（2017）赣10民终856号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-10-31

案件名称

南丰县盱江房地产开发有限公司、徐ＸＸ商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省抚州市中级人民法院

所属地区

江西省抚州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南丰县盱江房地产开发有限公司,徐ＸＸ

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省抚州市中级人民法院民事判决书（2017）赣10民终856号上诉人（原审被告）：南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地江西省南丰县琴城镇220号。法定代表人：吴芳军，系公司董事长。委托诉讼代理人：龚国庆，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐ＸＸ，男，汉族，浙江省永康市人。委托诉讼代理人：��学玮，江西丰茂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司因与被上诉人徐ＸＸ商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2017）赣1023民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭审理了本案，上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龚国庆，被上诉人徐ＸＸ及其委托诉讼代理人高学玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南丰县盱江房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案中的被上诉人与案外人王时洪串通一致损害上诉人利益，涉案的《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，系无效合同。上诉人与被上诉人签订的所谓《商品房买卖合同》表面上符合商品房买卖合同的全部形式要件，但按照《合同法》的相关规定属于无效合同，理应驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由如下：1.上诉人系依法成立的具有房地产开发、经营、销售资质的房地产公司，2010年6月9日其法定代表人由王时洪变更为姚金龙，2010年7月16日由姚金多变更为朱拥军，2013年8月13日由朱拥军变更为现任法定代表人吴芳军。若涉案合同签订于2011年7月10日，则涉案合同中的法定代表人签章应该是朱拥军而非王时洪。在该涉案合同中的公章、法人印章及签约时间存在疑点无法排除的情形下，一审法院不知凭什么认定涉案合同是2009年由当事人双方签订的。相反，涉案合同显示的落款时间却是2011年7月10日；2.被上诉人在一审中辩称该涉案合同除了落款时间以外的合同内容均系2009年9��19日所签订的，然而这正是本案的事实之一，这样才能解释为什么合同中的法人是王时洪，才能为王时洪与被上诉人的非法行为提供便利；3.原审法院认为按照一般的商品房买卖合同买卖交易习惯是先签订合同，之后再进行付款。然而，事实上，上诉人无论从公司财务还是银行流水，从2009年9月19日至今上诉人并未收到被上诉人的任何一笔符合该房屋标的款的款项，更未收到被上诉人购买的三套商品房房款共计565,427元。正因为上诉人对涉案房存疑，才会追问被上诉人如何支付该三套房款？针对涉案三套房款的支付方式，被上诉人向法庭陈述均为现金交易，但问其有无取款凭证或正当合法来源时，被上诉人则以其开典当公司，家中藏有几百万现金为由敷衍过去。殊不知，被上诉人系浙江永康人，带着家里藏有近600,000元现金长途跋涉来到江西南丰购买商品房，这明显不��合客观事实及常理。相反，真正的事实是：在2009年时任被上诉人的法定代表人王时洪之子欠被上诉人巨额债务，王时洪为了替其儿子还清欠款，于2009年9月19日，其利用自己是公司法人的职务便利，与被上诉人串通签订商品房买卖合同抵偿其子个人的欠款，被上诉人提供的所谓收款凭据也是作为公司负责人王时洪一手炮制的，是财务人员在王时洪的命令下出具的，其根本未支付分文房款。正因为如此，被上诉人才会出现既拿不出转账或取款凭证，又说不清现金的正当来源。本案的商品房买卖行为因被上诉人未支付合同对价而归于无效。这种并无实质交易的表面合同是不符合房屋买卖关系的实质要件，也能证明王时洪与被上诉人签订虚假合同串通一致损害公司的利益，并严重侵犯了上诉人的合法权益，该行为既是恶意串通，损害第三人利益，也是以合法形式掩盖非法��的，因此该涉案商品房买卖合同是无效的。二、一审法院适用法律错误，违反法定程序，无故剥夺上诉人的申请鉴定权，以致影响本案事实的查明。司法解释规定只有在申请鉴定的事实与本案无关系或者无意义，法院才能驳回鉴定申请。但是无论是上诉人在原审中先后既申请对该份商品房买卖合同公章的鉴定还是申请对合同中填写内容与落款的形成时间的鉴定，皆会对合同的形成过程甚至是真实性产生重大影响。但一审仅仅是依据主观猜测则肆意认定上诉人依法申请的鉴定没有必要，更错误的认为即使涉案合同印章并非真实的也不必然导致双方签订的买卖合同不成立或无效。试想，假使该涉案合同公章系王时洪私刻，其与被上诉人串通一致损害上诉人的合法权益，那么该合同的效力必然存在问题，更会影响本案的判决结果。但一审法院以鉴定无意义为由，剥夺了��诉人申请鉴定的诉讼权利，程序严重违法。综上，一审判决认定事实错误，程序严重违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人的诉请。徐ＸＸ辩称，一、上诉人称被上诉人与案外人王时洪串通损害上诉人利益，涉案《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的而订立的合同系无效合同不能成立。1.上诉人即然认为被上诉人与王时洪串通，那么就应该提交证据来证实，而实际上上诉人开始也称到公安机关报案，但提交到法院的报案材料，却是朱拥军的，称是朱拥军违法。之后却又拿出朱拥军签字盖章的证据来证明这才是正式合同。根本达不到上诉人的证明目的。2.被上诉人是浙江永康市人，但是当时被上诉人在抚州崇仁从事典当行业，该行业比较特殊，需大量现金，故被上诉人随时有数百万元现金在典当行不足为奇，而且当时并不特别流行银行转账等。据了解在上诉人公司购房的基本上均是支付现金的，为什么到了被上诉人处就一定要是转账呢？况且是三套房子，每套只十几二十来万罢了。另被上诉人交款后公司均开具票据给被上诉人，之后所有要交的费用，被上诉人也均已将交付，且均开有票据为凭。同时被上诉人购买的三套房屋不仅在房管局办了备案手续，而且还移送到房产交易所办理房契，这点被上诉人已提交证据证明。至于上诉人为何迟迟不为被上诉人办理房产证等，是因为他们公司股东之间内部存在矛盾，加上房价上涨的厉害，而被上诉人又不在南丰居住，故特意刁难罢了，否则上诉人就不会打电话称再给他们一点钱就办好房契等，讲白了就是想再敲诈一笔钱。3.上诉人称何时换法人，何时又换法人，这与被上诉人有何关联，他们是书面告知了被上诉人？还是向社会公示��？并告知收回某年某月某日之前所签的合同，或声明某年某月某日前所签合同无效等等。如果他们拿这个理由来证实被上诉人与王时洪串通起来，反而令被上诉人不得不怀疑上诉人是否真正是各法人代表之间串通起来损害被上诉人这个消费者的合法权益。二、关于上诉人称原审法院剥夺了上诉人申请鉴定权的问题。被上诉人认为上诉人要求鉴定完全是牛头不对马嘴的申请，被上诉人的购房合同盖的是上诉人的公章，而上诉人提交申请鉴定的公章却是上诉人的合同专用章，至于怀疑合同所盖公章可能是假的，应提交证据。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，故请求二审法院维持原判，驳回上诉。徐ＸＸ向一审法院起诉请求：1.南丰县盱江房地产开发有限公司立即向徐ＸＸ交付坐落于南丰县琴城镇盱江花园5幢4单元401室房屋的不动产权属证书；2.南丰县盱江房地产开发有限公司承担逾期交付不动产权属证书的违约金1,737.58元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月19日，徐ＸＸ作为买受人与南丰县盱江房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同一份，合同中与本案有关的主要约定如下：1.买受人购买的商品房位于盱江花园第5幢4单元401号房；2.房屋建筑面积共95.14平方米，实际面积按产权登记面积为准；3.房屋价款按每平方米人民币1,826.34元计算，房屋价款为173,758元；4.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，若由于房屋产权登记机关及其他政府有关部门或买受人原因导致房屋产权证延迟发放的，不属出卖人责任；5.有线材料及开通费、燃气管道初装费用用户自理。合同签订后，徐ＸＸ依约支付给了南丰县盱江房地产开发有限公司房款173,758元。2012年9月27日，南丰县盱江房地产开发有限公司向徐ＸＸ出具盱江花园5号楼交房计算单，载明客户姓名：徐ＸＸ；房号：5号楼4单元401室；建筑面积：95.14平方米；付款方式：一次性；总房款：173,758元。杂费类：契税6,950元（多退少补）；管道燃气初装费2,450元；有线材料费及开户费760元；水电开户费2,205元；装修垃圾费100元／户；维修基金2,398元；装修保证金1,000元／户。办证类：水电工本费15元；公证费60元／户；产权登记费80元／户；契税证工本费7元；土地证工本费33元／户；土地测量费100元／户；住宅使用说明书、质量书20元；测绘50元／户；交易��285元；印花税87元。同日，徐ＸＸ交纳了上述杂费类、办证类费用，南丰县盱江房地产开发有限公司亦向徐ＸＸ出具了收款凭证。本案涉案商品房买卖合同于2013年4月24日在南丰县房产管理局办理了备案登记。审理中，双方一致确认盱江花园5幢已办理了初始登记。南丰县盱江房地产开发有限公司表示因其与徐ＸＸ存在本案纠纷才未为徐ＸＸ办理不动产权属证书。另查明，南丰县盱江房地产开发有限公司系依法核准登记的具有房地产开发、经营、销售资质的房地产公司，2010年6月9日其法定代表人由王时洪变更为姚金多，2010年7月16日由姚金多变更为朱拥军，2013年8月13日由朱拥军变更为吴芳军。一审法院认为，本案主要争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否真实。结合诉辩意见，分析如下：针对徐ＸＸ提供的其与南丰县盱江房地产开发有限公司签订��款时间为2011年7月10日的商品房买卖合同，南丰县盱江房地产开发有限公司质证认为2011年7月10日南丰县盱江房地产开发有限公司法定代表人系朱拥军而非王时洪，南丰县盱江房地产开发有限公司对外签章系使用公司印章而非使用公司合同专用章，因此对该合同的真实性有异议，且认为系徐ＸＸ与南丰县盱江房地产开发有限公司原法定代表人王时洪恶意串通损害南丰县盱江房地产开发有限公司利益，而徐ＸＸ则解释称除落款时间以外的合同内容均系2009年9月19日所签订的，落款时间当时并未填写是应南丰县盱江房地产开发有限公司要求所为，落款时间系南丰县盱江房地产开发有限公司事后填补的，具体原因为南丰县盱江房地产开发有限公司担心承担相应的违约责任。对此，一审法院认为，从徐ＸＸ提供的2009年9月19日付款凭证来看，该凭证载明了收款事由为房款且金额��合同中载明的付款方式、金额均相吻合，按照一般的商品房买卖交易习惯是先签订合同，将合同主要内容予以明确后方才付款，且房款支付时间与合同落款时间的重要性是无法比拟的，因此上述合同内容于2009年9月19日签订的可能性较大，徐ＸＸ所作的解释具有一定合理性。另根据一审法院已审结的（2015）丰民初字第12、13、17、18号商品房销售合同纠纷案件来看，在南丰县盱江房地产开发有限公司法定代表人为王时洪期间，南丰县盱江房地产开发有限公司签订买卖合同时使用过与本案买卖合同上形式相同的合同专用章且还存在买卖合同并未注明落款时间的问题。综上所述，可以认定该合同专用章的真实性亦可以认定涉案合同并非合同上载明的落款时间即2011年7月10日签订。南丰县盱江房地产开发有限公司虽对合同专用章的真实性及合同内容签订时间与落款时间提出异议并申请鉴定，但综合以上分析鉴定已无必要性且即使涉案合同印章并非真实的也不必然导致双方签订的买卖合同不成立或无效，故对南丰县盱江房地产开发有限公司提出的鉴定申请，一审法院不予准许。一审法院认为，合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。本案中，根据徐ＸＸ提供的其2009年与南丰县盱江房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、交款凭证、南丰县盱江房地产开发有限公司2012年出具给徐ＸＸ的交房计算单及交费凭证，可以证实双方之间商品房销售合同关系成立，且该合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，依法应受到法律保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，如一方违约应承担相应违约责任。南丰县盱江房地产开发有限公司提出徐ＸＸ与南丰县盱江房地产开发有限公司原法定代表人王时洪恶意串通损害南丰县盱江房地产开发有限公司利益，未举证证实，一审法院不予采信。关于徐ＸＸ要求南丰县盱江房地产开发有限公司交付坐落于南丰县琴城镇盱江花园5幢4单元401室房屋的不动产权属证书的问题。一审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负协助义务。当事人双方对办证另有约定的，按约定处理。本案中，双方除在商品房买卖合同中有关于产权登记的约定外，南丰县盱江房地产开发有限公司又于2012年9月27日向徐ＸＸ出具盱江花园5号楼交房计算单，从该计算单可以看出，南��县盱江房地产开发有限公司已代收涉案房屋的契税及办证费用，同时南丰县盱江房地产开发有限公司在收款凭证上加盖了南丰县盱江房地产开发有限公司代收代办专用章，可以认定双方对办证另有约定即由南丰县盱江房地产开发有限公司代徐ＸＸ办理涉案房屋的不动产权证书但未约定由南丰县盱江房地产开发有限公司直接交付徐ＸＸ涉案不动产权属证书且南丰县盱江房地产开发有限公司承担的主要是申请办理不动产转移登记义务，不动产权属证书的取得还需要国土资源和房产管理局的行政作为，故徐ＸＸ要求南丰县盱江房地产开发有限公司交付涉案房屋不动产权属证书的诉请，一审法院不予支持，但徐ＸＸ有权要求南丰县盱江房地产开发有限公司办理涉案房屋不动产转移登记且该要求亦涵盖在徐ＸＸ主张南丰县盱江房地产开发有限公司交付涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求范围之内。因此对徐ＸＸ诉请中涵盖要求南丰县盱江房地产开发有限公司办理涉案房屋不动产转移登记的内容，一审法院予以支持，即南丰县盱江房地产开发有限公司应承担提交国土资源和房产管理局规定的办理不动产转移登记相关资料的义务。关于徐ＸＸ要求南丰县盱江房地产开发有限公司承担因逾期交付不动产权属证书的违约金1,737.58元的问题。一审法院认为，南丰县盱江房地产开发有限公司当庭表示因其与徐ＸＸ存在本案纠纷才未为徐ＸＸ办理不动产权属证书，且涉案的盱江花园5幢已办理了初始登记，故可以认定涉案房屋至今未办理不动产权属证书系出卖人即南丰县盱江房地产开发有限公司的责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，南丰县盱江房地产开发有限公司应按已付房价款1%赔偿徐ＸＸ损失，即承担逾期办理不动��权属证书的违约金1,737.58元。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南丰县盱江房地产开发有限公司于生效后十五日内将位于南丰县琴城镇盱江花园5幢4单元401室房屋转移登记至徐ＸＸ名下所需相关资料备齐提交到南丰县国土资源局和房产管理局；二、南丰县盱江房地产开发有限公司南丰县房地产开发公司于生效后十日内向徐ＸＸ支付迟延办理不动产权属证书的违约金1,737.58元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由南丰县盱江房地产开发有限公司负担。上诉人对一审认定的“双方于2009年9月19日，徐ＸＸ作为买受人与南丰县盱江房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同”有异议，认为其一审时申请了鉴定，但一审法院没有同意。三份合同显示的签订时间分别是2011年7月9日、10日、11日。对“合同签订后，徐ＸＸ依约支付给了南丰县盱江房地产开发有限公司房款173,758元”有异议，认为徐ＸＸ根本就没有向上诉人支付过房款，这三套房子一分钱都没有支付，是徐ＸＸ与王时洪、王学串通损害公司利益。因为房款是假的，所以收到的杂费类的收据我们也怀疑是虚假的。对“双方一致确认盱江花园5幢已办理了初始登记”有异议。被上诉人对一审法院认定的事实没有异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本��组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：1.上诉人公司2009年9月30日的记账凭证和三张收款收据，用以证明被上诉人在2009年9月19日支付的所谓房款收据都是虚假的，被上诉人根本没有向上诉人支付过分文购房款，所以被上诉人在一审、二审阐述他是支付现金购房款是捏造的事实。进一步证明被上诉人与王时洪、王学串通损害公司的利益；2.李妙起与严国祥的录音，证明严国祥当时出具收据的时候是应王时洪指示，并没有收到相应房款。被上诉人质证意见：1.对三份收款收据真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。三张收据与被上诉人在一审法院提交的收据是一样的。对记账凭证的三性均有异议，这是上诉人单方提交的记账凭证，是否真实不得而知，不是上诉人与被上诉人之间发生的事实。当时王时洪是公司��人代表，王学是公司经理，他们代表公司的行为，到底是谁做账我们不清楚。假设记账凭证是真实合法的，只能证明是他们公司内部进行的处理，而且当时王时洪、王学有权利处理。记账凭证达不到上诉人所要证明的我方与王时洪、王学串通损害公司利益的目的。记账凭证和三份收条可以证明2009年是公司开具的收条，收到被上诉人的现金；2.对于李妙起与严国祥录音的真实性、合法性、关联性均有异议。严国祥没有出庭作证，无法确认其真实性。假设录音里的人是严国祥，他说他没有收钱，但是却开了票，这种行为严重违反了财务制度。严国祥所述是一个孤证，如果上诉人认为王时洪、王学串通损害公司利益，应该去报案，与我方无关。被上诉人提交了以下证据：1.从房管部门存档复印的三份商品房买卖合同，证明徐ＸＸ购买的三套房屋房管局已经备案��2.2017年9月30日南丰县房地产管理局产权产籍管理组出具的说明，证明备案是上诉人到房管局办理的。备案的前提条件是密钥，一个企业只有一个密钥，才能进入系统进行申请备案，不管法人怎么变更，密钥只有一个，我只是一个消费者，不可能掌握他们公司的密钥。上诉人质证意见：1.对该三套房屋已经备案的事实不持有异议，对三份合同房管局有存底也没有异议。但该三份商品房买卖合同不能证明是上诉人拿去备案的；2.对这份说明的形式要件有异议，没有经办人的签名。这份说明不能证明被上诉人解释的理由，不能达到被上诉人的证明目的，不能证明是上诉人为被上诉人这三套房屋进行的备案。对当事人二审提交的证据，本院认为，1.上诉人提交的三张收款收据与被上诉人在一审时提交的收据一致，对此本院予以采信。对上诉人提交的记账凭证，系上诉人财务记账行为，不能证明被上诉人未支付房款；2.对上诉人提交的录音，因证人未出庭作证且与收款凭证相矛盾，对此，本院不予采信；3.对被上诉人提交的从房管部门存档复印的三份商品房买卖合同具有真实性，本院予以采信；4.对被上诉人提交的2017年9月30日南丰县房地产管理局产权产籍管理组出具的说明具有真实性，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于合同签订的时间问题。本案合同签订时间虽然载明为2011年7月10日，但从双方当事人提供的付款凭证来看，房款支付时间是2009年9月19日，该凭证载明了收款事由为房款且金额与合同中载明的付款方式、金额均相吻合。而且合同约定的交房期限为2010年6月30日，均早于上诉人主张的2011年7月10日，明显不合常理。按照商品房买卖交易习惯以及合同约定的一次性付款可��认定本案合同于房款支付凭证出具时，即2009年9月19日签订具有高度可能性，因此，一审法院认定该事实存在符合法律规定，本院予以确认；2.关于徐ＸＸ是否按照合同的约定支付了购房款在争议焦点中进行认定；3.关于盱江花园5幢是否已办理了初始登记的问题。经查，一审庭审时上诉人陈述5号楼的总证都办好了。因此，对盱江花园5幢已办理了初始登记这一事实本院予以确认。本案经调解，未能达成协议。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案双方签订的商品房买卖合同是否真实有效，一审法院不予准许上诉人对合同专用章的真实性及合同内容签订时间与落款时间进行鉴定，是否违反法律规定；二、徐ＸＸ是否按照合同的约定支付了购房款。关于争议焦点一。本院认为，本案上诉人于2009年9月19日出��了收到被上诉人房款的收款凭证，2012年9月27日出具给被上诉人的交房计算单及办证类费用的收款凭证以及本案商品房买卖合同于2013年4月24日在南丰县房产管理局登记备案等证据，可以相互印证双方签订的商品房买卖合同具有真实性，且该商品房买卖合同也不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。上诉人申请对商品房买卖合同中的合同专用章的真实性及合同内容签订时间与落款时间申请鉴定对证明待证事实无意义，一审法院对此不予准许并不违法。关于争议焦点二。本院认为，本案中，上诉人和被上诉人均提供了上诉人出具的收取了被上诉人购房款的收款收据。上诉人提供的其公司的记账凭证摘要中虽载明“以房款归还个人借资”，但这系上诉人内部财务做账凭证，不能对抗上诉人出具的已收到购房款的凭证。因此，可以认定徐ＸＸ已按��合同的约定支付了购房款。综上所述，上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘长峰审判员　　邹志伟审判员　　王　琳二〇一七年十月二十五日书记员　　杨　甜更多数据：搜索“”来源：