（2017）桂03民终2299号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-14
案件名称
蒋受灿、桂林鑫大投资有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋受灿,桂林鑫大投资有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2299号上诉人（原审原告）：蒋受灿,男,汉族,住广西壮族自治区全州县。被上诉人（原审被告）：桂林鑫大投资有限责任公司，住所地:广西壮族自治区桂林市临桂区。法定代表人:谢党恩,该公司总经理。上诉人蒋受灿因与被上诉人桂林鑫大投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017)桂0312民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋受灿到庭参加诉讼，被上诉人桂林鑫大投资有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蒋受灿上诉请求：依法改判：被上诉人桂林鑫大投资有限责任公司支付逾期交房违约金（以上诉人已交付房价款429940元为基数，从2014年12月1日起按日万分之四计算至实际交付为止)给上诉人蒋受灿。事实与理由：一审判决中“从2014年12月1日起按万分之一计算至2015年3月31日止”的逾期交房违约金计算方式不符合相关法律规定和因逾期交房造成的损失。桂林鑫大投资有限责任公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。蒋受灿向一审法院起诉请求：1.判令自2015年3月15日至实际交付之日止,被告按日向原告支付己交房款万分之五的违约金,时至今日累计违约金156928元，并判令被告此后按月支付逾期违约金至实际交付日;2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月5日，原告因向被告桂林鑫大投资有限责任公司购买该公司开发的嘉华府邸3﹟楼1单元6层2号房向被告支付购房款429940元及附属费用9834元。2013年6月20日，原告（为买受人）与被告（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同约定：买受人购买出卖人开发的“嘉华府邸”第3幢1单元6层2号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积130.19m2，其中套内建筑面积108.43m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.76m2；按套内建筑面积计算，该商品房单价为3965.14元／m2，总价款为429940元；买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付清：买受人在签订本《商品房买卖合同》时一次性支付全部房价款429940元；第八条约定交付期限。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：l、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等等受到影响的；3、因政府有关部门调整规划、临时限制行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；4、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；5、因买受人未按时付清房款的，或其他按国家或地方政策法规或规章规定可顺延施工工期的情形出现的；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同及附件一、二、三、四还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交接、房屋登记进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，原告于2013年6月25日向税务部门缴纳了所购房屋的契税6449.1元。同时，被告于2013年6月20日到房管部门办理了商品房购销合同备案登记，但至今未向原告交付所购房屋。2015年4月10日，被告出具《桂林鑫大投资有限责任公司承诺函》，该承诺函写明：“致嘉华府邸2#、3#楼业主：我公司开发建设的临桂嘉华府邸小区项目，从开发建设过程中得到了各位业主的支持，在此表示感谢。公司经历了开发、投资、建设、变更、续建，造成了时间上的延迟，影响了整体推进，在此表示歉意。现公司已催促盛丰施工单位保质保量加快后期施工，园林绿化公司进场测量及时回填土以便种植树木。现我公司承诺：1、在2015年8月31日通过五方验收给业主。2、在2015年4月1日至2015年8月31日期间违约金按原合同计算，逐月在次月底31日前支付给业主。3、若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金。4、就2015年4月9日开会统计的数据，从2015年4月10日起七个工作日内支付完4月9日统计确认的违约金（以2015年4月9日提供申请表盖印及完善身份确认者）。5、未在主合同约定期限内支付应付房款的业主，影响我公司建设推进，我公司保留追讨该业主违约责任的权利，该业主不享有上述承诺。桂林鑫大投资有限责任公司（盖印章）2015年4月10日”。2017年3月15日，原告认为被告逾期交房，对其造成了巨大损失而诉至该院，提出前述请求。对其损失，原告未向该院提供证据证实。另查明，本案所涉房屋尚未完成竣工验收合格，被告未向该院提交其不能按《商品房买卖合同》第八条约定时间交付房屋并有特殊原因予以延期交房的证据材料。一审法院认为，原告蒋受灿与被告桂林鑫大投资有限责任公司于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。而被告于2015年4月10日作出的《桂林鑫大投资有限责任公司承诺函》亦是当事人真实意思表示，对被告具有约束力，被告应根据承诺履行义务。本案中，原告依合同约定履行了支付价款的合同义务，但被告未能按合同约定交付时间即2014年11月30日前将原告所购房屋交付给原告，且未提交该公司不能按合同约定时间交付房屋并存在特殊原因予以延期交房的证据材料，故被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。由于被告逾期未能交房构成违约，原告要求继续履行合同，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款“⑵逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定和被告出具的《桂林鑫大投资有限责任公司承诺函》第3项“若在2015年8月31日无法验收给业主，则此后违约金按日万分之四计算逐月支付给业主，并补足2015年4月1日至2015年8月31日期间按日万分之四的违约金”的承诺，经该院审核并确认，被告应以原告已交付房价款429940元为基数，从2014年12月1日起至2015年3月31日止按日万分之一、从2015年4月1日起按日万分之四予以计算逾期交房违约金并支付给原告。原告提出被告因逾期交房要增加为按日万分之五支付违约金的理由，与本案查明的事实不符，该院不予支持。同时，被告桂林鑫大投资有限责任公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告桂林鑫大投资有限责任公司支付逾期交房违约金（以原告已交付房价款429940元为基数，从2014年12月1日起按日万分之一计算至2015年3月31日止，从2015年4月1日起按日万分之四计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告蒋受灿；二、驳回原告蒋受灿的其他诉讼请求。案件受理费3799元（原告已预交），由被告桂林鑫大投资有限责任公司负担。蒋受灿、桂林鑫大投资有限责任公司在二审期间未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，蒋受灿上诉主张桂林鑫大投资有限责任公司支付逾期交房违约金应以蒋受灿已交付房价款429940元为基数，从2014年12月1日起按日万分之四计算至实际交付为止，其主要理由是一审判决中“从2014年12月1日起按日万分之一计算至2015年3月31日止”的逾期交房违约金计算方式不符合相关法律规定和因逾期交房造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。蒋受灿并未提供证据证明其在2014年12月1日至2015年3月31日的逾期交房损失，无法证实因违约造成的损失高于以其已付房价款429940元为基数按日万分之一计算的损失，应承担举证不能的后果；虽然桂林鑫大投资有限责任公司逾期违约行为处于连续的状态，但2015年4月10日桂林鑫大投资有限责任公司出具的《桂林鑫大投资有限责任公司承诺函》是对2015年4月1日以后的违约金重新作出的承诺，并不溯及2014年12月1日至2015年3月31日，对于2014年12月1日至2015年3月31日期间的违约金应按双方合同约定的日万分之一计算，故对于蒋受灿在该时间段要求按日万分之四计算逾期交房违约金的主张本院不予认可。综上所述，上诉人蒋受灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3799元，由上诉人蒋受灿负担。本判决为终审判决。审判长 吕秀文审判员 王治斌审判员 陈海涛二〇一七年十月二十五日书记员 申峰峰 搜索“”