能证明案件事实。对调查笔录真实性无异议，但对本案的事实部分、原告所起诉的违约金的起始时间无法依该调查笔录来确定。原告质证后表示无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据合法有效证据可以查明以下事实，2010年10月25日，原告海燕置业公司与被告魏博签订《房屋置换合同》一份，约定被告魏博将位于周口市川汇区中州路一峰超市西侧小南街管带厂家属楼5单元3楼西户房屋（旧房）与原告海燕置业公司开发的海燕鑫聚B栋6层（编号B06b）进行置换，并对“房屋转换方法、置换房屋交付办法”等问题进行了约定。在“置换房屋交付办法”部分，合同双方约定内容如下“甲方（本案原告方）承诺验收工期为施工合同所定的约20个月（不可抗力或政府行为除外），工程验收合格后通知乙方（本案被告方），但需留给乙方3个月的装修期，乙方把自己房内的东西全部搬出先向甲方办理旧房交接手续后，再由甲方向乙方办理新房交接手续。如有一方违约，承担违约金日万分之二点一。”该合同签订后，2014年2月17日，原告在《周口晚报》刊登了交房公告，公告声称，“海燕鑫聚住宅小区已交付使用，2014年1月15日购房户已领取钥匙。目前仍有部分购房户未领取钥匙，请这些购房户携带《购房合同》、收据（发票）、身份证到新销售部领取钥匙办理交房手续。”涉案的海燕鑫聚B栋6层（编号B06b）房屋，目前为被告魏博实际占有使用，该房屋的物业管理费交纳人为被告魏博，物业管理费目前交至2017年8月份，该房屋的水表开户、报装时间为2015年1月28日，产生用水消费记录的最早时间是2016年2月份。被告魏博原来所使用的周口市川汇区中州路一峰超市西侧小南街管带厂家属楼5单元3楼西户房屋（旧房）没有向原告交付。另查明，双方因置换房屋合同纠纷，本案被告魏博等58户居民于2014年2月21日作为原告曾诉至商水县人民法院，后该院作出（2014）商民初字第215号民事判决，认为本案原告延期交房构成违约，并判令承担相应违约责任。该判决书确认原告的违约金计算起点为2012年8月1日。周口市中级人民法院二审作出（2014）周民终字第986号民事判决，维持了上述一审判决。本院认为，原告、被告所签订的《房屋置换合同》是当事人双方的真实意思表示，双方当事人应当全面履行合同约定义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。被告魏博既占有使用新房，又不腾空交出旧房，违背双方签订的《房屋置换合同》，明显存在违约行为。本案的焦点是原告向被告交付海燕鑫聚B栋6层（编号B06b）房屋的日期，也就是被告的违约金的计算起点是什么时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用”。该房屋的水表产生用水消费记录的最早时间2016年2月份应当是该房屋转移占有的时间，2016年2月1日应当视为原告向被告交付房屋。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，拟判决如下：一、被告魏博于本判决书生效之日起七日内清空周口市川汇区中州路一峰超市西侧小南街管带厂家属楼5单元3楼西户房屋，并将房屋交付给原告河南省海燕置业有限公司。二、被告魏博于本判决书生效之日起七日内支付原告河南省海燕置业有限公司逾期交房的违约金（违约金以总房价417809.12元为基础，从2016年2月1日起至交房之日止,按日万分之二点一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3614元，由被告魏博承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 邹守宏审判员 连东超陪审员 郭 磊二〇一七年十月二十五日书记员 郭晓倩 微信公众号“”