（2017）川13民终2765号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-28

案件名称

四川恒河实业有限公司与龙晓波、杨琴琴房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川恒河实业有限公司,龙晓波,杨琴琴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省南充市中级人民法院民事判决书（2017）川13民终2765号上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地��充市顺庆区北湖路99号罗曼威森大厦一楼。法定代表人：刘自新，董事长。委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙晓波，男，1982年1月11日出生，汉族，住南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）：杨琴琴，女，1982年11月27日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：龙晓波，系杨琴琴之夫。上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）因与被上诉人龙晓波、杨琴琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行开庭审理，本案现已审理终结。恒河公司上诉请求：依法撤销（2016）川1302民初4197号民事判决，驳回龙晓波、杨琴琴的一审诉讼请求；本案一审��二审诉讼费用由龙晓波、杨琴琴承担。事实及理由：1、一审判决错误认定合同条款的真实含义，认定恒河公司未能完成房屋的“初始登记”构成违约错误。合同约定名为初始登记，但该条的内容是取得权属证明，标题和内容不一致时，应当以内容为准。恒河公司在签订商品房买卖合同时就已经取得了该商品房所在楼栋的权属证明，有预售许可证可以证明，所以恒河公司并未违约，不应当承担违约责任。2、诉讼费的分摊错误。龙晓波、杨琴琴诉请的违约金额远高于判决支持的金额，一审判决恒河公司负担超过判决金额的诉讼费用，违背了诉讼费用的分摊规则。龙晓波、杨琴琴辩称，1、根据物权法第六条规定，商品房所在楼栋权属属于物权，需要经过主管部门登记才能确立其物权；2、恒河公司商品房预售许可证于2013年取得，案涉商品房所属楼栋于2014年竣��交付，商品房预售许可证不是房屋权属，2013年的商品房预售许可证不能证明2014年的房屋权属。3、商品房买卖合同是格式合同，在没有其他证据证明合同无效时，不存在标题与条款内容不一致的情形。综上，恒河公司未在合同约定时间内取得涉案商品房权属证明构成违约。龙晓波、杨琴琴向一审法院起诉请求：1、判令恒河公司立即为龙晓波、杨琴琴办理房屋权属证书；2、判令恒河公司向龙晓波、杨琴琴支付逾期办理初始登记的违约金48727元（自2014年10月1日起以359879元为基数按每日万分之二计算至2016年8月8日止）；3、因诉讼产生的费用由恒河公司承担。一审法院认定事实：2013年5月6日，龙晓波、杨琴琴与恒河公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定恒河公司将其开发建设的顺庆区清风南路常春藤大院A幢B单元C层D号房屋出售给龙晓波、杨琴琴，价款376094元；合同第十一条第（一）项关于房屋交付约定：出卖人应当在2014－3－31前向买受人交付该商品房；合同第二十条第（二）项初始登记中约定“出卖人应当在2014－3－30前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”；在合同附件中，双方未对房屋初始登记进行特别约定。合同附件七第五条第（七）项中就房屋产权登记进行了约定“2.买受人委托出场人办理本合同约定房屋的权属证书，但须根据出卖人的要求出具办理本委托事项的委托书并全力配合买受人开展办证工作，出卖人接受本委托属于无偿委托。……4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费和维修资金的并办理完毕房屋面积补差手��、房屋验收交付手续后的750日内，为买受人办理房屋所在权证，并在房屋所在权证办理后的90日内为买受人办理分户的国有土地使用权证”。龙晓波、杨琴琴于2013年5月6日、5月27日二次向恒河公司共交纳房款376094元。2014年3月31日，恒河公司向龙晓波、杨琴琴交付了案涉房屋；同日，恒河公司与龙晓波、杨琴琴进行了房款结算，龙晓波、杨琴琴实际支付房款359879元；同日，恒河公司收取了龙晓波、杨琴琴交纳的代办产权费14588元，恒河公司出具的收据上注明了“多退少补”。龙晓波、杨琴琴所购房屋所在的“常春藤大院”第9幢截止2017年5月3日仍未完成初始登记。一审法院认为，龙晓波、杨琴琴与恒河公司签订的合同系双方真实意思表示，内容合法，合同真实有效，龙晓波、杨琴琴、恒河公司均应按合同约定履行合同义务。龙晓波、杨琴琴与恒河公司进行了房款结算并交付房屋的时间为2014年3月31日，龙晓波、杨琴琴将代办产权的费用也于同日支付与恒河公司，故按双方的合同约定，恒河公司接受龙晓波、杨琴琴委托为龙晓波、杨琴琴办理房屋权属证书为恒河公司的合同义务；按合同约定，为龙晓波、杨琴琴办理房屋所有权证的最后权限为2016年4月20日，办理分户的国有土地使用权证的最后期限为2016年7月18日，但截止2017年5月3日，恒河公司仍未能为作为买受人的龙晓波、杨琴琴办理房屋权属证书，恒河公司的行为属于违约，应向龙晓波、杨琴琴承担违约责任；龙晓波、杨琴琴要求恒河公司立即为其办理房屋根权属证书符合法律规定，对其请求予以支持。房屋的初始登记是通过登记来确认房屋最初的所有人，当然属于权属证明，通过初始登记才能确认其房屋所有人身份，未完成初始登记表明恒河公司未能取得案涉房屋的��属证明；恒河公司在2014年3月30日前未能完成房屋的初始登记，恒河公司的行为属于违约，即应按约定向龙晓波、杨琴琴承担违约责任，龙晓波、杨琴琴要求恒河公司承担违约责任符合法律规定，故对其请求予以支持；恒河公司提出的其无违约的抗辩意见与事实不符，不予采纳该抗辩意见。至于恒河公司答辩提出的房屋交付后750日系指办理产权证的期限，其实质是确定转移登记期限，而非买卖合同第二十条第（二）项中约定的出卖人取得权属证明的期限，两者所指不同，恒河公司的该抗辩意见与事实不符，不予采纳；《中华人民共和国物权法》第六条规定“物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，楼栋的权属显然属于物权，当然应当通过登记来设立、变更、转让和消灭，房屋权属以不动产登记部门的登记��息为准，而房屋预售许可证并不能取得物权设立、转让、变更或消灭的法律后果，恒河公司所提出的预售许可证可证明被告取得了楼栋权属证明的意见没有法律依据，不予采纳；恒河公司提出的只要在约定期限内办理了转移登记就不属于违约意见，但初始登记并非转移登记，恒河公司以转移登记未逾期来否认其初始登记逾期于法无据。恒河实业房屋对案涉房屋的初始登记虽仍处于持续违约状态，但考虑该违约未影响龙晓波、杨琴琴使用房屋，其造成的龙晓波、杨琴琴损失较小。龙晓波、杨琴琴主张的逾期办理初始登记的违约金48727元过高，应适当减少违约金额，综合考虑恒河公司的逾期时间及恒河公司仍持续违约情形，酌定该违约金为6000元。判决：被告四川恒河实业有限公司于本判决生效后五日内支付原告龙晓波、杨琴琴房屋初始登记逾期违约金6000元。如果未按��判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费364元由被告四川恒河实业有限公司负担。本院二审查明，恒河常春藤大院小区第8幢、9幢于2016年8月15日已办理初始登记，龙晓波、杨琴琴所购房屋于2017年3月已办理房屋权属证书。二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、恒河公司逾期办理房屋产权初始登记，是否应当承担违约责任；二、一审法院酌定损失数额是否合理；三、一审案件受理费的分担是否合理。一、关于恒河公司逾期办理房屋产权初始登记，是否应当承担违约责任的问题。恒河公司上诉认为，合同约定名为初始登记，但内容是取得权属证明，标题和内容不一致，应��以内容为准。恒河公司在签订商品房买卖合同时，已经取得了该商品房所在楼栋的权属证明，预售许可证就足以证实，因此，一审认定恒河公司违约错误。本院认为，初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。房屋竣工后，开发商应向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认房地产的所有权、使用权等。经过确权后，开发商取得《房屋所有权证》。因此，办理初始登记(即大产权证)是开发商的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条关于“产权登记”，其中，对初始登记的约定为，“出卖人应当在2014年3月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万��之二违约金”，按照此合同内容的文义理解，办理“初始登记”是“产权登记”中的内容之一，而取得商品房所在楼栋的“权属证明”，是指对该商品房进行初始登记。恒河公司认为合同约定取得“权属证明”，不是指初始登记，不符合合同的文义解释。并且，恒河公司在签订商品房买卖合同时，既然已经办理了诸如房屋的预售许可证等，而又在合同中约定今后办理商品房权属证明的时间，亦不符合情理。恒河公司未在合同约定时间2014年3月30日前完成初始登记，办理初始登记存在迟延。恒河公司的行为构成违约，应当承担逾期办理初始登记的违约责任。因此，恒河公司的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于一审法院酌定损失数额是否合理问题。开发商办理房屋初始登记后，购房人方能办理房屋的转移登记，办理房屋初始登记是为办理房屋转移登记作准备，初始登记未及时办理，只是影响购房人办理房屋转移登记。恒河公司逾期办理初始登记，导致买受人龙晓波、杨琴琴不能按合同约定时间办理房屋转移登记，会影响其房屋交换价值的实现。但是，逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任相比较，应属于比较轻微的违约行为，且龙晓波、杨琴琴未提供证据证实因初始登记逾期造成的实际损失。审理中，恒河公司请求法院减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当��人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。一审酌定由恒河公司支付龙晓波、杨琴琴违约金6000元金额偏高，本院依法将违约金调整为3000元。三、关于一审案件受理费的分担是否合理问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，恒河公司的行为已经构成违约，一审法院判决其支付违约金6000元。因此，由恒河公司负担一审案件受理费，并无不当。恒河公司上诉认为一审法院诉讼费用分摊错误，理由不成立。综上所述，恒河公司上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初4197号民事判决；二、四川恒河实业有限公司在本判决生效后十日内支付龙晓波、杨琴琴房屋初始登记违约金3000元；三、驳回龙晓波、杨琴琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人四川恒河实业有限公司负担25元，被上诉人龙晓波、杨琴琴负担25元。本判决为终审判决。审判长　杨　　　　辉审判员　刘　荣　耀审判员　田　　　　娟二〇一七年十月二十五日书记员　曹明春(代) 来源：百度“”