（2017）粤01民终17426号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州市金盛地物业管理有限公司、葛良芹物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市金盛地物业管理有限公司,葛良芹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17426号上诉人（原审被告）：广州市金盛地物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李宇文，董事长。委托代理人：黄赛，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：孔令添，广东国鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：葛良芹，女，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：杜荣河，与葛良芹是夫妻关系。上诉人广州市金盛地物业管理有限公司（以下简称金盛地公司）因与被上诉人葛良芹物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金盛地公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、本案一、二审的诉讼费用由葛良芹承担。事实与理由：一、原审判决认为因金盛地公司的管理原因导致葛良芹无法进入小区停车场的事实认定不清。首先，停车卡只是葛良芹享有的可以停车的资格，是停车场用于记录车辆进出及收费的凭证，是否使用停车卡出入停车场由葛良芹自主选择。其次，金盛地公司作为小区停车场的管理方，管理职责是自车辆进入车场之后，并非是持有停车卡即金盛地公司就对其车辆停放享有管理权。另外，根据2015年9月至10月的停车记录，葛良芹曾经有过出入地下停车库的停车消费记录，根本不存在葛良芹所述其办理的停车卡一次都无法成功进入小区的停车场。二、原审法院认为因金盛地公司的行为给葛良芹的居住生活带来不利影响，而判定补偿5000元没有依据。首先，葛良芹在诉讼请求的15000元的损失是停车费的损失，并非生活带来不便的补偿。原审法院在葛良芹无法提供充分证据的情况下已经予以驳回，而裁判葛良芹并没有请求因生活带来不便而请求金盛地公司予以补偿，其裁判事由已经超出了葛良芹的诉讼请求范围。其次，葛良芹自办理停车卡以来实际消费记录来推算根本没有造成5000元的损失。葛良芹办理了2张停车卡，2张停车卡有效开始时间是均为2015年9月10日根据停车卡的充值记录显示：编号88XX9(卡号为63×××85)的停车卡于2015年10月18日首次充值100元至今，此卡并没有任何消费记录；另一张编号88XX8(卡号60×××49)的停车卡消费记录显示2015年9月23日至2015年10月17日期间，24天期间实际消费金额97.5元，即月消费记录不足百元，而从实际使用时间至2016年12月葛良芹提起起诉的时间不足1年，葛良芹根本不可能有高达5000元的停车费损失。且葛良芹在庭审中承认葛良芹并没有经常回来居住，涉案物业所在地并非葛良芹的唯一住所地，葛良芹所述的因金盛地公司不提供其地下车库停车，导致葛良芹四处找高价车位停车，毫无事实依据。车辆所有权归属葛良芹所有，葛良芹如何停车，在何处停车是其自身选择，完全与金盛地公司无关。再次，在停车卡的背面明确“此卡为江南花园业主停车专用证，须专车专卡使用”。但实际停车并非是她本人的车。葛良芹的行为实际已经违反了与金盛地公司之间的车辆管理约定。三、原审法院判决适用《前期物业管理服务协议》的相关约定及《物业管理条例》第二条的规定并不妥当。金盛地公司提供的物业服务是物业管理区域内的范围，是在车辆进入地下停车库之后的区域才属于金盛地公司的相关场地的管理范围，并不能管理到尚未进入到车场内的车辆。葛良芹的车辆在小区外停放，对于不属于其管理范围的车辆不存在应提供“出入小区的停车便利”。原审判决金盛地公司补偿5000元给葛良芹没有依据，请求法院撤销原审判决，并改判驳回葛良芹的全部诉讼请求。被上诉人葛良芹答辩称：一、原审法院认定事实清楚。双方的物业管理服务协议第五条第五款明确约定机动车400元/月/辆。从2013年10月交楼开始金盛地公司以各种理由不给葛良芹正常停车。在多次请求下，金盛地公司才给葛良芹的两台车办了2张停车卡。但办卡后金盛地公司仍不给葛良芹停车，原因是葛良芹曾将开发商起诉到原审法院，主张迟延办证的赔偿责任，所以金盛地公司就联合开发商对葛良芹进行处处刁难。金盛地公司和开发商的法人相同，办公地点和工作人员都是一套人马。停车场的进出是使用自动识别系统，金盛地公司将葛良芹的车牌加入黑名单，导致葛良芹的车辆无法在小区内停放，只能到小区外高价寻找停车位。2015年9-10月，葛良芹的面包车通过取临时停车卡的方式进入过停车场停车，出停车场是与保安交涉后才按业主的收费标准收取现金，如果停车卡能正常使用，卡内的余额是足够的，保安为何要收取现金呢？葛良芹自收楼以来一直在小区内居住，办了停车卡，但车辆一直不能进入停车场停放。二、原审判决合理。金盛地公司不给葛良芹的车辆进入停车场停放，给葛良芹的生活带来严重的不便，逼着葛良芹要去外面找高价的停车位，造成了葛良芹的损失。葛良芹从收楼之日起就一直在X房居住，且是唯一可居住的物业。金盛地公司认为葛良芹有其他物业可以去房管部门查阅。三、原审判决适用法律正确。金盛地公司从来没有让葛良芹的车辆凭停车卡正常进入过停车场，葛良芹争取的是合理合法的业主权利，是要求按物业服务协议约定的标准来享受停车服务。金盛地公司二审提交的证据能证明金盛地公司无理和蛮横，不遵守合同的约定。请求二审法院驳回金盛地公司的上诉及承担诉讼费用，维护葛良芹的权益。被上诉人葛良芹向原审法院提起诉讼，请求判令：1、金盛地公司拒不提供物业服务造成的房屋维修损失费5000元、小区车场外高价停车费共计15000元；2、金盛地公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2012年2月18日，葛良芹与广州市凯兴房地产有限公司（以下简称凯兴公司）签订《商品房预售合同》，约定葛良芹向凯兴公司购买新一城广场自编江南花园三期第H栋28层X房。该合同附件五《前期物业管理服务协议》，约定由金盛地公司向新一城广场（江南花园三期）商住物业的业主提供前期物业管理服务，金盛地公司的物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；等。该协议有葛良芹和金盛地公司的签名盖章确认。葛良芹收楼入住后，金盛地公司为葛良芹办理了两张江南花园业主停车证，该停车证背面记载：该卡为江南花园业主停车专用证。葛良芹于2015年9月24日向该停车卡内充值200元，金盛地公司开具了发票给葛良芹。金盛地公司于2017年1月4日向葛良芹发出《催缴管理费告知书》，要求葛良芹按告知书中记载的金额向金盛地公司缴纳费用。葛良芹于2016年12月9日向原审法院提起诉讼。诉讼中，葛良芹表示金盛地公司为其办理的停车卡无法进入小区的停车场，一次都没成功过，导致葛良芹在小区外高价停车。金盛地公司表示葛良芹在哪里停车与金盛地公司没有任何关系，葛良芹办理停车卡，仅是获得出入小区的权利而不是停放权，更非获得低价停车或免费停车的权利，所以葛良芹产生的场外高价停车费与金盛地公司无关。葛良芹为证明其主张，还提交了以下证据：1、账户名为葛良芹的建设银行存折及建设银行自助终端客户凭条；2、2016年1-4月物业费及杂费发票；3、室内漏水处照片；4、（2016）粤0105民初1835号民事判决书、（2016）粤01民终13670号民事判决书；5、收据若干张及光盘。金盛地公司质证表示对证据1的真实性没有异议，但与本案无关，确认葛良芹是通过代扣划的方式来缴纳物业管理费，但之所以扣缴失败是因葛良芹的账户长期余额不足，并非金盛地公司恶意拒绝葛良芹缴交管理费；对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明金盛地公司向葛良芹提供了物业管理服务；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，不能证明葛良芹主张的内容；对证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，判决书上的主体与本案的金盛地公司不是同一主体，是两个独立的法人，葛良芹认为其与开发商凯兴公司存在诉讼，故金盛地公司从而进行报复纯粹子虚乌有，并构成对金盛地公司的诽谤，金盛地公司保留追究其法律责任的相关权利；金盛地公司提交的证据5超过了举证期限，不予质证。金盛地公司为证明其主张还提交了《入住指引手册》封面及建设银行代收付汇总清单。葛良芹质证表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。原审法院认为：葛良芹是新一城广场自编江南花园三期第H栋X房的业主。金盛地公司作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，应当按照《前期物业管理服务协议》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。葛良芹办理了涉案房屋所在小区停车场的停车卡，金盛地公司作为涉案房屋所在小区停车场的管理方，应当为葛良芹提供出入小区的停车便利，葛良芹主张金盛地公司为其办理的停车卡无法进入小区的停车场，金盛地公司对此没有提出否定抗辩及举证，对葛良芹的主张，依法予以采信。金盛地公司作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，未能就涉案房屋配套的停车场地管理尽到其合同义务，对葛良芹的权益造成损害，葛良芹要求金盛地公司对其进行赔偿有理。葛良芹主张金盛地公司的行为造成其停车费损失15000元，金盛地公司对此不予确认，葛良芹就其主张没有提供充分的证据材料予以证实，故应承担举证不能的不利后果，葛良芹要求金盛地公司赔偿其损失15000元，缺乏依据。但因为金盛地公司行为确会给葛良芹的居住生活带来不利影响，酌情由金盛地公司补偿葛良芹5000元为宜，葛良芹主张超出的部分诉讼请求，依法予以驳回。葛良芹主张因金盛地公司拒不提供物业服务，导致涉案房屋维修损失5000元，金盛地公司对此不予确认，葛良芹也未就其主张提供相应的证据材料予以证实，对葛良芹的主张本院不予采信。葛良芹要求金盛地公司赔偿因拒不提供物业服务造成的房屋维修损失费5000元的诉讼请求，依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《物业管理条例》第二条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年6月6日作出如下判决：一、被告广州市金盛地物业管理有限公司在本判决生效之日起五日内，补偿5000元给原告葛良芹；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告负担200元，被告负担100元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，一、金盛地公司提交了：1、卡号60×××49、63×××85的停车卡信息的管理数据，拟证明葛良芹凭借停车卡完全可以进入金盛地公司管理的三期车场；2、编号88XX8（卡号60×××49）充值、退款及收费记录明细表、编号88XX9卡（卡号63×××85）充值记录明细表，拟证明葛良芹充值了涉案停车卡，并使用其进入金盛地公司停车场进行了消费，并非葛良芹及原审法院所述的金盛地公司阻拦葛良芹进入金盛地公司停车场停车及葛良芹从未使用该卡在金盛地公司所管理的停车场停车。上述60×××49号卡管理数据显示车位号为H2XX5，2016年8月3日已退充值100元，2016年12月26日电话通知有效期是12月26日，2017年6月6日开通；上述63×××85号卡管理数据显示车位号为H2XX6，2016年12月26日电话通知有效期是12月26日，起诉户不能办，2017年6月6日开通；上述充值、退款及收费记录明细表载明60×××49号卡、63×××85号卡于2015年10月18日各充值100元；上述88XX8卡收费记录明细表载明该卡于2015年9月18日至同年10月17日进入过涉案停车场4次，现金收费共为97.5元。葛良芹表示卡有100元，金盛地公司不让葛良芹停车，强行将卡的100元退给葛良芹，不让葛良芹停车，说“不收我钱”就是不让葛良芹停车，因葛良芹起诉过涉案楼盘的开发商，所以金盛地公司不让停车，原审判决是2017年6月6日作出的，判决当天金盛地公司给葛良芹打电话说可以给葛良芹停车了。关于上述证据中“2017年6月6日开通”、“2016年12月26日电话通知有效期是12月26日”、“起诉户不能办”等是何意思，金盛地公司在2017年9月27日本案二审庭审中表示三天书面回复法庭，但未予回复。二、葛良芹提交了：1、充值申请书，2、行驶证，证明其停放的车是正常使用的，在有效期内的。金盛地公司表示对充值申请书、行驶证的真实性由法院认可，对所有证据的关联性不认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议的焦点是葛良芹是否有权进入涉案小区停放车辆。鉴于葛良芹系涉案小区第H栋X房的业主，金盛地公司作为该小区的物业管理公司已向葛良芹发放了两张该小区的停车卡，葛良芹据此取得在该小区停放车辆的权利，但金盛地公司在原审表示葛良芹办理停车卡仅获得车辆出入小区的权利而不是停放权，该解释显然不符合常识，依据金盛地公司的该抗辩理由及双方提供的其他证据，原审认定金盛地公司对葛良芹造成了损害及酌情判决金盛地公司对葛良芹作出补偿并无不当，本院予以维持。关于双方在二审所提交的证据。由于双方提交的证据均非新证据，且不影响本案的实体处理，故本院不予接纳。综上所述，金盛地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市金盛地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚伟华审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一七年十月二十五日书记员 徐毅敏