（2017）沪0120民初4720号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
：沈俊与：上海小腊房产经纪事务所、：吴志兵、第三人：某甲、：某乙等一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈俊,上海小腊房产经纪事务所,吴志兵,某甲,某乙,薛慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初4720号原告：沈俊。委托诉讼代理人：沈惠忠（原告沈俊父亲），住同原告沈俊。被告：上海小腊房产经纪事务所。投资人：吴志兵。委托诉讼代理人：钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。被告：吴志兵。第三人：某甲。第三人：某乙。第三人：薛慧。法定代理人：某甲（第三人薛慧父亲），住同第三人薛慧。法定代理人：某乙（第三人薛慧母亲），住同第三人薛慧。原告沈俊诉被告上海小腊房产经纪事务所（以下简称小腊房产）、吴志兵、第三人薛志国、韦德英、薛慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，后本案因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，并于2017年6月5日公开开庭进行了审理。嗣后，本院依职权追加第三人参加诉讼，并于2017年7月25日再次公开开庭进行了审理。原告沈俊及其委托诉讼代理人沈惠忠、被告小腊房产的委托代理人钱国峰、被告吴志兵、第三人薛志国均到庭参加了诉讼。第三人韦德英、薛慧经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告沈俊向本院提出诉讼请求：1、被告退还已经支付的定金200,000元、双倍定金差价200,000元，赔偿差价损失400,000元，经济损失420元、交通费600元、误工费2,480元。事实和理由：被告隐瞒真实房源，欺骗原告签订合同，在没有获得房东授权同意的情况下，代房东签订合同，且未按照合同约定交易流程办理属于违约。被告小腊房产作为中介机构，形成欺诈。原告遂涉讼。被告小腊房产辩称，定金、违约金、损失不能并用。被告小腊房产仅作为房产中介提供中介服务，权利义务均归属于房东，不承担定金或者违约责任。即使存在责任也应由房东承担。事实上，目前诉争房屋可以交易履行，虽然存在查封等障碍，但可以消除。故请求驳回原告全部诉请。被告吴志兵辩称，原告由另一个中介带过来要购买诉争房屋，其明知诉争房屋有查封。被告吴志兵没有收取佣金也不承担任何责任。第三人薛志国述称，诉争房屋就是出卖给被告吴志兵，给予被告吴志兵的委托书系在2017年4月10日出具，原、被告签订合同时，其根本不知情，不承担任何责任。第三人韦德英、薛慧未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（《中介房地产居间定金合同》、收条、房地产抵押状况信息、权利限制状况信息、《房屋买卖居间协议》），本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，对于委托书真实性无异议，但对于落款时间，综合整个诉讼被告出示时间与第三人薛志国的陈述，本院确认系第三人事后补写；对于被告提供的收条、交易凭证等第三人薛志国无异议，本院确认其真实性；对于网签合同，没有原告签名，本院难以采信。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为第三人薛志国、韦德英、薛慧。2016年10月13日，第三人与买受方（乙方）：吴志兵、潘仁龙、王勤华签订《房屋买卖居间协议》约定，乙方以2,150,000元购买诉争房屋。合同由薛志国作为甲方代理人签订，乙方由吴志兵、王勤华签署，潘仁龙签名系代签。2016年11月24日，被告吴志兵作为第三人代理人（甲方）与原告（乙方）签订《中介房地产居间定金合同》约定，乙方以2,650,000元购买诉争房屋。乙方在2016年11月24日支付定金200,000元，在2017年2月28日支付2,050,000元，当天办理交易过户。甲方保证在2016年12月底前办理查询、网签。尾款400,000元在2017年4月20日之前付清。还约定，甲方违约，退还乙方定金赔偿违约金（原定金基础上双倍还给乙方）。后原告转账至被告吴志兵老婆账户定金200,000元，被告吴志兵出具收条言明代第三人收取定金。嗣后，因诉争房屋被查封，原、被告未按期在2016年12月底前进行网签。2017年4月10日，被告吴志兵出具《协议书》言明，吴志兵与沈俊的房屋买卖纠纷与薛志国无关。当天，第三人薛志国出具了落款日期为“2016年11月1日”的委托书。2017年3月21日本院与原、被告谈话时，被告吴志兵作为被告小腊房产投资人出庭陈述，诉争房屋系其以2,150,000价格向第三人购买所得，定金亦由其收取，原告通过别的中介居间介绍购买诉争房屋。第一次庭审时，被告小腊房产坚称其仅作为中介，所有购房款交给薛志国所有，还言明为了促使合同履行，其代薛志国支付了债务，由其亲戚王勤华受吴志兵委托转账支付，收条上写“王勤华支付购房款”系因为如果没有人买诉争房屋，被告吴志兵帮忙垫付款项后，房屋抵偿给被告吴志兵；之后其又称王勤华支付了全部款项，如果没有人购买诉争房屋由王勤华买下。第三人薛志国曾经向本院陈述，原告来看房时，其曾经意图告知诉争房屋有查封，但被告吴志兵不让其说，其将系争房屋出卖给被告吴志兵，吴志兵带原告看房子，都是原告和吴志兵在商谈。庭审时，原告认为诉争房屋市场价为300万元左右，第三人薛志国认为320万左右，被告认为有价无市，280-310万都有。还查明，被告小腊房产系被告吴志兵个人独资企业，2016年12月20日始企业状态为：吊销未注销。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本院认为，虽然《中介房地产居间定金合同》系被告吴志兵以第三人名义与原告签订，但被告吴志兵提供的《委托书》系本次诉讼产生后，在被告吴志兵承诺第三人不承担任何责任的前提下，第三人出具，且庭审中对于该授权第三人也未予以追认。且被告吴志兵在其作为被告小腊房产的法定代表人参加谈话时曾当庭陈述，诉争房屋系被告吴志兵向第三人购买，被告与第三人的《房屋买卖居间协议》也佐证了上述事实。然之后庭审过程中，两被告在无任何证据情况下，推翻上述自认，且当庭陈述互相矛盾，关于支付给第三人款项，被告先后有借款说及房款说，关于王勤华身份，先后受吴志兵委托代付房款说及王勤华个人购房说，且均未提供证据佐证。被告还辩称，其仅作为中介不收取任何钱款。但被告与第三人签订合同确定房款2,150,000元，出售给原告为2,650,000元，其所谓不收取任何利益，无偿帮第三人出售房屋的说辞，也未得到第三人确认。原告给付的定金亦由被告吴志兵收取，故本院认为本案中，第三人与被告吴志兵存在房屋买卖合同关系，被告吴志兵又在未取得第三人授权的情况下，以第三人名义与原告签订房屋买卖合同，现原告选择由被告吴志兵承担相应责任，于法无悖。按照原、被告合同，双方应于2016年12月底前签订网签，但由于诉争房屋被查封，致使无法按时签订网签合同，被告吴志兵对于诉争房屋存在查封一节事实是清楚的，其所谓原告购房时也告知原告诉争房屋存在查封，但未提供证据，且与第三人薛志国陈述相矛盾，故未按约签订网签合同系其违约造成，现原告要求解除合同，系其依法行使合同解除权，被告庭审中也予以同意，故涉案合同解除。对于合同解除后果，原告主张适用定金罚则并由被告赔偿损失。如果定金不足以弥补由于被告违约造成的损失，可以请求赔偿超过定金部分损失。本案中，结合合同实际履行情况，定金不足以弥补原告实际损失，故本院酌情被告赔偿原告损失50,000元。原告还认为，被告小腊房产居间过程中存在欺诈，但事实系被告吴志兵个人向第三人购房后，转卖给原告，于被告小腊房产无涉，故对原告要求被告小腊房产承担相应责任的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告吴志兵于本判决生效之日起十日内支付原告沈俊双倍定金400,000元；二、被告吴志兵于本判决生效之日起十日内支付原告沈俊损失50,000元；三、驳回原告沈俊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,400元，由原告沈俊负担1,000元，被告上海吴志兵负担3,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 甘青峰审 判 员 张 慧人民陪审员 罗 明二〇一七年十月二十五日书 记 员 蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 微信公众号“”