（2017）苏01民终7056号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-01

案件名称

吕利云与彭乐英、端有英等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

端利财,端彩霞,端有英,彭乐英,吕利云,赵贵琴,端彩虹,端腊英,端木辉,端金菊,端巧英,端利毫

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7056号上诉人（原审被告）：端利财,男,1965年10月26日出生,汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：石家玉，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩莹，江苏朗华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：端彩霞，女，1971年8月18日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人（原审被告）：端有英，女，1955年4月8日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：熊兆岐（端有英女儿），女，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：彭乐英,女,1950年5月23日出生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：吕利云,男,1939年5月10日出生,汉族，住南京市溧水区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：易明金，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。原审被告：赵贵琴,女,1965年3月6日出生,汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：石家玉，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩莹，江苏朗华律师事务所律师。原审被告：端彩虹，女，1975年10月9日出生，汉族，住南京市溧水区。原审被告：端腊英，女，1949年1月22日出生，汉族，住南京市溧水区。原审被告：端木辉，男，1980年2月9日出生，汉族，住南京市溧水区。原审被告：端金菊，女，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：端木辉（端金菊哥哥），住南京市溧水区。原审被告：端巧英（曾用名端巧云），女，1957年9月18日出生，汉族，住南京市溧水区。原审被告：端利毫，男，1961年5月16日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人端利财、端彩霞、端有英因与被上诉人彭乐英、吕利云以及原审被告赵贵琴、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端巧英、端利毫房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人端利财及其委托诉讼代理人石家玉，上诉人端彩霞，上诉人端有英及其委托诉讼代理人熊兆岐，被上诉人彭乐英及其与吕利云的共同委托诉讼代理人易明金，原审被告赵贵琴及其委托诉讼代理人石家玉，原审被告端彩虹，原审被告端腊英，原审被告端木辉，原审被告端金菊的委托诉讼代理人端木辉，原审被告端巧英，原审被告端利毫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。端利财上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定上诉人与被上诉人所签买房协议是田玉英真实意思表示属认定事实不清。本案买房协议约定买卖双方主体为卖方（端利财、赵贵琴）与买方（彭乐英、吕利云），并在协议末尾注明原户主：田玉英，实际户主是端利财、赵贵琴。故被上诉人误以为上诉人为房屋实际所有权人而签订买房协议书，但房屋所有权人为田玉英，田玉英自始至终并无卖房的意思表示，其在协议书上未签名，在打印体名字上所捺手印也未确认为田玉英本人所捺；2、上诉人卖房行为是无权处分行为，需要经所有继承人共同追认后，物权行为才生效。现案涉房屋的所有继承人并不能共同追认，故上诉人无权处分的行为不能发生法律效力。综上，原审法院判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。端彩霞上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋系田玉英名下房屋，其在世时端利财和赵贵琴私自将房屋出售他人，但田玉英并不知情。现田玉英过世，案涉房屋是所有继承人的共同财产，端彩霞不同意过户给被上诉人。端利财和赵贵琴私自卖房屋田玉英不知情，也未告知其他继承人，侵犯了田玉英及其他继承人的利益，故上诉请求法院重新审理，依法改判。端有英上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋系田玉英名下房屋，其在世时端利财和赵贵琴私自将房屋出售他人，但田玉英并不知情。田玉英本人并不识字，且当时已80多岁，是无民事行为能力人，让其在合同上签字应有子女在场，端利财和赵贵琴无权将案涉房屋私自出售给他人，售房款也未打到田玉英账户上。现田玉英过世，案涉房屋是所有继承人的共同财产，端有英不同意过户给被上诉人。端利财和赵贵琴私自卖房屋侵犯了田玉英及其他继承人的利益，故上诉请求法院重新审理，依法改判。彭乐英、吕利云共同辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，程序合法。理由：1、一审法院确认被上诉人与端利财、赵贵琴于2009年10月30日签订的购房协议书有效是正确的，该买房协议书主要条款完备，协议中对税费、违约责任等内容都有明确约定，双方当事人均在协书上签字按手印，田玉英作为原户主也在协议书签字处按了手印，表明田玉英知道并同意端利财出售该房屋，也是对协议书真实性、有效性予以了确认。田玉英的另一个儿子端利毫及儿媳作为见证人在协议书上签字按了手印，由此可见该协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议合法有效。2、2009年10月30日协议书签订后，被上诉人按约支付了全房款，端利财、赵贵琴已按约交付了房屋给被上诉人实际使用至今，时间长达八年之久，没有任何人对此提出任何异议，只是在本案一审审理过程中提出异议。3、依法成立的合同对当事人具有法律约束力并受法律保护，该房屋买卖协议书第六条明确约定甲方配合乙方办理产权过户手续，上诉人理应按约协助被上诉人办理房屋产权过户手续。4、针对端有英认为田玉英为无民事行为能力人之观点，根据我国法律规定，只有十岁以下或者××人才是无行为能力人，从一审至今，对方未能提供田玉英是无行为能力人的相关证据。因此，端有英该上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立且缺乏证据材料及事实依据，请求二审法院驳回三上诉人的上诉请求。端腊英述称，同意三上诉人的意见。另外，卖房的时候田玉英已经80多岁了，买柴米油盐都是让别人帮忙，其不会在房屋买卖协议书上签字。田玉英对卖房的事情并不知情，当时田玉英并不在家，是端利财把协议书拿去找田玉英的，田玉英根本不认识协议书上面的字，如果当时告诉田玉英要将房屋卖掉，田玉英不可能会在协议书上签字。端木辉述称，同意三上诉人的意见。卖房至今长达八年之久的问题，是因为当时所有继承人并不知道房屋被卖掉的事情，现在田玉英已经去世，所有继承人才知道房屋被卖掉，所有继承人要求继承其相应的财产权利。赵贵琴、端彩虹、端金菊、端巧英、端利毫同意三上诉人及端腊英、端木辉的意见。彭乐英、吕利云向一审法院提出诉讼请求：1、确认彭乐英、吕利云与赵贵琴、端利财于2009年10月30日签订的买房协议书有效；2、判令赵贵琴、端利财协助彭乐英、吕利云办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2009年10月30日，彭乐英、吕利云（乙方）与赵贵琴、端利财（甲方）签订了一份买房协议书，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在南京市××区经济开发区××单元××室房屋，面积125平方米，储藏室面积23平方米；交易总价27万元，一次性付清；甲方收到乙方付款之日向乙方交付房产；产权过户前办理产权的费用由甲方承担，产权过户费用由乙方承担；甲方在无条件情况下，不作任何经济费用配合乙方办理产权过户手续；若乙方违约应书面通知甲方，所付房款归甲方所有，若甲方违约应书面通知乙方，甲方应双倍返还乙方房款；田玉英作为原户主签名并捺印；实际房主是端利财、赵贵琴；端利毫、李俊作为签证人签名并捺印。协议签订后，彭乐英、吕利云向端利财、赵贵琴付清了房款，端利财、赵贵琴向彭乐英、吕利云交付了房产。秦淮花苑07幢1单元202室房屋是2008年度拆迁安置房，登记在田玉英名下，2013年7月5日办理了房产证，2014年7月31日办理了土地使用证。田玉英于2015年1月22日因病去世，现有继承人共9位即九被告端利财、端彩霞、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端有英、端巧云、端利毫。一审法院认为，本案的争议焦点是买房协议书的效力问题，秦淮花苑7幢1单元202室房屋登记在田玉英名下，协议书上甲方虽然是赵贵琴与端利财，但是田玉英同时在协议书上签名并捺印，表明田玉英知道赵贵琴与端利财出售并同意出售该房屋，因此，一审法院认定彭乐英、吕利云与赵贵琴、端利财所签买房协议是双方当事人及田玉英真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，协议合法有效，双方均应按协议约定履行自己的义务。彭乐英、吕利云已经支付了房款，履行了协议的主要义务，赵贵琴与端利财虽然交付了房屋，但是田玉英的各继承人仍应协助彭乐英、吕利云办理相关的产权过户登记手续，因此，彭乐英、吕利云诉请将秦淮花苑幢7幢1单元202室房屋过户至其名下的诉请，一审法院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定,判决:一、确认彭乐英、吕利云与赵贵琴、端利财于2009年10月30日签订的买房协议书有效；二、端利财、端彩霞、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端有英、端巧云、端利毫于判决生效之日起十日内协助彭乐英、吕利云将位于南京市××区经济开发区××单元××室房屋的产权变更登记至彭乐英、吕利云名下。三、驳回彭乐英、吕利云对赵贵琴的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由端利财、端彩霞、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端有英、端巧云、端利毫负担（此款已由彭乐英、吕利云预交，端利财、端彩霞、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端有英、端巧云、端利毫应予判决发生法律效力后十日内返还端利财、端彩霞、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端有英、端巧云、端利毫）。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，彭乐英、吕利云与赵贵琴、端利财于2009年10月30日签订的买房协议书中，原户主“田玉英”为打印字体，其上捺有手印。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现三上诉人主张案涉房屋的出售并非田有英真实意思表示，买房协议书中田有英名字上的指印并非田有英本人所捺，但并未提供充分证据予以证明，故本院对于上诉人这一上诉理由，不予采信。一审法院根据现有证据认定彭乐英、吕利云与赵贵琴、端利财所签买房协议是双方当事人及田玉英真实意思的表示，判决确认买房协议书有效并判令端利财、端彩霞、端彩虹、端腊英、端木辉、端金菊、端有英、端巧云、端利毫协助彭乐英、吕利云办理案涉房屋的产权变更登记手续并无不当。综上，端利财、端彩霞、端有英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由端利财负担34元，端彩霞、端有英各负担33元。本判决为终审判决。审判长　　殷源源审判员　　孙　伟审判员　　张旭东二〇一七年十月二十五日书记员　　汪海燕 关注公众号“”