（2017）沪02民终6275号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2018-09-28
案件名称
王杭生与王耀武、夏南凯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王杭生,王耀武,夏南凯,肖志琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6275号上诉人(原审原告)：王杭生，男，1951年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：宋文静，上海福一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莉，上海福一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王耀武，女，1966年10月4日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：夏南凯，男，1951年2月15日出生，汉族，住上海市。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：董玮杰，上海彤泰律师事务所律师。原审第三人：肖志琴，女，1973年9月9日出生，汉族，户籍地福建省。上诉人王杭生因与被上诉人王耀武、夏南凯及原审第三人肖志琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初17824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王杭生上诉请求：撤销一审判决，改判支持王杭生一审全部诉讼请求，即确认王杭生与肖志琴签订的房屋抵债租赁合同对王耀武、夏南凯具有约束力，该合同自王杭生起诉之日解除，王耀武、夏南凯返还王杭生租金人民币(以下币种均为人民币)4,906,736.17元、赔偿王杭生转租租金、转租收益损失等。事实与理由：早在平安银行在系争房屋上设立抵押权之前，王杭生就取得了对上海市中山北一路XXX号沪办大厦2号楼1508-1511室、16层全层房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁权，并实际占有了系争房屋。肖志琴向银行单方出具的函件，不足以否认王杭生对系争房屋享有的租赁权。在相关案件强制执行过程中，王杭生已向执行法院申报了系争房屋上存在租赁关系，执行法院一拍公告中也载明了系争房屋上存在租赁关系，故王耀武、夏南凯对系争房屋上有租赁关系应当是明知的。因此，本案应当适用物权法关于买卖不破租赁的规定，认定王杭生与肖志琴签订的房屋租赁合同对王耀武、夏南凯具有约束力。在此基础上，鉴于王耀武、夏南凯明确提出不履行合同并多次以实际行为表示不履行合同，王杭生依法享有对租赁合同的解除权，王耀武、夏南凯在一审中也表示同意解除合同，故租赁合同可予以解除。但由于是因为王耀武、夏南凯的原因导致租赁合同被解除，给王杭生造成了实际经济损失，故王杭生有权要求王耀武、夏南凯赔偿相关损失。一审法院遗漏了系争房屋抵债租赁在先，银行抵押权设立在后的事实，适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。王耀武、夏南凯共同辩称，不同意王杭生的上诉请求。系争房屋的三拍公告中明确显示，系争房屋上没有租赁关系存在。在参与强制拍卖过程中，王耀武、夏南凯也曾向执行法院了解系争房屋上是否存在租赁权，执行法院明确告知上面没有租赁权。同时，根据法律规定，如果执行法院认可王杭生的承租人地位，必然会通知其作为优先购买权人参与房屋拍卖，但执行案件卷宗里并没有执行法院曾经通知王杭生参与拍卖的材料，这说明王杭生的承租人地位并未得到执行法院的认可。在参加拍卖前，王耀武、夏南凯也对系争房屋的现状进行了详尽调查，发现当时系争房屋系由案外人上海景跃(集团)有限公司(以下简称“景跃集团”)占有使用，不存在租赁关系。肖志琴在向银行申请办理抵押借款时，还曾向银行书面承诺系争房屋上没有租赁关系，也不得擅自建立租赁关系。综上，王耀武、夏南凯通过强制拍卖程序取得了对系争房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益的权利。王杭生主张在系争房屋上享有租赁权，没有事实和法律依据，故其无权要求王耀武、夏南凯赔偿损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人肖志琴未作答辩。王杭生向一审法院起诉请求：1、确认王杭生与肖志琴于2012年7月21日签订的房屋抵债租赁合同对王耀武、夏南凯具有约束力，并判令该合同自王杭生起诉之日解除；2、判令王耀武、夏南凯返还王杭生租金4,906,736.17元(按照1,204.58平方米租赁面积，每平方米每天1.6元计算，自2016年8月11日至2023年7月31日)；3、判令王耀武、夏南凯赔偿王杭生转租收益损失249,545.33元；4、判令王耀武、夏南凯赔偿王杭生转租租金153,053.50元。一审法院认定事实：系争房屋原为肖志琴所有。2012年9月8日，肖志琴与深圳发展银行股份有限公司上海分行(后改名为平安银行股份有限公司上海分行，以下简称“平安银行”)签订《最高额抵押担保合同》，以其所有的上海市中山北一路XXX号沪办大厦2号楼1501-1512室及地下室12室、13室，1601-1611室房屋作抵押(其中包括了系争房屋)，为上海景岳钢铁有限公司(以下简称“景岳公司”)向银行的授信借款提供担保。抵押合同所附抵押物清单中，对“抵押物的其他状况”一栏未作填写，无关于房屋已被出租的记载。抵押权于2012年9月26日完成登记。肖志琴及其配偶在2012年10月8日向平安银行出具一份承诺函，表示抵押给平安银行的房屋现无偿借给景岳公司使用，并未出租给第三方，并承诺在抵押期间不将房屋出租给他人，如确有必要也必须书面告知平安银行并取得同意。后因景岳公司未能归还贷款，平安银行向法院起诉景岳公司及肖志琴等担保人。上海市浦东新区人民法院于2014年3月10日对该案作出判决，其中判令平安银行可对沪办大厦抵押房屋行使抵押权。此后法院对沪办大厦抵押房屋以拍卖方式予以执行。拍卖通告中未提及存在房屋租赁，仅称房屋可能存在尚未说明的瑕疵，应由竞买人亲自了解和查验。王耀武、夏南凯通过拍卖购买了该批房屋。2016年5月31日，法院出具执行裁定书，裁定该批房屋所有权归王耀武、夏南凯所有。此时，系争房屋内尚有数家公司在使用部分面积。2016年7月1日，王耀武、夏南凯在沪办大厦张贴告知书，称自2016年4月29日起以书面和口头方式多次提醒系争房屋内的占用人员将收回房屋自用，现要求占用人员在同年7月15日前搬离。2016年7月14日，王耀武、夏南凯再次张贴通知，称将封闭房屋，要求占用人员迁出并结算费用。一审法院另查明，王杭生与肖志琴签订有三份协议。第一份为落款时间2012年6月8日的《借款协议》，约定肖志琴向王杭生借款764万元，委托上海宝羽贸易经营部(以下简称“宝羽经营部”)汇入景跃集团的账户，月息1.5%，在2012年7月7日前一次性还清。同日宝羽经营部有向景跃集团分两笔汇款764万元，记载用途为“往来”。第二份为落款时间2012年7月20日的《还款协议》，约定因肖志琴无力偿还王杭生的借款，故将系争房屋的租赁权交由王杭生收租抵债，租金为每天每平方米1.6元，租赁面积合计约1204.58平方米，租期自2012年8月1日起至2023年7月31日止，共11年合计租金7,738,221.92元,抵偿借款本息。第三份为落款时间2012年7月21日的《房屋抵债租赁合同》，约定肖志琴将系争房屋租赁给王杭生抵债，租期2012年8月1日起至2023年7月31日止，共11年合计租金7,738,221.92元，一次性抵偿借款本息。王杭生签订有四份转租合同，其中三份落款时间为2013年之后，一份落款时间为2012年8月31日，承租方为上海都来贸易有限公司(以下简称“都来公司”)，约定王杭生将系争房屋16层11间约490平方米的房屋出租给都来公司使用，租期10年10个月自2012年9月1日至2023年6月30日，每月租金25,300元。合同上手写添加了租金应汇入指定账户：上海甑润五金建材经营部。王杭生在本案中提供了数份承租方支付租金的凭证，其中无2012年的付款凭证，也无都来公司的付款凭证；2013年凭证记载的租金收款人均为上海甑润五金建材经营部，记载收款人为王杭生的转账凭证最早时间是2014年10月。一审法院认为，对系争房屋产权进行的司法拍卖，是为了履行法院生效判决中行使系争房屋抵押权的内容。王耀武、夏南凯通过司法拍卖取得系争房屋产权，系基于抵押权的实现，而非普通的买卖。根据物权法的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故王杭生主张的买卖不破租赁能否成立，并不取决于王耀武、夏南凯拍卖取得房屋时租赁关系是否存在，而取决于系争房屋抵押权与租赁权设立的先后顺序。物权的设立具有公示公信的效力，从而对其后发生的权利产生对抗效力。不动产抵押权自登记时生效。因此，登记的抵押权可以对抗其后发生的租赁关系,对于之前发生的租赁关系,抵押权不具有优先的效力。但若作为债权的租赁权，既不通过登记，又不通过租赁物的占有这一外在形式强化,即赋予其对抗物权的效力,势必影响交易安全。因此,抵押财产己出租应界定为租赁关系登记或承租人占有租赁财产的时间点较为合适。本案中，系争房屋抵押权登记时间为2012年9月26日，当时肖志琴也已向抵押权人出具承诺函表示房屋并未出租。王杭生主张其与肖志琴之间的租赁关系自双方签订协议之时的2012年7月21日成立，但该租赁关系并未登记，而仅凭协议本身，因落款时间和协议内容的人为操控性，在没有其他证据的情况下，无法认定王杭生当时已经按协议约定在2012年8月1日起占有系争房屋。王杭生与都来公司之间的转租协议，同样未经登记，无法认定都来公司已按协议约定在2012年9月1日起占有使用转租房屋。且王杭生也未能提供都来公司当时支付租金等费用的转账凭证以证明其协议时间的真实性，故一审法院无法认定系争房屋在抵押权设立之前已被出租给王杭生。退一步说，即使系争房屋在抵押权设立之前已被出租给王杭生，但原租赁合同约定以肖志琴向王杭生的欠款充抵租金，而王耀武、夏南凯对王杭生并无欠款，无从充抵租金，则原租赁合同在王杭生、王耀武、夏南凯之间不存在对价，也就根本无法成立，更无从履行。王杭生试图以这样一份对方永远收不到租金的租赁合同强加于从正当执行程序取得房屋产权的王耀武、夏南凯，严重违背民法的等价有偿规则，显失公平，必然不会得到法律的支持。综上所述，一审法院无法认定王杭生与王耀武、夏南凯之间已就系争房屋形成租赁关系，王杭生的诉讼请求均无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回王杭生的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，经本院充分释明，王杭生表示不能提供其在平安银行设立抵押权前(即2012年9月26日前)已实际占有使用系争房屋的证据，也不能提供次承租人在2012年年底前支付租金的书面凭证。关于在系争房屋被强制执行过程中是否向执行法院申报权利，王杭生表示只是在看到拍卖公告后向执行法院邮寄了本案所涉的《房屋抵债租赁合同》，未提出过其他的书面异议或权利主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；民事诉讼中对待证事实存在的证明，应当达到高度可能性的标准。本案中，王杭生主张其与肖志琴的租赁关系发生在平安银行抵押权设立之前，则应提供充分证据以证明该项事实主张的存在。一审中，王杭生陈述其自2012年7月21日即与肖志琴建立了房屋租赁合同关系，取得系争房屋后将房屋分别转租给了都来公司等四家公司，次承租人均按转租合同的约定向其支付租金。但根据王杭生提供的证据显示，四份转租合同中仅都来公司与其签订的转租合同落款于2012年，其余三家公司的转租合同均签订于2013年5月以后。关于租金、押金等费用的支付，根据王杭生与都来公司签订的转租合同，都来公司应于2012年9月前一次性支付前五年的租金计151.5万元，并于2012年9月1日前支付租赁保证金2万元，王杭生收取租赁保证金后应当开具收据。一审中，王杭生表示2012年的转租租金都是以现金方式支付的，故没有相关的银行转账记录；二审中，本院再次询问其能否提供次承租人在2012年年底前支付租金的其他书面凭证，王杭生表示不能提供。除此之外，王杭生在本案中仅提供了收据、进账单、转账凭证、电子回单等9份证据材料，用以证明四家次承租人于2013年至2015年期间向其支付租金的事实，但其中部分凭证记载的收款人非王杭生，其余凭证记载的付款人非转租合同当事人或者未记载付款人，没有一份凭证完整记载了能够与转租合同主体一致对应的付款人、收款人。二审中，经本院充分释明，要求王杭生提供其在平安银行设立抵押权之前已实际占有使用系争房屋的证据，王杭生亦表示不能提供。综合上述事实情节，王杭生关于其与肖志琴在平安银行设立抵押权之前已就系争房屋建立了租赁合同关系的事实主张，缺乏充分的证据支持，故本院对王杭生的上述主张难以采纳。在此前提下，王杭生要求法院确认其与肖志琴签订的房屋抵债租赁合同对王耀武、夏南凯具有约束力，判令王耀武、夏南凯返还其相应租金、赔偿其转租租金、转租收益损失等，均缺乏相应的事实和法律基础，故一审法院判决驳回王杭生全部诉讼请求是正确的，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币48,965.35元，由上诉人王杭生负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审判长 刘海邑审判员 彭 浩审判员 高 胤二〇一七年十月二十五日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”